摘要：根据我国法律的规定：在以买卖合同为借贷合同提供担保的法律关系中，当事人之间的法律关系应当认定为借贷法律关系。但对于双方当事人之间签订的名为买卖合同实为借贷担保合同的和性质却没有明确规定，在实践中，常常引起很大的争议。本文通过对此类合同的性质、效力和实行方式进行分析，明确名为买卖视为借贷担保合同的相关法律问题，为未来的司法实践提供借鉴经验。
关键词：担保合同；买卖合同；借贷合同
一、名为房屋买卖实为借贷担保合同的性质
1、非房屋买卖合同
（1）当事人主观上的真实意思表示不同
民事法律行为有效的条件之一是要求当事人作出真实的意思表示，在名为房屋买卖实为借贷担保的合同中，双方当事人所主张的法律关系不同。若想判断双方当事人之间究竟是何种法律关系，首先要判断当时真是的意思表示究竟是买卖房屋或是利用房屋买卖合同为其实际存在融资贷款行为提供担保。在房屋买卖合同中，出卖人的真实意思表示应当是向买受人交付房屋、办理房屋的过户登记并取得价款。买受人的真实意思表示应是向出卖人支付相应的房屋对价并取得该房屋的所有权。而名为买卖实为借贷的法律关系中，双方当事人签订房屋买卖合同的真正目的是利用房屋买卖合同为其之间真实存在的融资借贷合同提供担保。
（2）房屋的实际占有
一般的买卖合同中，合同的一方当事人在完成货款的交付后，通常会实际占用房屋。而名为买卖实为借贷担保的合同中，出卖人不会交付房屋的所有权，买受人通常不会实际占有房屋。
2、非让与担保合同
名为买卖实为借贷担保的合同与一般的让与担保合同有着共同的作用，两者均是为了保障债权的实现。一般的担保包括抵押、质押和留置，而然与担保与一般的担保有着很大的不同。首先，让与担保没有被法律明确规定，这种方式产生于日常的实践中；其次，让与担保中，担保物的占有要在担保合同签订时转移。
虽然，名为房屋买卖实为借贷担保的合同与让与担保都是保障债权实现的形式，但两者之间仍有不同之处：在让与担保合同中，担保物的占有在合同签订时即发生转移，而名为房屋买卖实为借贷担保的合同中，签订担保合同后，债务人并不需要转移房屋的占有，只有在债务到期无法履行债务，给债权人带来经济损失时，债权人才能主张对该房屋的所有。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另外，在让与担保合同中，债权人对抵押物实际占用，是一种既得权，而在名为房屋买卖视为借贷担保的合同中，债权人只有在债务人到期无法清偿债务时才能取得房屋的所有，因此在名为买卖实为借贷担保的合同中，债权人仅享有对该房屋的期待权。
3、实为借贷合同
综上，笔者认为，名为房屋买卖实为借贷担保的合同为一种借贷合同，当事人双方的真实意思表示并非买卖房屋，买方的真实意思表示并不是取得房屋的所有权，同时买方的真实意思表示也并不是通过出售房屋获得价款。另外，根据以上分析，名为房屋买卖是为借贷担保合同显然也不同于让与担保，但却与让与担保有着相同的存在意义，均是为了保障债权的实现。因此，在实践中我们可以将名为买卖实为借贷担保合同视为是一种特殊的担保方式。
二、名为房屋买卖实为借贷的合同的效力
1、担保效力
名为房屋买卖实为借贷担保的合同中，表面看似该合同为买方与卖方之间关于房屋买卖问题签订的合同，但实际上根据双方真实的意思表示，该合同真实签订的目的是保障债权人债权的实现。在《民间借贷问题的规定》中第二十四条的第二款规定了债务人不履行法院判决时债权人可以向人民法院申请拍卖合同中的标的物。在此种合同中，该标的物即为房屋。但是，这种买卖型的担保并没有法律上的依据，在司法实践中，债权人不能享有一般担保中债权人所享有的优先受偿权。
2、预告登记
由于名为房屋买卖实为借贷担保的合同并不具有公示效力，这在一定程度上减弱了其担保的效力。由于房屋实际的占有、使用、收益的权利仍然掌握在债务人的手中，债权人的权利可能会由于债务人对房屋的处分而遭到损害，因此，在实践中，债权人常常选择对房屋进行预告登记，通过预告登记加强合同的担保能力。
随着社会经济的不断发展，名为房屋买卖实为借贷合同的出现，为社会经济提供了一种新的融资手段。但任何一种新事物的产生都需要一个过程，它在运行的同时也滋生了许多的法律问题。因此，此类合同的适用在日后的司法实践中仍需继续积累经验，弥补相关法律的漏洞。合理分配当事人之间的法律风险，维护社会公平正义。
参考文献
[1]梁慧星.《民法总论》.法律出版社2017年版.
[2]王洪亮.《债法总论》.北京大学出版社2016年版.
[3]景光强.论买卖型担保的性质与效力.山东法官培训学院学报.2018,34(05).
[4]孙思嘉.以房屋买卖合同担保借款合同的解释和效力——基于裁判分歧的展开.西南交通大学学报(社会科学版).2019,20(01).
[5]张素华,吴亦伟.担保型买卖合同意思表示之辨.河北法学.2018,36(05).
作者简介：李玲哲（1988.01-），女，黑龙江省富裕县人，现为沈阳师范大学非全日制在读研究生，法律（非法学）专业。
论文作者:李玲哲
论文发表刊物:《知识-力量》2019年9月33期
论文发表时间:2019/7/23
标签：合同论文; 房屋论文; 让与论文; 房屋买卖论文; 债权人论文; 当事人论文; 买卖合同论文; 《知识-力量》2019年9月33期论文;