大数据时代对房地产估价行业的影响及对策分析
何庆洲
（汕尾市新凯房地产开发有限公司 516600）
摘 要： 大数据时代，房地产业面临体系化的重新洗牌。在房地产子行业房产估值行业中，传统估值方式下，对房产因为估值所进行比对的数量有限，导致房产估值下，价值的失真，影响行业声誉进而不利于房地产行业的发展，本文以此为出发点，通过对现有房产估值行业在大数据时代的具体行为分析，认为需要大数据体系改变传统估值方式与估值人员，需要本行业以及从业者，根据新要求进行适应性改造。
关键词： 大数据；房地产；估值行业；影响；对策
1 概念分析
1.1 大数据时代概念分析
大数据单纯其定义而言，主要是指大数据指的是互联网公司日常运营所生成积累的用户网络行为数据。然而，作用于行业中指的是行业中经营行为以及围绕行业中经营性行为所产生的活动导致的数据，此部分数据在之前的社会生活中因为经济活动相对现今并非十分活跃，且数据联系不紧密，其数据量相对固定。但在现今条件下，行业间联系不断紧密，行业内各部分专业化不断增强，行业数据在不断上升，同时社会内部运行数据也在不断上升，且数据搜集能力的提升也让数据本身散佚程度下降。在此时代内，大数据本身已经成为社会命题与社会现象，对于行业而言，本行业内部数据量的提升与外部社会数据量的提升同步对行业生态发生冲击。
1.2 房地产估价行业概念分析
房地产估值行业，故名思议主要是通过相对固定的标准对房地产进行价值估算的行业。行业的主要委托方在于金融机构与法院，而行业行为的主要承担者为专业的估值员与估值系统。行产生的主要目的在于让客户了解自身所需要估值的地产在现实情况下的实际价值，为之后的地产处理提供价值参考。
2 大数据时代对房地产估价行业要求分析
2.1 委托方要求
委托方以法院与金融机构为代表，其获得房地产的方式不同，就法院而言，其主要通过罚没方式获得房地产，但法院并不能直接明了房地产的价值，需要通过估值来确定罚没获得房地产与判决之间的存在的利益耦合关系，而金融机构其主要获得房地产方式在于因为房产所有者因为自身经济原因向金融机构贷款，而房产作为抵押物，在其不能如期还款的情况下被金融机构接受，因为金融机构也并非专业房地产经销商，其市场地位分析主要是通过货币量来进行相关判定，所以需要将房地产进行估值将其纳入自身市场体系之中。在现有估值中，因为市场状况与房产市场状况瞬息万变，专业估值单位如不进行例如政策、方位、人员心理等数据的搜集，对于房产估值就会产生问题，而此种问题反映到利益相关体中，即为其自身经济利益受到损失，以法院为例，如果估值错误对罚没到国库的财产而言，国家受到损失，对于作为赔偿的财产而言，被赔偿者自身受到损失。不论如何，对法院公信力提出质疑。在市场委托者中，以金融机构为例，在大数据时代下，一项数据搜集不及时，出现错误估值，直接造成，金融机构出现呆账坏账，直接影响金融机构利益，甚至于影响金融机构中相关的个人与集体。综上所述作为委托方需要在大数据时代下进行数据搜集实现更精准的房地产估值。
图3显示了RPL-FAHP、0.8×ETX+0.2×RE和0.6×HC+0.4×RE在不同节点密度下的平均分组丢失率。可见在不同节点密度下RPL-FAHP的平均分组丢失率均明显低于0.8×ETX+0.2×RE和0.6×HC+0.4×RE。表明RPL-FAHP通过综合考虑各方面的路由度量,并采用FAHP确定各路由度量最优的权重系数,进而求出最优偏好父节点传输数据。所以RPL-FAHP可明显降低分组丢失率,改善网络性能。
2.2 行业自身要求
在上文定义中笔者就认为房地产估值行业本身属于信心行业，一旦行业中从业者让客户丧失信心，客户流失与利润下降甚至于破产就会随之而来。客户对于本行业从业者的信心来自于行业从业者对客户委托房地产的准确估值，但在现有市场环境下，尤其是数据大爆炸的情况下，准确的估值就需要进行完善的数据搜集与数据处理。就我国现有房地产估值平台而言，地域化情况较为严重，且行业中信息化平台使用率较低。因为地域化下，作为估值平台本身更看重本地域中，地域信息的搜集，但一定意义上说，本地域信息可以反映房地产估值的简单发展状态，然而如果过分关注地域就会导致信息搜集程度不够，信息界限狭窄，且信息化平台利用程度不高造成信搜集及时性差，信息处理与信息搜集直接形影房地产估值从业者的估值准确率进而影响本行业的有效发展。故而作为房地产估值行业本身，在社会经济的推动下，也有相应的动力采用大数据的方式，提升自身行业的发展程度，让自身与社会信息流发展相适应，避免行业被其他相关行业兼并，出现行业性失业危机。
在委托方与行业发展的双重要求下，大数据对行业的重塑已经不可避免。在现有环境下，需要考虑的是，大数据对于行业重塑的基本情态下，行业本身受到的影响以及此影响的具体表现形式。
国家重大体制的改革，使原国土资源部门的事权发生了根本性的变化，单纯的行政管理职能已转为对自然资源所有权的行使主体。为自然资源综合管理提供服务支撑，未知空间很大。
3 大数据时代对房地产估价行业的影响分析
综上所述，大数据时代的房地产估值业需要进行自身信息平台建设，并以此平台为基础进行自身信息与评估房地产信息的综合分析，以此平台为载体大数据对于本行业的影响逐渐深入并产生效果。
3.1 基本流程变更
在利用大数据体系下通过平台业务流程缩短的同时业务本身也发生变化。在传统业务设计中其主要采用比较法进行估值，其业务主要关注点在于勘察包裹以及以其为核心搜集的相关类似的实例估值信息，通过类似实现估值。此种估值方案相对过分关注相对静止而在现有条件下绝对运动速度加快，相对静止的描述能力在下降，故而估值平台本身其信息流的运动，采取动态自助估值法，在委托人将自身所需要估值的房产输入体系之后，其估值在系统自动进行匹配，并动态进行周围条件的耦合，通过平台在客户信息端的外在表现形式如APP与网络平台等。自此过程中传统估价师的业务关键点被平台所取代，自身也成为平台报告生成中动态的信息处理点。在类似的条件下作为信息处理点，评估者逐渐在成为系统人而丧失自身原本存在的人为不可控因素，此需要在之后进行关注。
首先，需要进行产业组织性改造。在传统体系中产业组织性由于本身存在的分散性导致其组织性不强。大数据时代下，平台的设立，可以将行业中个体整合入平台中，一般是大公司建设平台占领市场后将小公司兼并或者一些小型机构联合构成平台，在市场规律的作用下自动进行整合。总之，在大数据平台下房地产估价行业在迅速实现自身整合。
3.2 业务发展变化
①对政府部门而言，大型房地产估值机构其海量的信息可以作为政府房地产调控的信息来源以及通过对房地产估值机构信息的处理了解本地房地产发展状态，为之后其他相关政策制定提供参考。②对于金融机构而言，可以作为金融机构与需要金融支持市场体的中间掮客存在，通过估值匹配，让金融机构与市场个体的需求相耦合，在本平台上实现直接的市场交易，既降低二者的匹配成本而本平台也成为其中关键体。③综合咨询。所谓综合咨询主要针对准备进行房地产开发的市场体，其通过对本地房地产估价平台的咨询了解本地房地产发展状态与基本房产售价，对自身投资方案与投资体系进行有效性改进。
在原本体系中业务主要在于进行房地产估值，但在大数据平台体系下，通过条件细化与数据搜集，原本并非由估值体系进行的业务也伴随平台的建设而并入估值体系当中，进而传统上只能进行房地产估值的评估者，向综合信息处理平台转化。
3.3 工作重心转移
就行业本身影响而言，首先对于从业者与委托方而言，其原本存在的基本服务流程发生变化。传统的业务流程在实际中可分为以下几部分，首先委托方提供需求，并选择从业者，其次从业者接到业务之后，根据法律行规确定自身所要估价的房产并以此基本点确定估价方案，签订合同。第二，从业者进行材料搜集，勘察估价对象综合分析确定结果，第四即进行报告的撰写与资料档案化设计。需要注意的是过程中基本都是利用人力资源进行相关工作，据调查其中人力资源成本占到将近83%，但仍不能保障信息搜集完整性。但是在进行大数据重塑之后，其基本过程也发生了变化。因为大数据重塑主要是数据平台的建设与数据搜集网络化与多元化。故而在业务流程中有鲜明的信息化表现，首先在询问价格基础上发起项目，其次通过手机等现代信息设备进行实地勘测，以勘测结果为基准进行相应价值测算，第三，在测算完成后直接进行报告设计并将其传送给客户，以此为基本进行审批与财务管理。最后将其基本报告与数据归为电子档案并对其进行数据库管理。此两种流程最直接的观感在于其数据处理效率的提升，就传统数据而言，其基本处理流程下，需要一个星期才能完成相关工作，如果加上结果修正需要的时间甚至会出现一个月的状态，而在新流程下，利用大数据体系一般情况下1d内就可以出结果，再加上结果修正最多一周之内完整结果就会出现。在大数据条件下，低水平的人力资源浪费被降低，而高级技术人才的重要性凸显，并且信息搜集完整性提升，认为因素因为系统建设的原因被压低，其可靠性也在提升。
4 大数据时代对房地产估行业对策分析
从上文中可了解，房地产评估行业在大数据条件下受到系统性改造，面对这一情况，对于本行业而言不仅需要被动改变也需要主动进行适应性改造。
4.1 产业组织提升
我用了一周时间，形成了一个三管齐下的找资本金方案。一是按照浦东新区允许搞土地批租的政策，在土地使用权转让中找钱；二是陆家嘴、金桥、外高桥三大开发区公司通过招商引资成立股份制开发公司找钱；三是利用浦东新区开办证券交易所的政策，近水楼台先得月，让三个企业上市融资。三管齐下找到足够的资本金，而有了资本金开发公司就可以从银行贷款融资，进行征地动迁、基础设施开发形成熟地后，再通过土地开发转让，形成三个公司100亿元以上的滚动开发资金。
4.2 产业机构变化
所谓产业机构变化与产业组织整合密切相。在原有产业结构中其产业的基本功用较为单一，但是在现在产业体系中，其基本服务对象多元化，且服务能力有较大提升，对于未来的发展提供了坚实的产业基础。
传统民居元素的作用主要体现在内外在的文化功能、装饰功能，两者相互影响相互带动，确保了陶瓷艺术设计的成效与特色。同时利用传统、现代融合手法，深入挖掘两者融合的新方法、新思路，可实现传统文化与现代精神的自然和谐融合。
4.3 产业人员发展
产业人员原本作为工作人员其只需要了解专业知识即可，但是在现有产业体系变革中还需要关注产业人员对于基本平台运营方面的能力，而相应的产业体系中工作人员通过自身努力，在体系中也可以提升自身的基本能力。
5 结语
综上所述，本文通过对现有房产估值行业在大数据时代的具体行为分析，认为传统体系已经不能适应社会发展与行业发展的需要，需要本行业以及从业者，进行适应性改造实现行业发展与行业平台以及行业人才一体化
参考文献
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[2]韩昱.房地产大数据及其信息挖掘体系探讨[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会.挑战与展望——大数据时代房地产估价和经纪行业发展论文集，2013：6.
中图分类号： TP311.13
文献标识码： A
文章编号： 1673-0038（2019）23-0171-02
收稿日期： 2019-7-9