摘要：当前，在建筑施工管理工作中，实测实量已成为一项重要的技术手段。为实现对旧房改造项目的造价控制与有效管理，文章结合某改造项目的造价控制经验，将实测实量这一重要手段引入改造工程中，对其造价控制的方法和关键措施的应用进行了简要探讨，为此类工程提供一定的参考。
关键词：旧房改造；造价控制；成本测算
引言
随着我国经济建设的迅速发展和城市用地日趋紧张，在建设新区的同时，改造旧房屋工程也成为城市发展的补充。这类项目在实施过程中基本都处在边设计、边施工、边修改的循环过程中，往往存在建设周期短、原设计文件不完善、改造对象调查不细致、合同条款不明确等情况，从而导致造价失控和经济纠纷等问题，违背了改造项目节约资金的初衷。鉴于此，对旧房改造项目工程造价控制的研究是很有必要的。
1.旧房改造项目特点及某改造项目概况
1.1旧房改造项目特点
旧房改造是指在不改变旧有房屋主体结构的基础上，利用原有的承重结构加以改造，可达到节约资金，避免重复建设的目的。在符合抗震、消防等新标准要求的同时，使原有房屋建筑整体外观和使用功能得以提升，而部分房屋年代较久，原设计文件不完善，甚至缺失，给设计及施工造成一定的困难。旧房改造项目通常边设计边施工，并伴有大量的设计变更，其造价控制与管理是一个动态过程，且往往存在建设周期短等问题，因此投资控制难度较大[1]。
1.2某改造项目概况
该项目用地为印染厂厂房及员工家属楼，其建筑风格及使用功能已不满足城市化发展的需求。对其进行加固改造，既可充分利用该地块及现有建筑，实现新功能，又可为该地区注入新活力。项目共13栋单体建筑，总面积69258.3平米，其中6#楼不满足功能要求需拆除重建，其他建筑均涉及到加固、景观、修缮工程。
2.实测实量在旧房改造项目造价控制中的应用
2.1实测实量概述
建设工程实测实量是指应用测量仪器工具，通过现场测量建筑空间及构件尺寸（包括长、宽、高、厚等）而得到的能真实反应建筑物及构件质量数据的一种方法。通过实测实量在项目中的推广，可以达到提高资金成本使用效率、减少用户投诉的效果。实测实量是通过实体测量的数据来反应工程质量的优劣，对于旧房改造项目，其工程变动多、造价不易控制，可通过实测实量的方式，详细记录工程变动前后的数据信息，并可利用建筑信息化模型（BIM），利用其数据分析功能，将导出的数据信息与实测实量的结果相比较，以模型化进行直观显示，实现动态管理，便于及时纠偏。将实测实量应用于项目全过程的造价控制，便于准确核算工程量，可实现项目投入的明细化，确保每一笔资金用到位[2]。
2.2实测实量在设计阶段的应用
工程设计阶段是对工程项目造价进行控制的一个关键环节，它对工程造价的影响程度达75%以上。对于改造工程来说，旧房改造设计不同于新建房屋设计，它涉及到旧有建筑工程的改造与利用，在满足建筑功能和外观要求的基础上，既要做好旧有建筑物的结构分析与构件功用，又要从改造目标上避免重复投资，节约资金。旧房改造项目是在旧有建筑的主体承重结构基础上加以改造，因此，结构设计是否满足要求是安全改造的前提。改造工程往往原设计文件不完善，甚至缺失，设计人员承接任务后必须要到旧有建筑现场实地考察，对旧有建筑进行实测实量。掌握旧有房屋建筑结构及布局、所使用的建筑材料材质及其性能、构件的截面尺寸及节点的连接等情况，记录详细的实测实量数据。同时，评估旧有建筑的老化或受损情况，对于相关构件，按评估、计算结果分类，确定是否需进行局部加固设计[3]。
该改造项目建设前期，项目管理人员组织设计方实地考察项目现场，从整体布局到房屋结构、细部构造，以及建筑材料、构件尺寸，都进行实测实量工作，并对部分墙体及构件粉刷、装饰层进行破除操作。现场留有驻场设计师，随时跟踪项目的进展情况，能够及时反馈施工过程中遇到的设计问题，提高了组织协调的效率。经设计方与业主方多次深入沟通探讨后，完善了设计文件的调研工作，确保各类勘验数据的准确性和真实性，减少了改造施工中不必要的变更差错。同时，造价小组积极参与项目的策划，实测实量原有建筑，对比分析设计方案，并提供建议。
施工图预算阶段，施工方往往会通过谎报工程量、高额套价等方式获取更大的利润空间。为了减少成本投入，业主方成本工程师非常重视施工图预算工作，组织造价小组成员进行详尽的施工图预算核价。造价小组立即投入其中，没有丝毫懈怠，经历了一个月的艰辛，终于详细准确地完成了施工图预算核价工作，有效核减了预算1400万余元，详见表1。
其中在实测实量的基础上，优化设计方案，如对9#楼四次设计方案的造价进行测算比对，得出第一次方案造价为143万余元，经过设计优化，第二次方案造价节约了近一半，约68万元。通过实测实量，发现现场情况不能够满足设计及功能要求，需对现场的结构进行加固加强，导致加固改造的工程量加大，致使成本有了较大幅度的增加。针对第三次方案造价较高的情况，业主方成本工程师组织设计方和造价方进行了多次探讨，要求对方案三进行优化。对方案三的优化结果进行进一步测算，提出相应的建议。通过对方案不断的对比和测算，最终确定方案四，使得成本节约了近160万元。
2.3实测实量在施工阶段的应用
2.3.1拆除工程
工程量是工程计价的前提，而旧房改造工程会涉及大量的拆除工程。拆除工程相当于隐蔽工程，建筑部件一旦拆除，就无法确定拆除的工程量，给工程造价人员带来一定的难度。因此，有必要在拆除工程施工前，实地测量部件尺寸及类型等数据，掌握拆除工程量，避免施工方的漫天报价，减少争议。
该改造项目造价组成员长期驻扎项目，拆除工程施工前，均会到施工现场，实地测量部件的尺寸，掌握工程拆除前的第一手数据。比如，5号楼的某个房间，施工单位报的工程量为“拆除马桶、洗衣机”等，造价人员现场校核发现，房间内没有马桶，洗衣机也未安装；施工单位报拆除地面砖工程，实际校核发现，该房间地面是水泥地面。在项目跟审的过程中，发现类似问题很多，通过拆除工程施工前的实测实量，及完工后的现场校核，可以有效地降低拆除工程的成本[1]。
2.3.2变更签证
施工阶段是将设计转变为具有使用价值的建筑实体的过程，也是实现工程造价有效控制的过程。对于旧房改造工程，尽管可能对原有建筑进行了细致的调研和深化设计，但在施工过程中出现不可预见因素而引起工程变更的情况仍然时有发生。对于合同以外施工活动且产生的每个增加工程和这个增加工程所耗用的工料、其他费用等，需要建设单位、跟踪审计单位、监理工程师、施工单位负责人共同签署现场签证。施工方往往利用工程变更与现场签证，以弥补签合同时低价中标而缩水的利益。改造工程施工变更的数量较多，现场签证的情况在施工过程中也是屡见不鲜，它们直接影响到工程的进度和成本，是工程结算的重要依据。因此，对于工程变更，可通过现场实测实量，确认工程变更的必要性，及因变更而引起的工程量等，以防施工方的虚报等情况。同时，加强现场签证的管理，对于各项签证要求及时签认，并要求签证必须量化，不同意定性化和含糊不清的签证。再通过实测实量，对现场签证的量进行核对，确保现场签证的真实性。
该改造项目单体多，且改造后功能多样化，在原设计图纸不完善及内部装修变动较大的情况下，工程变更及现场签证情况的发生在所难免。在工程变更之前，造价人员会深入施工现场，实测实量掌握工程做法及施工方法的第一手资料，及时对变更部位进行实测实量，留有详细的尺寸数据。施工完成后，造价小组人员会及时对变更的完成情况进行核对，对多报的工程量进行核减。通过实测实量，核减了施工单位上报的工程量，减少了工程变更及现场签证情况引起的费用增加，再由各参与方达成一致意见并签认。节约成本的同时，一定程度上减少争议、避免施工滞后、保证工程进度。
设计变更会涉及到方案的建设成本问题，造价组对变更方案的造价进行测算，为业主方提供参考。比如该项目的室外景观工程，原方案为铺设石材面层，面层施工过程近一半时，考虑将石材面层变更为沥青混凝土面层。经成本测算发现，方案一，继续铺设石材面层的成本约为183265.22元；方案二，拆除已完工面层，重新铺设沥青混凝土面层，成本约为301843.71元。经讨论确定，仍沿用方案一的做法，避免了近12万元的成本消耗。
表2为目前已完成签证的工程核价表，从中可以看出，造价小组通过实测实量工程量，进行广泛的市场询价，严谨套额，为已发生的工程签证核减了110余万元。
2.3.3材料采购
对改造工程而言，材料的采购在工程造价中占有很大的比例，它关系到整个项目成本控制。随着建材行业的飞速发展，很多新材料、新工艺的出现使建材市场存在鱼目混杂、良莠不齐的现象。对于工程规模较大的改造项目，工程变动多，材料采购管理也有一定的挑战，稍有不慎，就会造成不可挽回的损失。因此，招标阶段也应进行实测实量，细化各种材料的用量，尽量明确材料的供应商，保证材料质量及价格的可控制性。对于部分必须市场询价的材料，应广泛调研该品种材料的价格。同时，在施工过程中，应及时把握材料的用量情况。
施工过程中存在部分特殊材料没有信息价参考，施工方往往以市场价的上限进行报批。对于此类材料，项目造价组人员进行了广泛的市场询价。以碳纤维布为例，目前采购量约3500m2，该项核减成本约11万元。此外，改造项目会涉及材料的回收利用，施工方往往会以低价申报，如废铁申报回收单价为690元/吨，而经过市场询价之后，确认回收单价为1200元/吨。随着改造项目的进行，可回收利用的材料会不断增多，及时核减回收材料施工方报价与造价小组核价之间的差额，为业主方节约了一笔可观的费用。
将实测实量应用于材料采购管理，造价咨询方不仅要对进场材料的品牌、质量、型号进行校核外，还需对材料的价格及用量进行实测实量，尽量核减材料的计量和计价，避免造价失控。
2.4实测实量在结算阶段的应用
结算阶段是工程造价控制的最后阶段，要依据承包合同条款进行审核，对合同外的工程费用严加控制，严格把好审核关。首先，工程计量是施工单位进行工程造价的重要环节，对工程量的审核应根据施工承包合同要求，对施工过程中出现的工程变更、现场签证等进行审核，以工程量计算表结合竣工图为依据纸进行计算审核，做到客观、公正、合理、准确进行计量审核。其次，在结算审核中，还应注意审核项目的单价、结算书中分项的正确性及程序的准确性，结合现场的实际情况分析计算。相较于新建工程，旧房改造项目往往因“边设计、边施工、边修改”的情况，而导致竣工结算难度大[4]。
项目造价小组深知该旧房改造项目的特点：工期短、原设计图纸缺失、工程变更多等，会导致工程量模糊不定，以致造价失控。因此，利用实测实量的方法，严格对施工过程中的工程量进行审查，加强工程变更和现场签证的管理与审核，以确保竣工结算的准确性。造价小组人员长期驻场，了解现场情况，熟悉市场价格，对工程量清单进行核对，如对材料、机械、人工的核对，同时造价小组建立了工程量清单核对备案制度和内部复核制度并应严格执行。因此，该项目的结算阶段可以明晰工程量，避免经济纠纷，通过过程中的造价控制，节约建设成本，保障项目全过程的造价得以控制。
3.结语
综上所述，旧房改造工程项目越来越多的出现在建筑工程中，其管理的有效性日益受到业界的关注，特别是因造价失控，以及有关经济纠纷的出现，更是对改造工程造价管理提出了新的挑战。实测实量在旧房改造项目中的重要性及对造价控制的影响具有重要意义，针对改造工程的实际情况展开细致而全面的工作可达到更加良好的造价控制效果，使控制工作精细化、制度化、完善化。
参考文献
[1]袁珽.旧房改造工程造价控制探讨[J].中国高新技术企业，2009（5）：134-135.
[2]董万多.浅谈建筑工程实测实量的现状及改进措施[J].工程技术，2017（1）：00246-00246.
[3]宗一帆.旧工业建筑改造工程造价控制研究[D].西安建筑科技大学，2016.
[4]陈旭，李慧民，王宗让.改造工程造价控制的实证研究[J].西安建筑科技大学学报，2006，38（6）：860-863.
论文作者:陈棚慧
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/29
标签：造价论文; 工程论文; 改造项目论文; 工程量论文; 现场论文; 旧房论文; 签证论文; 《建筑学研究前沿》2018年第18期论文;