入世，上海房地产业政策取向和企业的应对策略，本文主要内容关键词为：取向论文,房地产业论文,上海论文,应对策略论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1007-6522(2001)05-0103-06
随着中国与WTO成员国双边与多边谈判的结束，中国加入WTO已经为期不远了。加入WTO对我国房地产业来说，既是一次难得的发展机遇，又是一场严峻的挑战。了解本市房地产业政策演变过程，把握加入WTO后房地产业政策发展取向，制订相应对策，对于每一个房地产企业来说都具有重要意义。
一、上海房地产业政策的演变
上海房地产业政策的演变，是一个随着国家经济体制转变和房地产业振兴而发展的历史过程。从20世纪50年代起至70年代后期，我国城镇实行的是计划经济体制下的住房福利制度，土地无偿划拨，无期限使用；住房实物分配，低租金。在这种体制下，房地产业萎缩，房地产市场窒息。国家制订房地产业政策的目的主要是维护和保障“以租养房”体制的顺利运行。
70年代末期的改革开放，解放了人们的思想，随着一系列房地产理论是非的澄清，房地产业迎来了振兴发展的新时期。纵观改革开放以来上海房地产业政策的演变，大致可分为三个时期。
1.侨汇房时期（1978年～1987年） 改革开放促进了思想解放，带来了房地产业和房地产市场的复苏。上海房地产市场中真正意义的商品房起始于侨汇房。20世纪70年代末，顺应改革开放的需要，本市由中华企业公司首次推出一批侨汇商品房，也称“侨汇房”。所谓“侨汇房”，是指建筑标准高于普通住宅，建成后用外汇出售给本市侨眷、侨胞、归侨的商品住宅。其政策特点主要包括：(1)土地行政划拨，无使用期限；(2)购房对象有限制；(3)房价实行政府指导价格（最高价）；(4)用外汇支付；(5)允许转让、转租。尽管这些政策带有浓重的计划经济色彩，但在当时已是很大的突破。据有关统计资料，从1979年至1988年，全市累计出售侨汇房28.3万平方米。侨汇房的推出，从其经济意义上来说，解决了当时大批归侨、侨眷、侨胞住房的急需；从市场意义上说，标志着本市房地产市场的复苏和以房地产市场为中心的房地产业政策的萌生。
2.外销房时期（1988年～1991年） 这是上海房地产政策框架形成时期。我国房地产业的改革集中反应在两个方面，一是土地使用制度的改革，二是住房分配制度的改革。在上海，土地使用制度改革首先在外销商品房中实行。1988年8月，上海首次通过土地批租形式，招标出让了虹桥26号地块的土地使用权。以此为契机，市政府先后颁布了一系列重要的涉外房地产政策法规，主要有：《上海市土地使用权有偿出让转让办法》、《上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则》、《上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则》、《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》和《上海市土地使用权有偿转让委托律师代理的若干规定》等。这些政策法规的出台，对土地使用权出让、涉外房地产开发、经营、产权登记、抵押、公证以及房地产转让等方面作了规范，初步形成了具有上海特点的涉外房地产政策框架。
与此同时，以本市市民为对象的普通商品住宅也从解困型的职工住房中脱胎出来，开始进入市场。为此，市政府颁布了一系列有关普通商品房开发的政策，较为重要的有：市政府《关于城市综合开发若干问题的通知》、市政府办公厅《关于调整房地产开发经营政策问题的通知》、市房产局、市工商局《关于上海市房地产开发经营企业资格审查暂行规定》等。这些政策的颁布，有效地促进了上海房地产市场的形成。据统计资料，截止1991年底，上海共有各类开发企业94家，其中以开发普通商品房为主的中资企业72家，年完成房地产开发投资规模7.59亿元，销售商品住宅64万平方米。这一时期各类商品房政策特点见下表：
外销房时期各类商品房政策比较表
3.内外销房双轨制时期（1992年～2000年） 这是上海房地产业的振兴时期，也是房地产业政策体系的完善时期。
1992年初，以邓小平南巡谈话的发表为契机，上海房地产业进入了快速发展阶段。(1)房地产企业大量增加。1991年末，全市共有各类开发企业94家，1992年新增400余家，以后每年都以新增500家左右的速度发展。至2000年末，全市共有各类房地产开发企业3466家，其中中资企业206家，外资企业（包括外商独资、中外合资、中外合作）260家。(2)房地产投资规模快速增长。大量房地产开发企业的加入，使房地产投资急剧增加。1991年末，全市房地产投资规模仅7.56亿元，1992年达到12.71亿元，以后投资规模连年递增，1995年至2000年，年投资规模均保持在500亿元人民币以上。(3)房地产市场迅速扩大，交易量直线上升。1991年末，全市房地产交易量74万平方米，其中新建商品房销售64万平方米，存量房产交易10万平方米。1998年，全市房地产交易量首次突破1000万平方米，1999年达到1800余万平方米，其中，新建商品房销售1328.7万平方米，存量房产交易500余万平方米。
与房地产市场发展相适应，房地产业政策体系日趋完善。经过一系列的调整、归并、完善，逐步形成了内、外销商品房两大政策体系。其演变过程呈以下特点：
1.外资“内销化”。20世纪90年代初期，外商投资本市房地产的主要政策渠道是，通过土地批租，开发外销商品房。随着土地批租规模的扩大，外销房市场日趋饱和。1993年12月，经市政府批准，出台了《上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定》，允许外商投资旧区改造，开发内销商品住宅，其销售对象规定为国内购买者。为顺应房地产市场的发展，1995年，上海市人民政府又发布了《上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法》，规定在旧区危棚简屋地区，可以通过“中方供地、外方出资、合作开发、限期建设、政府收购”的办法开发外资内销平价房。平价房的销售对象，主要为改造地区的居民住房困难户。
2.内资“有偿化”。多年来，本市开发内销商品房的土地使用权基本以行政划拨方式无偿取得，因而与外销房在土地开发成本上相差很大，形成了内、外销商品房的价格落差。但这种无偿使用国有土地从事房地产开发的做法与国家土地使用制度改革目标不符。1994年8月，上海市人民政府批转原市土地局《关于贯彻执行上海市实施中华人民共和国土地管理法有关问题的若干规定的通知》，规定自1994年5月1日起，对商业、旅游、娱乐、金融、服务业和商品房等项目的用地（简称“六类用地”），均实行土地使用权有偿出让。这一规定意味着六类用地纳入了有偿使用轨道（习惯上称之为“进轨”）。
但是，本市内销房土地使用“双轨”制的格局还没有根本打破。职工解困用房、安居房、平价房、经济适用房等福利型住房的开发用地，仍然是无偿的行政划拨。“双轨”制的存在，对建立统一规范的房地产市场带来了困难。为了深化土地使用制度改革，尽快建立符合市场原则，统一规范的房地产市场，1999年11月，上海市人民政府批转《市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知》规定，自1999年12月1日起，经济适用住房、自行开发的职工住宅，统征基地、联建参建的住房的用地，统一由无偿向有偿归并，按内资“六类用地”标准缴纳土地出让金，并转为内销商品住房（这一政策也称“并轨”）。至此，本市以土地有偿使用为标志，通过归并，形成了统一的内销商品房市场。内外销商品房主要政策对比见下表(P106)。
内、外销房政策对比显示，两类政策在演变过程中有一种明显的“趋近”态势。这种态势很大程度上反映出本市房地产市场的成熟，同时，又预示着加入WTO后两类政策并轨的可能。
二、加入WTO后上海房地产政策取向
房地产政策取向是现行房地产政策在未来各种因素的影响下发展的趋势。笔者认为，中国加入WTO后，影响本市房地产业政策取向的因素是多方面的，但起决定性作用的因素主要有三个方面：
内、外销商品房主要政策对比表：
首先，国家宏观经济政策的外部影响。房地产业是构成国民经济基础的诸多产业之一，其发展方向、速度、规划必须与国民经济的其他产业相协调，因而，受国家宏观经济政策制约、调控。未来10年、20年，我国实行的扩大对外开放的振兴经济的宏观经济政策，对房地产业的发展十分有利。本市正在制订的“十五”计划和2015年远景规划，进一步明确了本市房地产业的发展目标和方向，这对房地产业政策的取向无疑是一种积极的导向。
其次，上海房地产业自身发展需要的内在影响。改革开放以来，本市房地产业有了长足的发展，房地产业的增加值占全市GDP的比重由20世纪70年代末的0.11%，80年代的0.69%，上升到90年代末的5.2%，房地产业正在逐步成为国民经济的支柱产业。房地产业发展的内在动力，要求房地产业政策更为宽松，房地产市场运作更为规范，房地产市场运作机制与国际市场更为一致。这一切都将不可避免地影响未来产业政策的制定和发展。
第三，WTO规则的影响。加入WTO是我国经济融入国际经济大家庭的过程。如果说，加入WTO前我们的市场只是按照自身特点来设计和规范的话，那么，加入WTO后，在很大程度上要按照国际规则来规范，要接受国际规则的约束和监督。因此，WTO的基本规则必然对未来政策的制定起重要影响作用。
此外，影响本市房地产业政策取向的因素还有住房制度改革的深化程度、住房供应市场化水平、城市居民家庭经济状况及消费结构等等。综合考虑各种因素，笔者认为，加入WTO后，房地产业政策将呈以下取向：
1.国民待遇取向，即按照WTO非歧视贸易原则，逐步扩大对不同性质企业的限制，实现统一的国民待遇。近年来，随着改革开放的扩大，本市房地产业中不同性质企业间的政策有了很大程度的整合，趋向一致。但是，必须承认，在房地产业政策上，还存在着诸多非国民待遇现象，如内销房还没有对境外企业完全开放、涉外交易合同与内销房交易合同管理也有差别等。加入WTO后，这些政策必然会有所调整。其结果是，凡在本市注册的企业，不论中资、外资、国资、民营、股份制还是有限责任制，都享受同等待遇，都在统一的政策框架下自由运作，公平竞争，优胜劣汰。
2.市场统一取向，即实现内、外销房并轨，建立统一的房地产市场。这是适应WTO基本规则的需要，也是上海房地产市场发展的自身需要。从本市房地产政策演变的过程可以看出，内、外销房的形成是房地产市场发育过程的产物。现在，随着市场的完善，特别是加入WTO后，继续实行内、外分野的政策，不利于形成统一有序的市场，相反，有可能阻碍市场的培育。从这个意义上说，实行内外销房并轨运作，也是市场发展的必然结果。
实现内、外销房的并轨，不是政策的简单叠合，涉及许多现行法律、法规、政策的调整，如并轨后土地出让金标准的统一；土地使用权年限的处理；购房对象的管理；开发经营程序的调整；税费的调整；物业的管理等等。建议市有关部门迅速组织专人开展研究，尽快拿出内外销房并轨的实施方案。如条件许可，还应在有限的区域范围内组织试点，摸索经验，以利推广实施。
3.鼓励消费取向，即进一步降低税费，简化手续，鼓励消费，刺激经济。近年来，本市在搞活市场，鼓励住房消费方面做了许多工作，市民的住房消费观念有了很大的转变，住房消费在家庭消费结构中占的比重越来越高。但总体上说，房价高、税负重、环节多、手续烦的矛盾依然十分突出，影响着住房消费。加入WTO后，外资的进入，先进的开发理念和国外新材料、新技术的进入，将有利于提升房地产开发品位，降低成本。同时，国家也将采取更为有利的市场政策，如规范和简化开发程序；调整商品住宅预售政策，提高市场准入条件；建立完善的中介服务体系；合理调整税负；简化流通手续；建立完善的房地产金融、保险制度；强化物业管理等，鼓励住房消费，拉动经济增长。
4.政企分开，行业自律取向，即转变政府职能，减少行政干预，实现行业自律。目前本市房地产行业的管理总体上仍延袭着计划经济体制下行政管理的模式，行政干预过多，政企不分，不利于房地产市场发展。加入WTO后，政府将逐渐减少对市场，尤其是对房地产企业经营的干预。政府作为宏观经济的调控者、管理者将主要致力于市场规则的制定、市场监督、调控，创造适合企业公平竞争的市场环境。行业自律、企业行为管理、资质管理将主要由行业组织承担。从这个意义上来说，行业协会、行业组织的职能将大大增加，作用将越来越大。
三、房地产开发企业的应对策略
对加入WTO后房地产政策取向的研究是一种预测。把握发展取向，可以未雨绸缪，采取积极、务实的应对策略。笔者认为，当前，本市房地产企业应采取的应对策略有以下几个方面：
1.加快经营机制的转换，增强自身实力。目前，本市已有各类房地产开发企业3460余家，绝大多数是国有、集体，或是国有、集体控股、参股的企业。其中，相当一部分还是由政府行政部门组建的企业。这些企业或多或少还保留着计划经济的经营机制，存在着政企不分、机制不活、效率不高等弊病，尽快按照现代企业制度实现企业经营机制的转变，是企业应对加入WTO后形势变化的首要策略。
实现机制转变，一是要真正建立以资产为纽带的企业关系，政企分开，使企业从原来的行政干预下真正解放出来。并通过兼并、收购、重组、入股等方式，增强竞争实力。二是要按照现代企业制度的要求，建立符合市场原则的法人治理结构，做到投资者、经营者分开，使经营者拥有真正的经营自主权，并可以独立自主、灵活地应对市场风云的变幻。
2.改变经营策略，实施品牌战略。客观地说，比之20世纪90年代初，近年来，本市房地产开发企业的经营能力有了一定的提高，市场意识、竞争意识都有明显加强。但是，由于政府的管理方式、企业的经营机制没有根本改变，企业经营的目标仍然停留在过去追求年开发量和投资规模上。加入WTO后，国外有资金、有实力、有经验的房地产公司将登陆上海，参与房地产投资的角逐。笔者认为，要应对资金、实力、经验均占优势的国外企业的挑战，果断地改变经营策略，是一条重要的出路。
实施品牌战略，是改变经营策略的重要思路之一。实施品牌战略，首先必须树立创品牌的意识。房地产商品是一种产品，但作为建筑艺术，它又是一件作品。只有树立作品意识，才能精工细作，做出精品，创出品牌。创品牌还必须从市场出发，开发的房地产作品必须是为市民乐于接受，价廉房美，具有个性。那些生搬硬抄，自诩风格的产品，绝对成不了品牌。品牌战略的实施，可以使企业在激烈的竞争中找到优势，并且依靠这些优势使自己立于不败之地。
3.树立创新意识，跟上知识经济发展步伐。知识经济时代已经到来，知识经济时代是一个创新的时代。信息化、网络化、智能化的发展，不断更新着人们的传统观念、习惯思维和工作方法。树立创新意识，要求企业的领导者有大胆的开拓精神，敢想敢干。墨守传统经营、管理的陈规，只能使企业在日新月异的科技进步面前大浪淘沙。只有树立创新意识，大胆地接受新知识、新技术的挑战，并自觉运用这些新知识、新技术、新经验，才能使企业在房地产科技之林中占有一席之地。
4.加快人才培养，提高企业素质。企业竞争说到底是人才的竞争。要把培养房地产人才提到关系企业生死存亡的战略高度来认识，给予足够的重视。针对加入WTO的形势，当务之急，要加强对房地产高级经营、管理和科技人才的培养，尤其要重视有实践经验、熟悉房地产政策法律的外向型经营人才的培养。
培养企业的人才，要打破“唯学历、轻能力”的误区。不少企业，职工的平均学历越来越高，高学历人员越来越多，可是，依然觉得没有人才。培养企业人才，要重视创造有利于人才脱颖而出的用人机制，讲学历，不唯学历，重在才干。有才干的人才是人才。同时，要注意通过不断的业务培训，提高员工队伍的整体素质。
加入WTO，给上海房地产业带来了一次与国际房地产业全面接轨的历史性机遇，珍视机遇，把握机遇，笔者相信，上海房地产业一定会成功地走向世界。
收稿日期：2000-11-17