黑龙江省华远房地产综合开发有限公司
摘 要：本文对房地产产业与宏观经济-经济增长和经济周期的关系进行探讨，对房地产也的宏观经济与城市化和工业化的密切关系，成为我国未来经济增长的引擎，经济增长由于房地产业联系到资产抵押的货币供给成为经济波动的重要因素，当房地产业成熟后，是经济波动的制衡力量，所以通过房地产业调控的宏观全景图，分析房地产调控的思路、目标权衡与政策选择。
关键词：房地产调控；经济增长；经济周期；内生货币供给
一、人口总量在2020年前后达到峰值
对于中国人口形势，有不同的判断和预言，很多学者认为中国的人口峰值在2030年后到来，有预测结果认为我国的人口峰值不能超过14亿，还有是峰值到来的时间比其他学者的预测要早十几年，还有学者认为中国的人口峰值大概在2035年前后才会到来，现在看基本不可能，中国面临的人口问题十分紧迫，人口峰值的到来不是十分遥远。中国可能后继无人，中华民族面临生产危机。2010年中国人口的年龄结构是纺锤形的，根据我们的低方案预测，2050年人口的年龄结构将是倒三角形的，年龄小的人口越少。
二、人口老龄化对消费的负效应
1.人口老龄化对消费的负效应
消费是经济社会发展的重要推动力量，随着人口的年龄结构变化影响消费水平和消费结构额变化，不同年龄的人有不同的消费能力和消费倾向。人口老龄化使消费水平降低，随着人口老龄化的迅速出现，大部分老年人口的收入是在平均收入水平线下，所以人均消费水平随着年龄的不断老化而减少，对物品需求的种类相对减少导致消费水平的降低，消费水平直接影响经济发展水平，所以在某种程度上抑制社会经济的发展。
2.人口老龄化对储蓄的负效应
人口老龄化与储蓄之间的关系是人口老龄化与经济发展之间的关系的重要组成，按生命周期理论，在不同生命阶段，个人消费和储蓄倾向存在很大的不同，人口年龄结构老化的过程中会引起储蓄和消费结构的变化。人在进入老年后，由于收入的来源和数量的变化减少个人的储蓄，储蓄的减少对经济的可持续发展产生负面的效应。人们在花费自己的收入时，应结合生命循环的过程考虑，在退休前是积极储蓄，退休后基本停止储蓄，为了保障退休后的生活开销，退休后每年预计的消费基本上都是在退休前进行储蓄。老龄人口的储蓄基本呈现个人减少或无储蓄状态、导致储蓄率下降。人口老龄化减少储蓄对社会生产基金的积累产生消极的影响，限制社会的扩大再生产对经济社会可持续发展产生负面效应。
三、人口世代更选对房地产市场的影响机制分析
伴随人口世代的更迭，人口红利或者人口负债交替到来，那人口世代的更迭如何影响房地产市场呢？其一，2003年左右，中国的80后婴儿潮开始进入婚配期，由于中国的城镇化提速期和人口红利期相对吻合，在城镇化加速的背景下，每年新进入婚配市场的人口逐年增加，致新增家庭数逐年增加，带来逐年递增的基础住房需求，在国内土地供给缺乏弹性、进而住房供给平稳的情况下，住房价格面临逐年上升的压力。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆其二，在人口红利期，人口红利持续释放导致储蓄率不断上升，进而资本红利不断释放，人口红利生成的资本红利在金融抑制下以较低的存款利率使得大量资本通过金融中介和企业的留存利润转化为投资，而金融中介具有顺经济周期性，人口红利下较好的经济形势产生较好的经济预期，使得人们对金融资产和房地产回报有过高的预期，银行等金融机构借贷意愿增强，投资者更愿意贷款投资，引致信贷扩张；人口红利期储蓄率高，资本积累速度快，经济增长速度快，因此对货币等流动性资产需求旺盛，流通的货币持续增加；人口红利期过剩的产能引致持续的贸易顺差，引致外汇占款持续增加，进而导致M2持续增加，货币发行扩大。上述两点共同推动了市场流动性的增长，加上中国金融市场不健全，大量资金流入收益高的房地产行业，促使房地产价格出现不断上涨的趋势。
因为房地产的相对恒久性，不像其他商品可以即时更新，当60后婴儿潮世代搬进更小的住房、养老院或者离世，同时较小世代的90后和00后逐渐进入婚配市场，无需再为年轻一代建设新的住房。住房直接从逝者手中回归到市场，使住房市场在某个时期出现供大于求的局面。在逝者释放的住房逐渐增加的情况下，建设新住房或者基础设施的需求将在数十年内被抑制。在未来某个时点，随着死亡人数开始多于年轻一代的购房者，住房的基础需求面开始出现下降趋势，在住房供给平稳的情况下，住房价格面临下行的压力。同时随着60后婴儿潮世代的退休，90后和00后进入劳动力市场和婚配市场，中国人口红利逐渐转化为人口负债，人口负担加大，在现有的养老制度下社会养老支出出现急剧的上升，加上人口红利期过度扩张的产能面临逐步消化的问题，储蓄率和资本累积速度逐渐下降，在短期内要素效率、人力资本以及产业结构无法提升的情况下，经济增速出现下降，同时劳动人口世代规模的缩小倒通产业结构的升级，使得传统的劳动密集型产业、重工业和房地产行业的利润空间缩小，国家寄望于新的产业结构和支柱产业，投资者对未来的预期变得悲观，银行惜贷，特别是对于利润空间逐渐萎缩的传统行业部门减少放贷，投资者害怕背负债务，使得房地产行业的投资性需求逐渐减少，房价同样面临下行的压力。
婴儿潮还通过另一种途径影响房地产。在人口红利阶段，恰逢中国的城镇化进程提速，大量的农村人口涌向城镇，落后地区人口涌向发达地区，内陆人口向沿海区域，特别是在2003年之后，80后婴儿潮进入婚配期和中国快速的城镇化进程叠加对基础居住产生需求基础住房需求逐年增加、在此背景下，由于人口红利期生产人口多，存在大量的廉价劳动力而与其对应的是重工业、劳动密集型制造业以及房地产行业占主导的产业结构，同时由于过剩的生产者深生过剩产能，引致内部消费相对不足，政府主导支持出口导向型产业发展和高投资的基础设施建设、并将其作为人口红利期的支柱产业。由于房地产的投资属性及其带动能力强、眼纳就业多的特征，所以在人口红利期成为许多投资者的首选。因此在人口红利期，人口红利造就的特的社金形态和房地产行业特有的属性，使得国家把房地产行业作为国家的支柱产业、在政算上给于支持。在政府“看涨”房地产业的背景下，大量资金投进房地产行业。但到人口负债期、随着模较小的世代进入劳动力市场和婚配市场，较大规模的婴儿世代开始退出劳动力市场，搬进更小的住房成者离世。伴随劳动力市场人数的减少，短期要素效率无法升，经济增速出现明显的下降，过去以依靠大量廉价劳动力支撑的低端制造业、重工业以及房地产行业为主导的经济结构需要转型，我国的产结构必须适应这一规模缩小的劳动人口世代，主导产业必须改变，所以基于这个政策预期，大量投资者将资金从房地产市场转移出来，房地产价格面临下降的压力。
结语
随着我国人口老龄化不断加剧，对我国经济发展有很大的影响，人们对此十分关心，现在我们应该担心的不是生的多，而是生的少，即使鼓励生育，也不一定出现婴儿潮，即使出现婴儿潮，我们的态度也应该是呼唤和欢迎，而不是担忧和回避，应正确面对这一问题。当规模逐渐缩小的后续世代90后和00后进入劳动力市场和婚配市场时，基础住房需求逐年下降、劳动力数量急剧减少，经济增速星现下降趋势，中国产业结构急剧变化，国家寻求新的战略产业，加上经济预期变差导致银行惜货以及投资者惧怕承担债务，货币信用的顺周期性引致流动性紧缩、基昢设施领域将受到严重的影响，房地产等的价格面临下降的压力。
参考文献
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论文作者:刘鹤
论文发表刊物:《防护工程》2018年第24期
论文发表时间:2018/12/18
标签：人口论文; 红利论文; 世代论文; 住房论文; 中国论文; 峰值论文; 房地产行业论文; 《防护工程》2018年第24期论文;