摘要：房地产项目管理是指项目的管理者在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。本文主要针对当前房地产开发项目管理中仍然存在诸多问题进行分析，并提出了几点解决措施。
关键词：房地产开发；项目工程管理；问题和措施
1 房地产项目工程管理的内容
房地产开发项目的过程涉及很多内容，对这些内容的进行有效处理就构成了房地产开发项目的工程管理，工程管理工作通常包括以下内容。
1.1 工程的总体规划
人类在做任何一件事情之前需要一个规划，同样房地产开发项目也需要一个有效规划，房地产的开发企业在开发项目之前都有一个总体设计与规划。工程开发的总设计是开发建设工作重要的经济技术文件。工程设计的报批和编制是房地产开发建设的重要前期工作。
1.2 相关方面的协调合作
由于房地产开发过程要涉及面广，加上房地产的建设工程自身的特点，如配合单位多、施工周期长、工程项目多、建设范围大，所以很容易产生矛盾冲突。为达到工程建设的顺利进行需要及时地沟通，做好以下几个方面的工作：实行工程开发总承包制度；定期召开有关部门的协调会；积极配合开发建设相关单位及时理好开发过程中出现的各种矛盾。
1.3 工程质量监督检
在激烈的市场竞争过程中有过硬的质量是取胜的重要砝码，房地产企业要实现工程项目经济效益和社会效益，最大化必须过好建筑物的质量的关。工程质量好坏是设计质量、勘察质量、原材料质量、使用维护质量及施工质量的直接反映，所以在工程开发设过程中要注意各个环节的质量监控，对整体开发建设过程进行全面、深入的质量监督，及时发现质量问题，解决问题。
1.4 工程项目的竣工验收
工程项目的竣工不仅仅是建筑物的建造完成，而是要达到工程设计的要求和合同规定相关标准，具备验收的条件后，根据施工单位的竣工验收的请求，有关的验收小组要依照国家制定的各类质量标准进行验收和鉴定，只要达到相关标准，具备使用条件才能进行竣工结算。
2 房地产开发项目工程管理过程中存在的问题
2.1 房地产开发项目的前期策划准备不足
在开发房地产项目工程时，项目开发人员需要对开发地的地段价值进行分析，了解开发地周边的商业环境以及基础设施建设程度。许多房地产企业对于项目的开发力度不足，没有做好工程施工前的准备工作。比如，房地产企业与施工单位所掌握的施工技术资料不足，为了赶工期盲目加快施工进度，最终会因为准备工作不足而造成很大的麻烦。一些施工企业在房地产开发项目施工开始之前，没有细致地了解工程管线事务，也没有就管线工程进行多方商讨。技术信息的缺乏，会使工程完工后出现使用问题，给社会大众带去很大的居住烦恼。
2.2 成本控制不理想
不健全的成本管理措施及实施体系是现阶段房地产开发项目工程现场成本管理所面临的最典型问题。此问题集中表现在以下两个方面：
不健全的成本管理措施及实施体系会导致房地产开发项目建设单位在建设施工合同的谈判及签订环节不够严谨，成本管理环节相关条款存在较多不利的漏洞，从而导致后期项目工程建设阶段的工程变更难度加大，项目索赔执行困难，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大。
不健全的成本管理措施及实施体系导致房地产开发项目成本核算缺乏系统化的监督制度提供保障，由此引发项目成本管理可控性下降，最终致使浪费严重。
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2.3 工程建设完成后质量难保证
质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易。在收尾阶段，就会出现大量的问题。比如总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾。在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。
3 房地产工程项目管理优化措施
3.1 加强成本管理
项目成本管理是施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝虚假签证的发生。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况。
3.2 加强合同管理
要重视房地产项目工程的合同管理工作。在施工之前，房地产企业要与施工企业就双方的权利与义务签订相互制约的施工合同，施工合同的签订，是维护房地产企业实施项目工程管理行为的重要依据。制订与签订施工合同，是项目工程管理的重要组成部分。建筑行业法律法规在施工合同签订上提出了一定要求，房地产企业与施工企业还要就施工具体情况、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程质量等因素敲定具体合作内容，给项目工程的顺利实施提供保障。
3.3 创新管理标准化
一步一步完善管理模式的制度，对工程管理单位在项目中的责任以及权力义务做出明确的规定。为房地产项目建设提供可靠数据，根据标准化管理进行施工，使得标准的施工能够在人力物力财力上得到相应的保证。加强工程管理模式标准的宣传工作，采取多样化形式，强化管理模式的标准化意识。同时，对工程造价执行者就行一定的培训，使得所有执行者能够准确的依靠数据来进行管理。尤为重要的事情就是加大工程管理标准的实施和监督，应该在合适的工期内进行相应的查询，巩固以及扩大工程管理的绩效。形成一个完整的体系，自我约束。加强信息化交流，让工程造价以及其他技术人员扩大视野，学习一定的经验，可以提升管理模式的标准化。
3.4 注重现场的质量管理
严格执行行业标准，加强质量检查，防止质量通病发生，杜绝质量事故的发生。坚持月、旬、周质量检查工作，使工程质量的全过程都处于受控状态。
实行重点部位和重点内容的监督检查制度。在实际工作中，关键部位的每道工序，均应有一名施工员或技术员指导监督施工，将质量问题解决在施工过程中。
加强工程监理的岗位职责，建立健全三方互相监督体系，出现质量问题，实行监理问责制度，工程监理单位也承担相应的连带责任。
3.5 强化现场施工进度管理
在房地产开发工程项目施工的过程中应该严格的控制各个施工阶段的工作时间，根据房地产开发工程项目的总工期，将房地产开发工程项目分解成若干个分项工程，并制定各个分项工程的工作时间，然后对各个分项工程进行严格的监督和审核，同时还应该协调和控制各个施工单位和监理单位的施工进度，根据自身的工作经验划分工作顺序和工作流程，有效的控制房地产开发工程项目现场施工的进度。
4 结束语
房地产开发项目管理的研究和推广起步较晚，其理论和方法与世界先进水平相比还有很大差距，因此我们要正确认识我国房地产项目管理中存在的问题并积极主动解决这些问题，加强企业内部监控机制，实行动态控制，建立企业品牌，培养顾客忠诚度，适应市场需求，才能缩短与国外项目管理的差距，增强我国建筑企业的市场竞争能力。
参考文献：
[1] 陈裕民. 现场施工管理在房地产开发工程管理中的应用[J]. 江西建材，2013，（6）：347-348.
[2] 边丽敏. 徐宏志. 浅谈现场施工管理的重要性[J]. 价值工程，2010，（3）：253.
论文作者:殷凯
论文发表刊物:《北方建筑》2016年12月第36期
论文发表时间:2017/3/30
标签：工程论文; 项目论文; 房地产论文; 质量论文; 房地产开发论文; 开发项目论文; 工程管理论文; 《北方建筑》2016年12月第36期论文;