房地产档案价值分析，本文主要内容关键词为：价值论文,档案论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产档案，是指过去和现在的房地产管理机构、房地产工作人员从事房地产管理活动，直接形成的对国家和社会有保存价值的各种不同形式的历史记录。
房地产档案是城建档案的一部分，由于所描述的对象——房地产管理工作及房地产实体——有很强的专门性，所以它在城建档案中成为比较独特的一类，也是价值较高的一类。本文将从房地产档案的价值取向、利用效益及统计、价值影响因素等方面作以下分析。
一、房地产档案的凭证参考价值
房地产档案与其它门类档案一样，具有档案的属性和价值，由于其所属行业的专门性，房地产档案的价值主要表现在查考凭证和参考依据两方面。
1，房地产档案的凭证价值。
档案之所以具有凭证价值，是由档案的本质属性决定的，房地产档案亦如此。
从房地产档案的形成来看，它是由直接记录当时当事的文件转化而来的，客观地记录了以往的历史。如房地产确权登记档案，包括从申请人提出申请、提交相关证件、房地产登记收件、核查、测绘实地勘测、出图、经办人提出意见、领导审批等一系列程序中形成的各种文件，记录着个案的全部办理细节。这些文件是办案当时形成，并非后来另行编制，因而所反映的内容具有无可置辩的证据作用。从档案本身的物体形态来看，文件上保留着历史标记，如当事人的亲笔意见、签字、机关的印信等，这些都具有无可争辩的法律效力。如日后此处产权发生纠纷，房地产登记档案将作为重要的凭证提交仲裁部门。
2，房地产档案的参考价值。
房地产档案不仅记录了历史活动的事实和经过，而且记录了人们在活动中的思想发展，表述出互联有序的情报信息，对于查考既往情况具有很强的情报价值。由于档案材料是历史的真实记载，所以从档案中获得的信息与通过其他途径取得的相同信息相比，具有更高的可靠性。例如业主提交各种文件，试图申请撤销其房屋产权证上的违章注记，受理经办人员调阅档案了解到其申请曾被驳回。在这种情况下，就要通过研究档案中记述的当时处理经过，参考其处理意见及结论，才能决定是否同意或驳回其申请。这是房地产档案参考价值的典型体现。
房地产档案尽管存在上述价值，但当档案静止于库房中时，这种价值是潜藏着的，只有在它被用于解决实际问题并取得成效时，才会转化成为现实效益，所以分析房地产档案的价值，必须分析其实现途径，即房地产档案的利用。
二、房地产档案的利用分析
1，房地产档案的利用效益。
由于房地产档案的内容比较独特，其利用效益偏重于经济效益，大部分都是直接牵涉到财产的归属，可以用所有权或使用权的当时实际价值来衡量档案利用所产生的效益。比如，随着银行抵押贷款业务的发展，越来越多的房地产成为抵押贷款的主角。每一房产抵押个案，都必须经过查档检视房产证是否原件，该物业是否已被抵押、冻结、查封及有否涉及其他纠纷。所有这些情况，房地产档案管理人员都会在知悉当天附案备查。有人冒险投机，试图以同一物业多次抵押，但都以失败告终，其原因就是对房地产档案的作用及工作人员的效率估计过低。广州市房地产档案馆，就曾查出抵押人涂改房地产证企图提高贷款额；也曾查出有人将物业两次抵押，向不同的银行贷款；更有人试图用已被法院冻结的房产，向银行抵押贷款，每一次挽回的损失都以百万计。
改革开放以来，国有土地的使用一直是一个敏感的问题，土地界线的纠纷越来越多，在对簿公堂之前，争议双方都会来房地产档案馆查阅本单位的用地界址，籍此掌握主动。在建设用地档案中保存的“两证一图”便在这些情况下体现了经济效益：土地使用权的现实价值可至千万，其归属何处就看档案记载了。
利用房地产档案所产生的社会效益也不容忽视。国家的房地产管理政策转变后，房地产管理局负责发还了无数曾由国家经租或市局代管的房产，其中相当一部分的业主是国家主要的统战对象和在境外有影响的华人。以广州市为例：同福中路龙导尾兴隆里27、29号，业主范廉（已故），其媳范徐丽泰是香港临时立法会主席；同福中路天庆里1 号为“广州市荣誉市民”冯丽婵、冯丽华、香港太平绅士冯汉柱等八人共有；靖海路新堤大马路1号业主为胡文虎等等。 如此类一些房屋都是解放后由市局代管或国家经租，经办人在查阅了大量房地产档案资料，取得了有效证据后，逐一落实政策，发还给业主。产生的社会效益是不可估量的。
2，房地产档案的利用统计。
房地产档案的价值又可通过档案的利用率得以量化表现。以广州市房地产档案馆为例，1994～1996三年的利用率，可以由下表显示：
库存开放档案总数一年利用数量 年利用率
1994 5930098018913.52%
1995 6887867961011.56%
1996 7494778257211.02%
房地产档案的属类有：房地产产权登记档案，房地产产权处理档案，房地产交易档案，建设用地档案等。不同属类的档案利用价值也不相同。根据广州市房地产档案馆的统计数字，这几个属类在馆藏档案中所占比例如下图：
随机抽取档案阅览登记的一部分（相当于一个月的利用量），根据统计数字，这几类房地产档案的利用量分布如图：
据此，这几类房地产档案的利用率：
比较结果，以利用率作为价值表现方式，可以认为建设用地档案的价值较其他属类偏高。
如果以房地产档案中的每份文件为对象，不难发现，这些文件的利用率也各不相同。以解放后的房地产产权登记档案为例，大部分档案都包括结论性文件、申请人缴交证明文件、审查经过文件、产权管理过程文件。对这四个阶段的文件材料作抽样分析，在100 份被调阅的档案中，有四种文件被摘录、复印的次数明显高于其他文件：房地产证存根（结论性文件）、登记审定书（审查经过文件）、上手产权证及公证书（申请人缴交文件）。
另外，属于产权管理过程文件中的法院来函（关于冻结、查封或转移产权）虽然被利用的数量不多，但在有这类文件的档案中，这些文件都会被摘录或复印。据此，可以认为在房地产产权登记档案中，最具使用价值的是房地产证、存根以及法院来函。
三、房地产档案的价值影响因素
房地产档案不同属类乃至不同文件的利用价值各有不同，究其原因，必须分析影响其价值的各种因素。影响房地产档案价值的因素是多方面的，其中比较突出的有：作者因素、唯一性因素、功能因素。
1，作者因素的影响。
房地产档案所包含文件的成文单位形形色色，主要可以归纳为四种：所有权（使用权）归属者或权利申请者、房地产管理部门、公检法及公证部门、其他相关部门。利用目的不同时，各个作者形成的文件的重要程度也不同。比如房屋的四至墙界有报建图和测绘图，但核发产权证时，会以测绘图为主要参考对象。其区别在于，报建图由业主绘制后交规划部门认可，而测绘图则由房管部门绘制，经办人员以本部门形成的图纸更为可信。又如有一封群众来信，称业主参与非法活动，要求限制产权转移，经办人员必须再详加核实其真实性；如果同样内容的来信出自公检法机关，经办人必然毫不犹豫驳回转移产权的申请。再如在受理继承、赠与等产权登记时，申请人应交有关协议。协议不仅原业主签字，更必需公证处加以公证，如在境外要经我国驻外使馆认可。同是一份文件，未经公证的视签字者（大多数情况下也是产权人）为作者，一经公证，作者就成了公证处，这便是作者不同的差别。
2，唯一性因素的影响。
档案中往往有一些文件在其他档案中同时存在，有一些文件则是唯一的。那些只存在于一份档案中的文件，其价值自然高于其它一些文件。在房地产档案中，诸如上手产权证、产权登记申请书及审定书、现行产权证存根等，在一份房地产档案中一般都是唯一的一件，它们被利用的次数也明显偏高。而诸如身份证复印件、法人代表证明书、登报声明等材料不一定要在某一份房地产档案中才能找到，所以极少有人专为它们来查阅房地产档案。又如一些用地单位在征地后过了一段时间才进行建设，“两证一图”原件已归入建设用地档案，这三份文件，当报建工程项目时要提交，就要从建设用地档案中复印出来使用。在这类房地产档案的利用实例中，这种情况占相当大的一部分。
3，功能因素的影响。
功能不同对文件价值的影响也相当明显。房地产证及其存根的功能，是作为房地产产权的证明凭据，其他任何文件都不能代替，所以无论牵涉到任何纠纷或诉讼，只有房地产证或其存根是最有说服力的证据。这是导致房地产证及存根高利用率的原因之一。
法院的协助执行通知书也具有特殊功能。当法院对房屋所有权或土地使用权作出某种裁定后，国土房管部门有义务协助裁决的执行，如果执行不及时或不准确，房管部门将为造成的损失承担一定责任。所以每一份附案的协助执行通知书对经办人员有直接指导作用，每个个案受理之初，经办人都要核查在该房产的档案中有否法院来函。
四、价值差异对房地产档案管理工作的影响
由于不同属类房地产档案价值有差异，所以在管理方式上也不同。广州市房地产档案馆对于利用价值越高的属类，进馆后的整理、鉴定和检索工具编制工作就越细致，提供利用的途径也越丰富。比如对建设用地档案、产权处理档案、产权登记档案等三类数量大、利用率高的属类，
每归档一份都要经过几个工序：按立案登记号签收、按归档顺序录入计算机数据库、校对录入数据、在各种索引册上标注等等。归档后还要编制多种检索工具，分别以档案号、地名（即街巷门牌）、地号（地籍测量编号）、权利人（法人）名及其他主要数据项为检索条件。为了适应各种可能出现的查询要求，除了卡片、登记册等手工检索工具外，同时在计算机程序中设置多种检索方式，使手工和机检两种途径互为补充。房地产档案提供利用基本是对社会开放的，只需提供与查询人相符的身份证明，查询方式多、速度快；提供利用方式也多，诸如调阅档案原件、综合几份案卷内容编写书面材料、复印部分档案内容、制发档案证明等等。
产权交易档案的归档工序就略为简单，检索工具是以产权登记档案的检索工具为基础衍生出来的，除了按档案号检索以外，其他条件的查询都要先查出相关的产权登记档案，才能找到产权交易档案的案号。也可通过人工和机检两种方式查询，但速度较慢。提供利用时要求查询人有交易双方或公检法部门的证明，多数为调阅档案原件和复印部分档案内容两种方式。
房地产档案中价值不同的文件，其管理和利用也不尽相同。对于房地产证、登记存根、公证书、法院来函等利用价值高的文件，不是所有利用者都能够查阅或复印的，除了产权人及其代理人或公检法部门，其他人的查询一般是由档案人员针对其想了解的问题给出口头或书面答复。