摘要：综合体项目在城市建设中占有不可或缺的地位，进行综合体的开发是适应紧凑城市建设的必备条件，为控制综合体项目开发成本，提高空间资源利用效率，本文将结合国内项目成本控制的现状进行分析，不断探索提高综合体项目开发水平，希望能够对相关企业有一定的启示作用。
关键词：综合体项目；开发过程；成本规范
前言：
随着人口的增加，我国土地资源的日益紧张，城市建设不断集约化成为市场趋势，但是高密度的城市也对人类的生存空间造成一定的压迫，不利于生存环境的提高，城市人口渴求更为科学和谐的发展规划，在这种情况下，综合体项目建设应运而生。综合体项目建设并不单指城市的建设，而是对一定区域或者建筑群的综合性考量，在城市的建设中，高质量的城市综合体是一个合理布局、生态协调的大环境，基础的经济效益和必备的环境设施都能够满足城市的发展的需求，但是如果成本控制存在问题，就会造成入不敷出的惨淡结果。
一、综合体项目的开发现状分析
综合体的项目开发对商业区的发展尤其具有指导意义，如何在商业布局中兼备休闲、娱乐、购物等功能，吸引客流消费，打造城市亮点，需要交通、办公、商业等因素的有机结合。但是由于综合体项目的开发过程较长，资金链有极大可能会出现断裂的情况，如果在成本控制上难以做到规避风险的策划，就会造成成本超支的消极影响。
（一）成本管控能力较差
在市场经济的条件下，企业之间的竞争逐渐趋向白热化，对成本的压制决定着企业的所获盈利，目前不少企业对成本的管控上存在着能力的不足，大部分管理人员对于成本的管理意识较为单薄，不知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配）、怎么合理配置成本（均衡），在材料、供应商的选择上没有从最大性价比出发，出现了过分注重成本金额忽视工程质量，或者将成本任务推卸给工程师的情况，没有从根本上重视工程造价对于整体经济效益的重要性。
（二）成本控制体系缺乏合理布局
工作想要获得一定的程序，就必须制定一定的章法规范，在成本控制过程中，难免出现不同部门的分工，为避免出现事故的推诿和责任的躲避，就必须将各环节的工作责任到人，全员参与。在基础的体系建构之后，要及时建立各个部门之间的沟通，将厂商的联系和市场的变化及时更新反馈给各个部门，从而获得市场与企业、总部与部门、分管部门之间的合力，得到第一手的成本估算情况。
（三）设计与施工存在差异
在综合体项目的施工过程中，常常会出现现实行情和施工现状存在出入的情况，如果僵硬按照施工图纸的内容进行施工，不根据现实情况进行变通，就有可能出现成本的变更，轻则影响施工进度；重则影响设计方案的大局。如何衡量施工与计划，避免项目的施工流于表面形式，需要设计人员不断地进行市场行情情况的考察，保证设计的总体成本浮动性小【1】。
二、如何科学有效地进行综合体项目的成本控制
综合体项目因为建设完成后经营范围的广泛性，施工前、施工阶段都具有复杂的成本管理，如果项目成本管控不到位，就会产生成本控制失控的后果，轻则影响整体的规划，重则造成工体量承载过度工程报废的后果。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如何合理布局、科学有效地开展项目的成本管控，需要从前期的决策、中期的设计施工以及后期的成本清算三个方面入手，分别进行讨论。
（一）综合体项目早期决策阶段预算
在综合体项目开发决策阶段，首先要通过专业的策划人员进行市场的调研，针对项目地区人口的喜好、土地的成本、清场费用的预测做出大体的测算，为下一步开展项目的讨论提供强大的数据支持。在经过基础的调研之后，第二步要在设计规划中进行商业的策划设计，这部分内容是进行整个项目开展的核心内容，因此要尤其注意土建工程的建筑使用，避免拆迁工程过大、成本压缩过高，三是要进行设计单位的工作，针对工程预期质感和公共休闲区域的规划进行优化改良，既要适应既有的环境资源，又不能在成本上铺张浪费。四是对已确定的工程进行成本结算的分析，进行额度的限制，避免成本过高造成投资方压力过大结果，并根据额度进行工程量的分析和分配。最后一点是要在图纸审核的基础上，开展对价值工程的分析，避免施工过程中出现成本消耗大、工期反复的情况。
（二）综合体项目设计、建设阶段成本控制
项目设计是进行工程建设的主体任务，项目设计就像工作计划一样，对全局的工作起到分配作用，没有详细的项目设计就不会有高效的施工过程。进行项目设计首先要进行施工成本的计算，完成这一阶段的目标在于缩小目标值与实际差值，施工成本的控制主要集中在两个方面，一是施工器材的控制，要将施工所需要的钢筋、混凝土等土建材料尽早确定好诚信可靠的原料供应商，防止市场价的浮动造成建筑成本的上扬；二是要对施工人员进行管理，确定好精细的承包商索赔要求，对施工队伍进行品质的考量，招募到效率高、成品好的施工团队。在施工阶段要进行动态的施工监控，将每月的施工进度和材料消耗进行程序上管控，以便及时把握成本，避免超支情况泛滥【2】。设计阶段就是要从选择最经济合理、符合定位、体现特征的方案，对材料设备进行合理选型等方面控制成本。
（三）项目阶段性的成本清算
在项目进程的各个阶段中，不能忽视对工程签证的把控，工程签证是费用支出项目的通行证，因此需要各部门严格注意，必须将工程的签证程序进行必要的内容注明和责任人意见签署。将工程的施工内容、时间、地点以及人员配备等情况进行备注，禁止随意涂改签证信息。在工程的项目清算时，要注意审查工程的完成情况，首先要注意不能存在遗漏的情况，对施工过程偷工减料的行为采取零容忍度；其次是要对施工的用料进行审核，并出示竣工验收清单，保障工程的结算质量；第三是要核对工程的造价，要将综合体的经济成本和技术成本相对照，在节约土地资源的情况下，建设高密度、高生态水平的项目；最后再进行各个子项目和附属条例的汇总，针对目标成本进行对比评测，建立数据库进行成本数据的直观调取。在项目进程的各个阶段中，我们还应该实行动态监控，预测可能发生的变化，利用软件与报表等工具，重视动态监控的环节---招标、变更、结算，达到控制成本的目的。
总结：
总而言之，综合体项目的建设是一次成本控制的综合性战役，它的建设周期长、关系复杂且不确定因素较多，能够把控好各部分成本就要对施工各因素之间进行灵活的把握。因此综合体项目的开发需要认真研读工程环节的关联性，在坚持“降成本保质量”的大前提下，对成本控制心中有数，进行科学合理的规划，从而调动施工各方的积极性和能动性，不断为合理控制项目成本而努力，实现建设科学、经济综合体项目的最终目标。
参考文献：
[1]易习刚. M城市综合体工程项目全生命周期成本管理研究[D].华东理工大学，2017.
[2]邹文杰. 泰州D城市广场项目全过程成本控制研究[D].南京理工大学，2015.
论文作者:杨舒亦
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/25
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