摘要：房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求、资金计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。
关键词：房地产；企业；成本；管控；问题
一、房地产企业成本管控原则
首先，全员参与原则。企业的成本是由于全体员工的活动而产生的，每一个员工都是企业成本控制的参与者，员工的任何一项经济活动，都与成本控制相关。
其次，全面性原则。在房地产企业中，任意环节都是成本控制的目标。在成本控制中，要对房地产项目的所有子项目或单项工程的各种成本要素实施控制，要对所有合同的付款进行控制，要对成本数量进行控制，要对成本费用发生的时间进行控制等。
最后，全过程控制原则。成本控制目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、工作量要求、资源消耗、利润最大化等综合考虑才能有价值，不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现。
二、我国房地产企业成本管理与控制存在的问题
（一）企业成本控制存在错误的认识
现今仅有少部分的房地产企业进行全员、全要素、全程与全方位的全面成本控制，多数企业仍旧尚未实行。多数房地产企业是有错误的认知，部分房地产企业觉得主要是把成本控制侧重于设计阶段，其它阶段对成本控制的影响不是很大；部分房地产企业则是觉得提供材料与设备其主要的成本构成。实际上房地产企业的发展道路在不断细化，成本管理范围是需要融合任何微小的成本与任何的成本因素，此外，企业全体员工的活动也是存在企业成本，房地产企业现今成本控制的重点是全面成本控制。
（二）缺乏先进的成本控制方法
关键是按照财务部门的决算报告，其以往的房地产企业成本控制，因为业务人员提议报告的时效性比较落后，此种核算制度无法完全发挥成本控制的效用。事前预测与过程控制在企业成本控制中还是比较匮乏，此种成本控制形式和现今房地产企业管理的标准还是有较大的一段距离。成本控制中其具备的根本问题与因素无法实时正确地察觉，无法对症下药，需要选用有效的方式控制企业成本。
（三）没有完善的成本控制制度体系
大多数房地产企业在成本控制上还是在粗放形式上，奖券的成本控制制度体系还是存在局限的。部分房地产企业虽创建了较为完善的成本控制制度，但现实落实过程中却只限于形式，部分房地产企业不存在对应的部门岗位职责和权利，造成干多和干少不存在任何差异，干好和干坏也是处于相同的情况，就算兑现也不存在受奖不公，受罚不服，却存在情面问题对需要处罚的人员仅仅批评一下完事。此种做法，仅仅是支配了工作而对工作情况不进行考核，或仅奖不罚却奖罚不足，相关人员的积极性遭受严重的挫败，进而导致未来成本控制工作出现极大的损失，房地产企业的责任权利相结合是否有力是职工所关心的。
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三、房地产企业合理控制成本的对策
（一）明确房地产企业发展战略
（1）许多房地产公司大张旗鼓地进行地域性的建设扩张。像房地产企业的行业领袖企业万科，在成立的几年时间内在全国各地的大中小城市的建设项目就达数千项之多，还有许多小房地产企业也纷纷涌入到我国房地产市场之中，这样就导致了我国房地产市场愈演愈烈，竞争加剧。全国性的企业发展战略将会给企业带来更多的收益和良好的发展机遇。企业建立全国发展战略，对于提高房地产企业的管理水平，提高企业的品牌认知度，促使企业提高成本利用率将会起到非常积极的作用。
（2）房地产企业也要明确企业的区域发展战略，房地产企业要充分利用发达地区的经济优势，积极提高企业品牌的知名度，与政府保持良好的关系，降低房地产企业的土地储备成本，实现企业快速健康地发展。积极由一线城市辐射三线城市，充分利用地区的优势资源实现企业的可持续发展。
（3）房地产企业要专注于专业化的发展道路。房地产企业要在不断地发展过程中，善于发现自身的优势，并充分利用自身的优势资源实现专业化的发展道路。房地产企业专注于专业化的发展道路，能够合理地利用自身的优势资源，提高资源利用率，降低开发过程中的成本支出。
（二）科学制定成本计划
主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况，对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。
（三）项目施工阶段的成本控制
（1）在工程项目施工之前，房地产企业应当做好各项施工组织设计的审查工作。施工组织设计指的是除了是承包方进行的施工作业的纲领性文件之外，还包括发包方明确控制的房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。
（2）对于工程款的支付以及管理应当不断加强。对于相关的款项企业应当及时的结清，避免拖延和拒付的情况的发生，保证建筑施工工作的积极性，保证工程项目的顺利开展。但是注意的是也不要提前支付所有款项，对于那些有问题的工程部门要扣除一定的费用。
（3）实行物资采购比价原则，坚持公开、公平的原则，在质量、价格等方面都要严格的把关，在保证材料一样的基础上，要对供应上之间进行比价。
（4）严格管控工程的变更，在施工过程中，要对于成本计划和工程的流程进行严格的审核，对于施工图纸和设计图纸要严格的管理，避免由于各种原因造成的设计的变更、工期的延长以及建筑材料的变换，这些都会对于工程项目的造价和预算产生许多不良的影响。
（5）要加强对于建筑合同的规范和管理，保证建设项目的施工质量、进度以及成本控制的环节都能够符合合同双方事前约定的进行，避免在工程进行过程中出现这样那样的质量问题，避免工程索赔等经济纠纷的产生。除此之外，房地产项目管理人员还应当对于工程进行有效的计量，对于工程账单做好审查，对于施工过程做好记录，保存各类的数据信息。
参考文献
[1]丁立秋.房地产企业成本管控相关问题研究[J].经营管理者,2014,04:227-228.
[2]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学,2012.
[3]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学,2012.
论文作者:王伟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第15期
论文发表时间:2018/10/30
标签：房地产企业论文; 成本论文; 成本控制论文; 企业论文; 计划论文; 目标论文; 项目论文; 《建筑学研究前沿》2018年第15期论文;