东莞市康联房地产开发有限公司
摘要：分析了成本控制的现状及必要性，结合国内外房地产开发项目的特点及设计阶段的划分，从组织、技术和经济角度提出设计阶段的成本控制措施。
关键词：成本控制；设计变更；价值工程
1 设计阶段的成本控制现状及必要性
当前设计单位的经济观念和市场观念普遍淡薄，重技术、轻经济，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，使得设计保守、不合理、浪费大。国内设计单位考虑到企业效益，经常安排员工同时负责多个项目设计，对员工的奖励也是表现在设计任务量上，一般按提成进行奖励，这就形成员工在单个项目上投入的精力不够，导致设计质量下降，给设计变更留下隐患。
另一方面，面对房地产市场激烈的竞争，只有降低或保证成本的目标控制才能使企业处于市场竞争优势。设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键，优秀的设计是项目获利最基本的保障。设计采取何种结构形式、布局，选用何种材料等与项目成本有着直接的关系。精明的开发商经常会按建筑、结构、机电、园林及精装等专业分别委托实力较强的设计单位进行设计，有时建筑中外立面特别委托有名气的设计单位，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员，甚至请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求最优方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求的基础上还能大大降低工程造价。
2 成本控制的概念
广义的成本控制包括成本的事前控制、事中控制和事后控制。成本的事前控制，就是在产品投产之前，进行产品成本的规划，通过成本决策选择最佳成本方案，规划未来期的目标成本，编制成本预算，以利于成本控制。根据成本控制的概念，可以得出房地产开发项目的成本控制是指针对一个项目，在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本控制目标，及时发现并纠正偏差，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动。
梁志光认为，房地产开发项目的成本控制就是对项目的投资决策、设计、工程承发包、工程施工及竣工等阶段的成本实施控制，保证项目成本控制目标的实现。这是一个系统、复杂和长期的动态管理过程，工作内容特别多，所涉及的知识面非常广，需要全员参与，并综合集体智慧，才能取得较好效果，真正实现项目成本控制的目的。
3 设计阶段的划分及设计与工程造价的关系
3.1 设计阶段的划分
一般来说，设计阶段可划分为初步设计和施工图设计两个阶段；技术上复杂的建设项目，按主管部门的要求，可按初步设计、技术设计和施工图设计三阶段进行。初步设计是设计的第一阶段，根据批准的可行性研究报告和准确的设计基础资料，对建设项目进行总体研究，论述在确定的时间、地点和投资额内，项目在技术上的可能性和经济上的合理性。通过对项目的基本技术规定，编制项目的总概算。
初步设计的内容应包括: 设计方案的比较和确定；主要设备材料订货；土地征用；基建投资的控制；施工图设计的编制。
技术设计应按批准的初步设计文件进行编制。技术设计和修正总概算经批准后，是建设工程拨款和编制施工图设计文件等的依据。
施工图设计文件应按批准的初步设计文件（或技术设计文件）和主要设备订货情况进行编制并据以指导施工。施工图预算经审定后，即作为预算包干、工程结算等的依据。3.2 设计与工程造价的关系彭志军、何勇指出，造价人员应在工程设计过程中及时地反馈造价信息，使设计人员根据反馈情况，在“保证质量，满足使用，适用经济，造型美观”的前提下，动态地修改和完善设计，达到“造价不高水平高，标准不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的最优设计，并最终实现设计和成本控制的双赢。以民用建筑设计为例，影响工程造价的主要因素包括住宅小区的建设规划、住宅的平面布置、住宅的层高和层数等。
建筑规划：核心问题是如何提高土地利用率和降低造价，主要技术经济指标如小区用地面积指标，反映小区内居住的房屋、公共建筑、道路、绿地和工程管网等用地面积和比重。直接影响到小区内道路、工程管线的长度和公共设备的多少，这些费用一般占建设投资的 20%，用地面积指标在很大程度上影响小区建设总造价。
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平面布置：建筑物的平面形状越简单规整，越有利于节省用地，提高土地利用率。一般而言，矩形、T 型或 L 型的总造价分别比正方形高出 7%。建筑物的周长系数对造价有显著影响。建筑周长系数是建筑外墙周长与建筑面积之比，即每平方米建筑面积所占的外墙长度，是评价住宅建筑设计方案的一项技术经济指标。如果在保证每户建筑面积不变的情况下，加大进深缩小每户面宽，可以节约用地，减少建筑物外墙面积，节约采暖费以及道路和管网设施，降低造价。层高和层数：层数增加，可以节约用地，也能降低工程造价；层高降低，可以减少墙、柱材料和内外粉刷工程量，减轻结构自重，节约采暖费，有利于抗震，从而降低工程造价。
4 设计阶段的成本控制环节
在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，因为设计阶段可锁定 90%以上的可控成本。
根据房地产企业的类别，开发商一般分为国有、外资、港资等民营开发商。不同性质的开发商，开发流程也有一定的区别，如国内开发商，一般都是设计仅仅是出图，不参与工程管理，而外资开发商或港资开发商，设计不仅出图，而且参与工程管理，一般以建筑顾问的身份出现，建筑师为龙头，协调其他专业设计单位，解决现场设计问题，并直接参与开发商的内部成本控制。相比而言，外资及港资开发商建筑师承担的责任和义务比较重，对一个项目投入的时间比较多。总的来说，设计阶段的成本控制可以通过表 1 中的五大环节来实施。
5 设计阶段的成本控制措施
5.1 组织措施
在项目组织构架内，明确造价管理、设计管理、技术管理及设备管理等各专业管理部门或专业管理人员在设计阶段成本控制中的职责、任务和相互协调配合关系，编制本阶段成本控制的详细工作流程，包括在设计招标、设计合同签订、设计审查、概预算审查及设计方案优化比选等方面的工作流程及各自岗位的分工协作。
特别在外资开发商及港资开发商中，已逐渐形成规模的甲方自身的设计团队，为设计方提供的设计方案优化把关，还有些国内开发商聘用工程咨询公司，从设计阶段开始参与设计方案技术经济比较分析、优化等。越来越多的开发商开始重视设计参与工程管理，并在现场提供服务，及时解决现场设计问题。
5.2 技术措施
（1）推行设计方案竞赛和设计招标 。
实行设计招标制度，可以有效防范设计领域不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在公开透明的招标制度下进行公平竞争。同时也扩大了房地产开发商在设计方案上的选择范围，保证了优秀设计方案的获取途径。实行设计方案招标制度有利于选择最经济合理的方案、降低工程造价，使设计阶段投资费用的控制目标得以实现。
（2）推行限额设计。
限额设计就是按批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
（3）强调重点项设计要做多方案比较，合理确定设计方案。
（4）严格审查初步设计及总概算。
（5）严格控制设计变更。
在项目实施前要制定工程变更管理办法，要求所有变更不得影响工期、不得超出造价指标，按照“先批准、后变更，先变更、后施工”的规定，按规定的程序完成变更审批后再进行施工。
设计变更是影响工程造价的重要因素。不同阶段发生的变更，其损失费用并不相同，变更发生得越早，损失越小。对于使设计、建设更趋于完善的设计变更，在一定范围内是允许的，当施工图设计变更涉及建设规模、产品方案或设计方案重大变更，使原初步设计失去指导施工图设计的意义时，必须重新编制或修改初步设计文件，并重新报原审查单位审批。
5.3 经济措施
（1）制订内部岗位经济责任制及考核奖惩办法，与成本控制业绩挂钩。
（2）研究制订工程设计单位的技术经济责任制。开发商应在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支），有必要建立风险激励机制实行优质优价。若在批准的设计限额内，设计单位能在保证安全和不降低功能的前提下，依靠科学管理、新技术、新结构、新材料及新功能节约资金，应对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励，以调动积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误造成经济损失的，设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。通过以上叙述，设计阶段的成本控制措施总结见表2。
6 结语
在工程项目作出投资决策后，设计就成为工程成本控制的关键阶段和核心，强化决策层及技术人员对投资决策估算及设计阶段造价控制的重视程度，逐步实现以提高工程造价效益为目的，正确处理技术先进与经济合理之间的对立和统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把成本控制的观念渗透到各项设计和技术措施中，对建设项目工程全过程的成本控制将具有十分重要的意义。
参考文献：
[1] 杜晓荣.陆庆春.张颖.成本控制与管理.北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2015.
[2] 梁志光.房地产开发项目的成本控制.中国工程咨询，2016.
[3] 彭志军.何勇.浅议建设项目的成本控制.山西建筑，2015.12
[4] 张祖宇.房地产开发项目主要阶段的成本控制研究与应用.成都：西南交通大学，2016.
论文作者:陈杰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第19期
论文发表时间:2017/12/13
标签：成本控制论文; 阶段论文; 施工图论文; 开发商论文; 设计方案论文; 经济论文; 项目论文; 《建筑学研究前沿》2017年第19期论文;