中国房地产价格与城市化困境，本文主要内容关键词为：中国论文,房地产价格论文,困境论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自2009年起，政府颁布了一系列旨在遏制房地产价格上涨的调控措施，包括紧缩银行住房信贷、二套房限购、限制非本地人口购房、责成地方政府扩大保障性住房建设等。这些措施出台的原因自然是一些城市的房价涨势太猛，尤其是在一线城市。这些城市中房价可高达几万人民币1平米，与年收入不过几万元的普通家庭的购买能力相比，实在太过悬殊。这使得中央政府不得不介入房地产市场进行调控，以缓解公众的不满情绪。然而，过去二十多年来，房地产开发投资一直是城市经济增长的驱动机。地价与房价的上涨既表现出城市经济的活力，又为当地政府的财政增添实力，带动新的城市建设投资。 那么，哪里出了问题？目前的房地产市场调控措施能解决这些问题吗？ 必须从两方面来看问题。一方面，今天的高房价确实是中国在过去二十多年经济成功的表现：这些年里，中国的城市基础设施有了巨大的改善，带来了城市生产率的飞跃。例如，邻接香港的深圳，30年前只是一个渔村。上世纪80年代末，中国开启城市经济改革，它被列为经济特区，允许外商直接投资。今天，它已成为中国最富裕的城市之一，拥有超过300万的常住人口。而上海，虽在计划经济时期已是中国最重要的工业基地，但到90年代初，却并没有多少战后建筑，城建设施破旧。随后，上海对外资开放，城市基础设施建设得以快速发展。今天，它已拥有超过12条的地铁干线，贯穿新老城区，触及城市的每个角落。现代金融贸易及文化创意产业已取代传统的制造业，成为上海的经济基础。新的高速公路及高铁将这个城市与不断延伸的腹地中的现代制造业基地连接起来。在2010年前的八年中，中央政府投资数万亿人民币建造超过18000公里的高速铁路，将中国的主要城市连接起来。从北京出发的高速列车可在8小时内到达几乎所有的省会城市。不难想象，城市土地的大幅升值合理地反映了强大的投资带来的城市生产率的提高。 另一方面，高房价也暴露出其背后的区域经济发展两极分化的现实。从区域经济均衡的角度来看，高房价与地区间房价差别悬殊总是联系在一起的。所谓房价过高的城市不过是少数。大多数三四线城市面临的是需求不足的困境。几个简单数据可以说明中国经济发展在区域上的高度不均。中国生产力最发达的三个城市圈——上海、北京和天津都属沿海城市，2010年的人均GDP(按相等购买力计算)超过2万美元，是西部最不发达三省人均GDP的五倍多。①在与民生攸关的医疗和教育等公共服务方面，北京、上海等大城市，凭其雄厚的财政和全国一流的医疗教育机构资源，具有难以取代的优势。2008年北京的平均住房价格约为每平米12000元，为甘肃每平米不到1900元的市区平均房价的6倍多。房价差别如此悬殊是区域发展的不平衡及公共财政实力的巨大差异的必然结果，以制止流动性日增的劳动人口无限地向发达城市聚集的趋势。从区域发展的角度来看，中国一线城市过高的房价并非健康的征兆，而是反映了国内其它地区经济发展机会的贫乏。 中国区域经济的高度不均和房价差别的悬殊在很大程度上与制度缺陷以及由此造成的贫富差距扩大和资源过度集中有关。贫富差距扩大造成国内最终需求不足，导致经济增长过多依赖出口和投资，放大了沿海地区经济发展的天然优势；而地方政府财政则极大地依赖于土地出让收入和工业GDP税收。对于欠发达地区，这两项财政收入的短缺导致地方教育、卫生、社保等公共支出严重不足。这种情形制约了经济增长红利的广泛分享，使内需不足更加严重。 长期来看，悬殊的房价差距和造成区域发展的高度不均的体制都将难以为继。目前，两极分化的社会矛盾已十分突出。一些沿海城市因无法承受大量外来劳动力带来的拥挤，已开始设法让低技能的外来务工人员返乡。②建立于50年代的户籍制度因人为制造机会不均等饱受众砭，但废除户籍恐怕只会给发达地区的房价造成更大的上升压力；而且地方政府只顾基础设施投资拉动当地GDP增长，顾不上为低技能的外来务工家庭提供公共服务和福利，也不愿看到户籍制度被取消。当前房地产市场的调控只是治表而不治根。我们必须从中国经济增长的模式和制度缺陷上来认识问题的所在与出路。 本文从中国经济增长模式及2008年西方经济危机所反映的全球经济失衡的角度来考察中国房地产价格的矛盾和城市化发展的困境。在此基础上，本文从中国经济增长模式转变的必然趋势和所需的制度改革来看房地产价格调整的路径和城市化持续发展的方向。 2.中国房地产市场发展回顾 在90年代之前40年的计划经济时期，可交易的土地私有权几乎不存在，也谈不上土地价格。90年代初，中国各大城市借鉴深圳经验，纷纷对外开放，允许外商直接投资，旨在借助外资，融入全球经济以促进经济增长。私有化的土地使用权对保护外商投资、衡量中外合资企业中中方土地贡献的价值、满足不断增长的商务和住宅房地产开发的需求等，是不可缺少的条件，由此开启了土地使用权的改革。在短短20年间，城市土地使用权的私有化吸引了大量投资涌入房地产市场，带来了中国房地产市场翻天覆地的变化。如今房地产已俨然成为中国城市最有价值的资产。 土地使用权私有化对中国经济增长的重要影响主要体现在两个方面。首先，它使得土地资源从低效率使用通过市场配置转移到高价值的使用，带来了城市生产率的提高和房地产市场的繁荣。比如，贸易及金融相关产业借商业地产的开发得以集中于中央商务区，通过就业密度的增加获得经济效益的提高。同时，借高速公路、港口和物流中心的快速发展，制造业能够转移到城市郊区，不但获得就业增长的广阔空间，也降低了工业污染的社会成本。其次，土地使用权的私有化允许地方政府借对土地资源的垄断权获得土地使用价值提升的红利。地方政府争相加大土地开发和吸引外商投资，以推动当地土地升值和财政收入增长。这种竞争确实推动了中国经济的发展，但也造成了各地区发展的不平衡以及沿海与内地城市房价落差的迅速扩大。 中国房地产市场的迅猛发展最明显地体现在住房市场的发展。私人住房建设面积在1991年不到三千万平方米，到1995年超过一亿两千万平方米，占城市总房屋建设的比例也超过30%。1998年，单位福利分房正式取消，标志着私人房地产市场发展的又一个转折点。此后，商品房建设面积快速增长，到2007年已接近五亿平方米的年竣工量(每1.2个城镇居民拥有1平方米新建住房)，占总房屋建设面积的比例也升至70%。 1998年后的近十年中，中国城市房地产价格与居民收入增长基本保持一致。1998至2008年间，城镇中等收入家庭(处于家庭收入分布的中央20%)人均可支配收入从5149元增长至15055元，逐年平均增长率为11.3%(Deutsche Bank Research，2010)。与此同时，中国35个城市新建住房平均价格以逐年11%的增长率增长(Ahuja，et al.，2010)，全国70个城市的平均房价增长率更小。房价的过度上涨主要发生在2009年，35个主要城市的房价平均增长45%。为应对2007-2008年全球经济危机的影响，确保经济增长，中央采取了一系列经济刺激手段，带来了流动性过剩，由此导致房价猛增。从2000年至2009年，全国城市平均房价格翻了两倍，达到每平米4000元；在北京和上海，平均房价翻了三倍，已超过每平米一万元。 城市房价增长和家庭收入增长总体上的一致性，掩盖了城市家庭收入增长两极分化的事实。从1998年至2008年，可支配收入处于底部10%的城市家庭的年增长率低于8%，而处于顶部10%的家庭平均年增长率超过15%。对于低收入的城镇家庭来说，商品房价格远超出他们的经济承受范围。这一状况在大城市中尤其突出。大城市的房地产价格上涨更为显著。根据IMF的估计，从2004年到2010年，按中国所有城市平均，一个70平米住房的价格维持在家庭可支配年收入的5倍多，这仍然是在大部分家庭经济承受范围中的(Ahuja，et al.，2010)。这一房价收入比在主要沿海城市相对比较高，而且在这6年中增长很快。在2010年初，北京的房价收入比超过20，深圳为18，上海为15，广州为12，天津为11。深圳、北京和上海的房价收入比分别上涨了150%、80%和40%(大部分增长发生在2009年)。 过去20年，土地市场的开放极大地促进了中国城市化的稳步扩展。在此期间，中国的城市人口从1990年的3亿翻了一番，而城市用地的增量也在不断扩大。1997年至2001年，520平方公里的新增城市住宅用地容纳了1.05亿新增城市人口(平均每平方公里新增住宅用地为20.2万新增城市人口提供住房)。2002年至2008年，新增城市人口大约为1.05亿，但同期新增住宅用地面积则扩大到1660平方公里(平均每平方公里的新增用地仅为6.3万城市新增人口提供住房)。当然新增住宅用地也为原有的城市家庭提供了改善住房条件的空间；从1997年至2007年的10年间，城市人均居住面积从17平方米增至28平方米，增长了65%。2008年，城市人口的51%和新增住宅用地开发面积的50%位于东部沿海地区。同年，沿海地区占城市政府批租新增住宅用地面积的47%，却获得了66%的土地收入。这表明沿海地区平均住宅用地价格为内陆地区的2.2倍。③ 尽管由地方政府用于住宅开发的土地出让只占中央所批准的建设用地的一小部分，却占了地方政府土地出让收入的大部分。2006年批准的建设用地为4043平方公里，和2005年相比增长了15.3%。其中2325平方公里被政府出让用于私人开发项目，出让金达7676.9亿元人民币。与2005年相比，出让面积和出让金分别增加了30.5%和40.4%。在出让的土地中，665平方公里是通过拍卖和投标的方式出让的，筹集出让金5492.1亿元人民币。2006年私人住宅开发用地出让共360平方千米，虽然只占总出让面积的15.5%，但却带来了几乎一半的出让金收入；住宅开发用地的成本比非住宅用地的成本高了5倍。同年新增住宅用地开发面积为275平方公里，占了城镇用地增量的37%。在2008年，由于经济形势低迷，批准的建设用地和政府出让的私人开发项目用地分别为3835平方公里和1631平方公里，和2007年相比分别下降7.1%和30.6%。但通过拍卖和投标出让土地的比例明显上升，达到81.9%。住宅开发用地占了总土地出让面积的23%和出让金的58%。④ 根据中国的财政体系，土地出让所带来的收入归地方政府的预算外收入。在过去的十年里，土地出让所带来的收入成为地方政府财政收入的主要来源。土地出让金从2003年的5240亿元增长到2010年的2.7万亿元(China Fiscal Yearbook，各年)。土地出让金占地方总预算的比例从2001年的16.6%增长到2010年的50%。土地收入的增长在过去三年尤为显著，从2008年的1万亿增长到2009年的1.6万亿，再到2010年的2.7万亿。土地出让收入的增长反映了土地价格的增长；开发商所付的住宅用地的平均价格，从2008年的1575元/平米到2010年的2437元/平米，增长了55%。土地价格的增长在沿海城市尤为注目。北京的土地价格从2008年到2010年涨了2倍。在2010年，有三个沿海城市土地出让金超过1000亿元，他们分别是北京(1600亿)、上海(1500亿)以及大连(1100亿)。伴随土地价格增长的是土地受让者从私人开发商转向直属中央的大型国有企业。这些央企可以轻松获得银行贷款。这些贷款在2009年大幅膨胀，使中国经济在西方经济严重衰退的情况下得以保持高速增长。以北京市为例，央企获得的土地出让比例，按建筑面积计算，从2005-2008年的22%提升到2010年的50%(Wu，et al.，2010)。 民众指责地方政府为了扩大土地收入，限制住宅用地的供给量以维持高地价，从而导致房价飙升。此外，政府还忽视了为低收入家庭提供住房保障(这些房屋被称为社会保障房)。根据《中国统计年鉴》的数据，保障房建设不到2005-2008年新竣工商品房面积的10%。在过去十年里，商品房的单元居住面积大都超过100平米。在2008年，小于90平米的住宅仅占新竣工商品住宅的29%。 为防止房地产投资过热并平息民众的不满，中央政府下决心要抑制城市房价的快速上涨。从2009年下半年度开始，中央政府采取了一系列措施来限制房地产的投机需求。此外，中央政府采取了强制政策使地方政府扩大住宅用地的供应。2010年住宅用地的供应达到了前所未有的1800平方公里，是过去若干年的平均供给量的3倍。与此同时，地方政府被责成提高低收入和中等收入家庭住房建设面积的比例，并且把土地出让收入的10%用来支持社会保障房的建设。⑤2010年地方政府实际完成的住宅开发用地供应量是1254平方公里，与2009年相比增加了64%，但和预计目标相比还是少了30%(很多沿海城市，包括天津、上海和北京，则超过了他们的目标供给量)。在实际完成的住宅用地的供应中，241平方公里(19.7%)用于社会保障房项目(包括87平方公里的棚屋区改造)，711平方公里(56.7%)用于较小房型的经济适用房建设项目。虽然有如此大量的土地供应，保障房和经济适用房的实际供应还得靠资金、规划和房贷等多方面的支持。 2011年，中央再次责成地方政府建造1000万套社会保障房(包括棚屋区改造)，比2010年的建设量多72%。要完成这一社会保障房的建设目标约需1.4万亿人民币的资金，地方政府需要筹集大量用于补贴保障房建设的资金。2010年，中央为地方政府提供了超过800亿人民币的保障房建设补贴。每平米保障房建设，中央政府提供300—400元人民币的补贴，地方政府的支出应该为其两倍。但实际上，地方政府缺乏保障房支出的动力。很多城市到目前为止都没有能够将土地收入的10%用于保障房建设。2009年，在中央提供493亿保障房建设资金的基础上，地方政府应花费1183亿人民币。最终，中央支出了550亿，而地方政府只花费了175亿(达到支出目标的15%)。 总之，在短短二十年里，中国房地产业取得了惊人的发展，但同时在住房的供应与分配方面的社会矛盾也被扩大。这些矛盾光靠调控房地产市场是难以得到有效解决的，因为矛盾的根源不在于房地产市场本身，而在于更深层的制度缺陷。 3.造成高房价的原因 高房价通常反映了以下三种情形： 1)社区质量和城市生活质量的提高和住宅单元面积的扩大； 2)由于地区之间在生产率、生活质量和经济机会各方面的差异而造成的土地价格补偿差异的增加； 3)对资产需求的增加导致房地产价格相对租金的增加。 以上三种情形对中国房地产价格的分布不均和快速增长都有影响。我们依次来讨论。 3.1 经济增长与高房价 在城市经济增长时期，第一种情形是正常的。人们变得更加富裕，对居住和环境质量的需求提高，个人就会花费更多去改善居住和社区环境，政府也会增加开支改善城市环境、交通、医疗卫生、保安、教育等公共服务。这些支出带来了住房消费价值的增加；而租金作为衡量住房消费的价格，也会随之上涨。此外，房地产价格是前瞻性的，反映的不但是当前的租金价格，还包括未来预期的租金增长。在经济快速发展的城市，城市生产率的提高和居住环境的改善将带动租金持续上升。因而在城市化进程的高峰期，对未来租金增长的预期不可避免地使得房地产价格高企。 在过去30年中，中国城市的人口和收入经历了高速增长。城市人口占总人口的比例从80年代初改革开放起步时的20%增至今天的50%，每年平均提高一个百分点。根据城镇家庭调查数据，1986至2008期间，城镇中等收入家庭的人均收入年增长率超过13%。收入的稳健增长使得居民能够买得起更大更舒适的住房。城市人均消费房屋面积从1978年的6.73平方米增至2007年的28平方米，每年平均增长0.73平方米。人均居住面积的增加是非常引人注目的，特别是考虑到同时期城市人口也在增长。1997年至2008年，城市人口从3.945亿增至6.067亿，涨幅超过154%。同时期，住房建设的巨大投资带动城市居住面积飞速增长，涨幅超过250%(Deng，et al.，2009)。因此，高房价并非必然意味着城市居民难以负担，也可以反映城市经济稳健发展所带来的对更高质量住房的需求。尽管如此，收入快速增长造成了住房价格相对于租金高企。中国过去10年中，主要城市的住房价格与年租金比率通常都超过20。在北京、上海、杭州和深圳，这一比率在2010年超过40。高企的价格租金比率带来了住房金融的强大需求。 然而直到最近只有很小一部分城镇居民拥有住房贷款，这一现象反映了房屋信贷渠道有限。根据城镇家庭调查，在2005年，82%的城市家庭拥有住房，其中只有5.2%的城市家庭通过住房贷款购房(即6.3%的住房所有者拥有住房贷款)。从额度看，拥有住房贷款的家庭还款额为收入的20%，贷款额度较小(Chamon和Prasad，2010)。从90年代后期，住房金融服务的需求开始上升。2000年，2.5%的房主拥有住房贷款，平均还款额为家庭收入的17%。从2004年开始由金融机构提供的住房贷款总额占GDP的10%，而这一比例在2000年仅为2.8%。其他渠道的住房贷款，主要是来自政府补贴的住房公积金，占2007年和2008年GDP的1%。新售住房价值的23%由抵押贷款融资，而在美国，这一比例为65%。2008年，中国居民负债占GDP的比例不到20%(China Financial Stability Report，2010)。 尽管中国消费者住房贷款的渠道有限，中国的住房自有率却超过了80%，远高于美国的67%和日本的60%。如此高的住房自有率源于中国20世纪90年代后期至20世纪初的政府福利分房政策。住房自有率在90年代仅为17%，而在2003年，已达到80%。2007年对城镇住房所有者的调查表明，42%是在房改中从工作单位购买的房屋(通常以较低的补贴价格购得，无需房贷)，39%是以市场价格购买的商品房，4.5%购买的是保障房，14.5%是继承的1950年以前的私人房产。 在中国主要城市，居民以市场价购房是一个极大的经济负担。以2007第四季度为例，当时住房抵押贷款市场年利率为6.66%。在北京、天津、上海、杭州、大连、厦门、广州和深圳8个主要的沿海城市，一个100平方米的普通商品房，首付30%的价格，30年分期付款每月还款额度为家庭平均收入的61%。在35个大中城市，这一比例平均为49%。而在北京，这一比例达到惊人的74%。在2009年第一季度，利率在近期的信贷周期中触底，银行住房贷款利率降至4.16%，房贷还款额度有所减少，但在8个主要沿海城市和35个大中城市，还款额度占家庭平均收入的比例仍然分别达到42%和32%。从2010年10月开始，为抑制通货膨胀，央行不断调高利率，至2011年2月已上涨超过70个基点。上涨的利率以及自2008年以来房价的显著升值，使普通家庭的购房经济负担又回复到2007年的水平。城镇的年轻人依靠父母及亲戚的资助来负担首付已是惯例。户主小于36岁的城市家庭拥有住房的比例在中国很高，约为80%，几乎是美国的2倍。这一现象反映了中国年轻人与父母分居的比例相对较低以及家庭资助购房的广泛。 3.2 经济资源相对集中与高房价 第二种情况，即地区之间生产率差别的扩大，在某种程度上也是工业化初期不可避免的。世界银行在2009年《世界发展报告》中指出，就业和投资在地理上的相对集中有利于创造规模递增效益，促进经济增长。当土地密集型的农业经济体逐渐转型为人力资本密集型的制造业和服务业经济体时，劳动力流动性增加，就业趋于集中。就业集中可以放大城市基础设施投资(如运输设施和网络、能源分配、垃圾处理等)和机构资源(如法院、金融机构、交易所、学校等)的经济效益。这种就业集中的趋势首先在有利于出口(如沿海地区)及拥有良好的机构资源的地区发生。只要物质资本与机构资源尚且缺乏、国内需求扩大相对缓慢，这种集中趋势就会持续下去。当这些资本与资源足够丰富时，他们自然就会向内地扩散，使更多地区的生产率提高。当各地区收入提高、国内需求扩大时，就业也就随之分散。经济起飞初期的资源与就业的集中趋势，必然造成地区间地价差异的扩大，以平衡生产率的差别，抑制就业的无限集中。而地区间地价差异的扩大是推动全国平均房价的上涨的直接原因。但随着交通网络和经济联系的扩大，内地与沿海经济的整合度提高，内地投资的吸引力增加，生产率差距将逐步缩小，地价差异也将随之缩小。 过去二十年间，在中国不断融入全球经济的同时，中国各地区发展的不平衡也不断扩大、人口与就业不断集中。中国各省的人口基尼系数在上世纪80年代为0.33，在90年代略有上升，超过0.34，在2000年后快速上升，超过0.4。这一人口集中的趋势恰好与2001年末中国加入WTO和随后十年中国在全球贸易中出口份额的上升合拍。过去20年间，数亿农民工进入城市，其中大部分涌入以出口为导向的新型制造业迅速崛起的沿海城市。沿海地区占制造业GDP的比例在1985年为27%，1995年为44%，而在2005年已上升至57%。2008年，50%的银行信贷发生在全国沿海地区五大都市圈：长江三角洲、北京-天津-河北城市圈、珠江三角洲、山东半岛和辽宁半岛。 在就业趋于集中的同时，收入两极分化也扩大了。90年代中期，中国的收入基尼系数在0.3以下，随后稳步增长，在2008年接近0.49，反映了城乡收入差距、沿海与内地收入差距的不断扩大。城乡家庭可支配收入比例在80年代小于2，90年代约为2.2，2000年扩大到2.8，2008年进一步扩大到3.3。沿海与内地人均GDP比例在80年代末、90年代初为1.7，在2004年增至2.4。过去20年，城市家庭收入不平等也逐年增加。1988年，城市内收入基尼系数为0.24，这一系数在2000年上升到0.36，2008年达到0.49。收入高端10%的家庭的平均收入与低端10%的家庭的平均收入的比值从1988年的3.1增至1998年的4.4，而在2008年，这一比值达到9.1。城市内收入差距的不断扩大，一方面反映了技能对工资的正面影响，另一方面反映了生产率的地方性差异。中国城市里的教育回报率(指一个工人多接受一年教育所带来的就业收入的增加)从1988年的4%增至2001年的10%。 沿海地区生产率的发达不仅在于邻近各大港口具有出口方面的天然优势，更在于其在城市基础设施建设、科学技术发展及机构创新方面的巨大投资。这些投资支持了劳动力专业化分工的深化。在中国参与全球竞争的进程中，新兴产业、先进技术往往首先在沿海地区采用，使这些地区对技能的需求强盛、高技能工人的生产率摇摇领先于内地。即便是对普通工人来说，他们在沿海地区也能找到更可以发挥他们生产率的工作，如依赖简单技能的出口制造业的工作和随着城市家庭收入增长而不断扩大的服务性行业的工作。在劳动力流动达到平衡时，地区间房价的差别必须与生产率的差别相当。假如一个工人在沿海地区的收入比内地高一倍，而50%的收入用以住房及本地服务性行业的消费，那么，在其他条件相同的情况下，沿海城市的生活成本(包括住房成本)要比内地高3倍(相当内地成本的400%)方可维持地区间劳动力流动的平衡。 尽管地区间生产率与收入差距的扩大是经济发展过程中不可避免的现象，但是中国的地区差距却远超出发达国家的经验。以日本为例，东京是全国最发达的地区，其人均GDP与最不发达地区(奈良)的人均GDP比例为2.8；而中国(上海对甘肃)的这一比例在2008年为7。造成中国地区发展两极化的最主要因素有两个：一是国内需求不足，二是中央政府在公共教育和社会福利方面的支出不足。这两个因素都鼓励就业增长和人力资源向沿海地区汇集。 国内需求不足最明显的表现就是消费占GDP的比例非常低。政府消费占GDP的比例每年维持在14%；私人消费的比例却逐年下降：1990年，这一比例为50%，而到2009年，这一比例降为35%。在2008年，这一比例约为37%，比韩国低11%，只占日本和欧盟的2/3，美国(71%)的1/2。政府在教育和医疗上的支出也非常低，2000年和2006年，这两项支出占GDP的比例不足3%，而这一比例在美国为10%，英国为12%，澳大利亚为11%，加拿大为7%，日本和韩国均为5%。2004年，中国的私人消费及政府在教育和医疗上的支出总和占GDP的44%，而美国这一比例达到80%。 私人消费以及居民收入占GDP的比重低是过去二十年中国依赖投资驱动的经济增长模式的必然结果。固定资产投资占GDP的比例在90年代已超过35%；2003年开始，这一比例超过40%。相比较，同样在城市化峰期，日本的这一比例为32%(1960-1985年)，韩国的比例为30%(1970-1995年)。资本回报占中国GDP的比例在上世纪80年代为47%，到2008年已超过60%。中国的高投资率有以下几个原因：第一，企业利润高度集中于大型国有企业，这些企业不需要向股东支付红利，因此70%的利润收入都用来投资；第二，地方政府为促进经济增长偏重地方投资而抑制公共消费；第三，由于社会保障体系不健全，教育、医疗、住房成本不断上升，家庭储蓄率非常高，而促进私人消费的消费信贷却非常缺乏。 内需不足扩大了地区生产率的差距。内地的生产率主要依靠国内需求，国内需求不足导致其生产率也受抑制。对沿海地区来说，出口需求增加，极大地促进其生产率的提高。这一现象也扩大了人力资本提升的地区性差异。在沿海地区，技能的回报率更高，政府对教育的支出更大，因而可以云集人才和提供丰富的教育机会。例如，2004年，沿海地区人均政府财政教育支出为342元，比西北地区高59%。跨省的人均财政支出的变异系数(标准差/均值)为0.74，高于人均GDP的变异系数0.6(Barnett和Brooks，2010)。 劳动力流动的动机不仅仅在于寻找生产率更高的就业机会，还在于得到提升人力资本的机会。要找到好的工作，尤其是大企业或国家公务员等这些能提供优越的养老金、就业保障、健康保险及子女教育机会的工作，良好的教育背景往往是必要的。⑥值得注意的是，国内一流大学一般集中于主要的沿海城市，获得这些学校的学位是个人获得这些城市的户口的有效途径之一，随之而来的是报酬更高的就业机会和更优越的社会保障福利。在沿海地区，政府对初级教育的投资更大，因此学生被一流大学录取的机会也更大。最近一次在10个大城市对3247位成人的调查表明，北京以其高等教育及公务员工作机会丰富而被非本地居民列为最理想的城市。⑦2003至2008年，北京城区的地价上涨了七倍。 3.3 对安全资产的高度需求与高房价 造成高房价的第三种情形是对安全资产的高度需求。造成这种情形有诸多因素。在中国，由于政府的社会保障网络覆盖不全，家庭的储蓄率非常高，但是中国的金融市场尚不够发达，缺乏有效投资渠道，安全的投资工具非常有限。政府为使国有银行获利以充实其资本，将存款利率管制得很低；股票市场不透明并且波动很大；债券市场近年来稳健发展，但只是金融机构交易者的领地。在2008年，家庭75%的金融资产为银行储蓄和现金(China Financial Stability Report，2010)。因此，房地产以其高度开放的市场和在通货膨胀情况下能提供有效保值而成为广大家庭的理想储蓄工具。 对于富裕的个人和私人企业来说，由于国内许多产业的进入门槛过高，难以获得有利可图的生产性投资机会，于是，投资房地产便成为他们的不二之选。很多国内市场——尤其是较为关键的服务行业，如金融服务业、电信、零售、铁路及能源等，为政府部门或国有企业所垄断。同时银行对中小型企业的信贷非常有限。2009年末，中小型企业贷款占银行总资产的比例不到14%(China Financial Stability Report，2010)。这些因素阻碍了中小型企业的发展，促使了他们将剩余资金投入房地产市场。 2009年，中国经济增长在西方经济衰退的影响下开始放缓。为防范增长放缓过度而造成大量劳动力失业，政府及时采取了非常宽松的信贷政策，以扩大国内投资需求。信贷与GDP的比例在2009年上升了24个百分点，在2010年又上升了4个百分点。由于对外出口需求下降，加上国内最终需求不足以及产业扩张缺乏市场支持，于是，资金充裕的国有企业便凭借着银行贷款的优势，携带大量廉价资金进军房地产市场，造成诸多大城市的地价飙升。政府的土地收入在2009年猛增了60%，在2010年又增加了69%。 对房地产作为保值工具的强劲需求，对一线城市(如北京、上海及各省会城市)的房地产市场价格有着极为重要的影响。这些城市资源丰厚，享有一流的基础设施和高等院校，这些优势远非其他城市可及。资源和机会的集中使投资者对一线城市的经济持续增长和房地产升值充满信心。这些城市中大量空置的高档住宅有力地印证了对房地产作为保值工具的高度需求。⑧ 3.4 高房价的可持续性 总之，中国的高房价是过去几十年收入持续高速增长、经济资源和机会过度集中在大型沿海城市以及对安全资产的高度需求等诸多因素共同作用的结果。中国城市经济的高增长和城市化进程将会持续至少二、三十年，大中城市的房地产价格会有强大的需求支持。但是，经济资源和机会的高度集中以及银行信贷的过度扩张，这种状况在长期是难以为继的。资源和机会的过度集中会加剧社会关系的紧张，并危害社会的稳定。银行信贷的扩张，造成对房地产作为保值工具的过度需求，最终推动通货膨胀。这两个因素都会阻碍经济增长。 缓解房地产价格矛盾的挑战在于：(1)扩大内地投资机会以缩小沿海地区与内地在生产率和投资机会方面的差距；(2)加大金融市场建设，将投资于房地产市场的财富导向更多元化的产业和社会投资。一旦内地城市生产率大幅上升，并且能为年轻人提供更好的教育机会和社会福利，那么沿海地区房地产需求的压力自然得到缓解，房价也将回归至正常水平。而随着生产性投资机会的扩大，房地产投资的回报率将会上升，从而促使房价下降。与此同时，随着房地产作为保值工具的需求下降，一线城市的土地资源可以更多地用于提供居住机会和产业发展，使更多家庭能够享受一线城市的高生产率和优越的教育机会。 4.改革与房地产价格前景 改革势不可免。2008年全球经济危机造成中国的外需疲弱。西方经济体的去杠杆化会持续相当时间，使其进口需求保持疲弱。因此中国必须从出口与投资驱动的经济增长模式转变为国内消费需求驱动的增长模式。然而，这一转型并不轻松，它依赖于一系列深度的制度改革。到目前为止，中国一直回避这些改革，一味借补助制造业出口的捷径来维持经济增长。西方经济体，尤其是美国，原来通过向新兴经济体借款来满足国内消费需求增长，从而吸收了大量的中国制造业出口。现在，这一状况已经难以为继。事实上，他们之前积累的债务已经非常巨大，危及到其经济的恢复，所以现在不得不勒紧裤腰带，增加储蓄。换言之，中国的国内需求不仅要弥补疲弱的外需造成的缺口，还要进一步扩大以帮助债务缠身的西方经济体恢复经济增长，去杠杆化。为清除内需增长的障碍，中国不能再回避制度改革的艰巨任务。可幸的是，这些改革能够促进经济增长机会向内地扩展，为中小企业提供更多扩大生产的投资机会。这两点对缓解沿海地区房地产市场价格上升的压力都是十分有利的。 过去20年，中国占世界出口贸易的份额从2%提高到10%，超过美国和德国，成为世界最大出口国。在2001年中国加入WTO时，中国占世界出口贸易的份额为4%，此后出口加速增长。过去十年，中国用经常账户盈余购买美国国债以避免人民币相对美元汇率上升，使得美国居民能够继续购买中国出口的商品。这一政策是难免的，因为中国的经济增长高度依赖投资，与此同时国内消费需求不足，过剩的产能不得不靠不断增长的出口需求来吸收。如今，作为世界最大出口国，中国的经济增长不得不顾及全球的经济平衡。全球经济的不平衡必然会制约中国的出口增长。 几大体制因素造成了投资驱动的经济增长模式。 第一，地方政府的政绩主要是向中央负责，当地的经济增长而不是向当地居民负责民生改善。中国收入税的税基较窄，并且没有房产保有税，地方政府的财政收入主要来源于当地GDP增值税及土地出让收入。因此，各地政府都是通过积极吸引外资来促进本地GDP的增长，而并无意愿加大对教育、医疗、社区发展、社会保障等改善民生、鼓励消费的公共支出。相对城市居民收入增加以及随之产生的对教育和医疗服务的需求增长，这些公共服务的供应在大部分地区显著不够。因此，少数拥有良好的教育和医疗服务的城市的地价就相应上涨，反映出对这些城市的强大需求。高房价实际上是利用对新迁入城市居民征收的税来换取他们享用城市的设施和公共服务的权利。 第二，户籍制度使得城市政府有权拒绝向农民工提供公共服务(如公立学校和公共医疗)及社会保障福利。这些农民工为沿海地区的出口制造业提供了廉价劳动力，又不增加当地政府公共服务支出的负担。可见户籍制度实际上补助了出口制造业，因为那些企业不用为农民工理应获得的公共服务买单。靠低工资成本带动的出口制造业扩展并无助于国内最终需求的增长。 第三，银行信贷、能源、紧缺原材料等资源在很大程度上为国有企业部门独享，让国企能以低于市场的价格获得这些资源。这种价格扭曲促使国有企业寻求资本密集型的扩展。相反，中小型企业为社会提供了大量的就业机会，却缺乏资金和其它资源的支持。这种资源分配的不合理，不仅减缓了城市就业需求的增长和相随的居民消费增长，而且还进一步恶化了地区间资源配置的不平等和与之俱来的地价差异。国有企业大都集中在大城市。 这些制度上的因素造成了国内需求增长相对缓慢。它们不仅削减了对公共服务及社会保障的公共支出，抑制城市就业与工资的增长，而且，从长期发展的角度来看，更有害的是它们有碍于农民工技能的提升。由于公共教育支出不足，农民工在城市受教育及享受社会福利的机会被剥夺，再加上城市就业增长缓慢，农民工提升技能的机会和动机都不足。要提高劳动力占GDP的比重，让大部分人富起来，最终靠的是人力资本的提升，而不是光靠物质资本的积累。人力资本投资还会带来对社会有利的溢出效应：一个地方高技能的工人越多，其他工人获取技能的成本就越低，这就促使更多的工人获得技能。而当高技能工人数量充裕时，他们会流向人力资源缺乏的地区，并吸引资本到那里去，使更多地方的生产率得到提高。 对中国长期可持续发展必不可少的三项紧迫改革是：(1)地方公共财政改革，以扩大地方税基并使地方政府对当地居民负责；(2)户籍制度改革，废除阻碍劳动力流动、劳动技能提升及城市化进程的最后障碍；(3)向中小型企业开放更多的市场和资源，使它们能为地方就业增长作出更多的贡献。这些改革任重而道远，但政治动量也在增大，因为拖延这些改革的成本已越来越明显。随着这些改革的推进，中国经济的驱动将从依赖资本投资转到依赖广泛的劳动技能提升，内需扩张得到加强，中小企业带动的就业增长也更加普遍。在这种情况下，越来越少的地方可以凭着对稀缺资源的垄断来维持高昂的地价。 中国房地产价格在发达城市过高的困境根植于一系列制度缺陷之中，这些制度缺陷抑制了内需的增长，导致资源和经济机会过度集中于沿海地区及大城市。房地产价格差别悬殊本身只是市场运作的正常反应。问题不在于房地产市场，而在于悬殊价格背后所反映的经济机会在地区之间和人群之间的高度不平等。为遏制房价的不断上涨，中央政府在近几年一直督促地方政府实施限购措施并扩大保障房建设，但收效有限。这些政策不仅危及地方政府土地出让的财政收入，从而给地方保障房建设釜底抽薪，而且没有从根本上解决地区间不平等的问题，充其量只不过是隔靴搔痒。真正的危险是改革被拖延太久，致使不断扩大的贫富差距最终扼杀经济增长的基础并酿成社会不稳定。那时，过去几十年经济增长所积累的房地产财富将付诸东流。 本文译自作者的英文论文China's Real Estate Price Predicament。徐燕翻译了初稿；作者进行了编辑修改。 ①The Economist,2011年2月24日，“Comparing Chinese Provinces with Countries.”网络版参见http://www.economist.com/content/all_parities_china。 ②The Economist,2011年2月17日，“Population Control in Beijing.”网络版参见：http://www.economist.com/node/18184564。 ③土地出让和价格数据来自http://www.realestate.cei.gov.cn。另参考Deng，et al.(2009)。 ④国有土地使用权出让数据来自国土资源部网站：http://www.mlr.gov.cn/zygk/tdzy。 ⑤社会保障房由政府通过降低土地出让价格和其他费用来补贴。 ⑥获得公务员职位被认为是获得经济保障和社会地位的途径。在2010年12月，140万申请者参加了该年度的公务员资格考试，竞争1.6万个公务员职位。 ⑦参见《金融时报》2011年9月27日文章：http://www.ftchinese.com/story/001040914。 ⑧例如，2010年在北京5环西南段的亦庄区，别墅的空置率达50%；这些别墅大多建于2000年。标签：住宅用地论文; 城市经济论文; 北京房价论文; 城市中国论文; 北京房地产论文; 建设投资论文; 经济论文; 房地产业论文; 购房论文; 房价论文; 经济学论文; 全国房价论文;