摘要：房地产开发企业的盈利模式已经走过了简单的凭社会关系低价获取土地资源，然后依靠土地增值带来盈利的时代，未来房地产开发企业的盈利将主要依靠企业管理水平的提升。因此，成本控制在房地产开发过程中将显得至关重要。我们必须要在房地产项目开发过程中实施全过程的成本控制模式，实现对于项目开发周期、运营成本的有效控制，尽最大限度对于浪费成本进行控制，提高企业的经济效益。
关键词：房地产开发；项目全过程；成本控制
引言：
近年来，随着我国经济的不断发展，房地产开发项目伴随着经济而不断腾飞，建筑企业随之大规模建立起来。由于竞争越发激烈，想要在当今激烈的社会竞争中处于不败之地，做好房地产开发项目全过程的成本控制尤为重要，由于房地产企业的项目开发成本占据了其成本的重要比重，房地产企业加强项目全过程动态成本管理将能有效地控制房地产企业的整体成本，在项目开发运作的不同时期都具有约束力，提升企业的市场应变能力。
一、房地产开发项目成本控制的原则
1.1讲求效益原则
在房地产项目开发过程中，对于全过程成本的控制，需要将其与管理服务有机结合起来，不能够被控制所控制，也不能为了降低成本，减少和停止对于高品质管理服务及优秀建筑产品的提供。也就是要在成本控制的范围之内，利用最小化的成本费用实现最大化的管理服务高品质水平，或在相同成本费用水平上，实现最大化的管理服务质量水平的目标。
1.2全面控制原则
全面控制原则就是需要企业在成本管理中要充分和完整实现统一成本全过程的控制。具体来说，就是要调动开发建设过程中所有人员对于成本控制的主观能动性和积极性，完善成本控制方面的流程及制度。每个员工对于成本管理的要求和特点都会不一样，就需要实施全面控制原则，保证成本管理中各个方面的成本都得到有效控制。
1.3经济原则
经济原则在很大程度上决定了房地产公司在重要领域中只会选择控制那些关键的因素，而不是对所有房地产项目的全部业务成本都进行控制或进行相同细致安排的控制。在落实经济原则中要重视经济原则的重要性，应将其资源集中在重要的问题上，可以省略那些对成本产生微妙或极少数影响的整体成本和无关事项。
1.4因地制宜原则
因地制宜的基本原则完全符合房地产开发公司在项目开发过程中项目管理任一部门的要求。房地产公司内部存在许多部门，这些部门所产生的成本计划和成本消耗都不同。在对这些部门进行全过程成本控制时需要分别对待，不能使用统一的成本管理方法。比如，销售部所产生的费用主要是来自于销售活动的支持成本，可以采取按照定期投入和产出的比例来进行成本控制。对于不同部门而言，采取不同的成本控制方法，能够起到意想不到的结果。
二、房地产开发项目全过程成本控制
2.1成本控制内容
（1）项目立项阶段成本控制
这一阶段的成本控制内容主要为成本测算和项目经济性评价。房地产开发商的工作应注意将有可能发生的成本进行有效结合，将对以后项目的总体成本控制能起到积极的影响作用。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆具体的成本控制应做到以下方面：由开发管理中心提供项目的基本情况及土地、配套费用测算数据；由设计中心提供拟建项目的规划指标值；由营销中心提供开发周期、市场定位、售价等指标；做出作出房地产开发项目可行性估算。
（2）项目策划阶段成本控制
这一阶段成本控制的要点是选择性价比最好的产品，制定产品的目标与发展计划。具体的成本控制应做到以下方面：应坚持以目标成本为导向，对项目进行成本分解和合约规划；对主要材料设备进行初步的选型定板；建立专项的成本调研和材料设备专题研究；目标成本的制定以及与运营、财务、营销的协调。
（3）项目设计阶段成本控制
这一阶段的成本控制要点是制定最经济合理的方案、材料设备的合理选型和保证施工图纸的质量和进度，并做出成本的概算。开发商应通过招投标方式对设计单位进行选择，从而有效进行成本的控制。具体的成本控制应做到以下方面：
由财务管理中心根据项目公司定编情况，下达项目公司的经营管理费，并根据可行性研究报告的开发周期，估算贷款利息；主要材料设备进行选型并严格进行价格控制；预定目标成本和工程量的清单应相对应；进行前瞻性、跨专业的综合成本管理；负责做出成本概算。
（4）项目发包阶段成本控制
这一阶段的成本控制要点是通过市场竞争找到合适的价格和单位以及建立完备的合同。发包阶段的成本控制也是全过程成本控制的重要环节，它主要包括了项目总发包和设备材料采购发包两种。具体的成本控制应做到以下方面：
通过采购方式和其他相应配套方案，制定招标模式、招标进度计划，并严格控制成本；对图纸进行研究，了解合同的范围和技术商务的要求，若工程量的清单是委托咨询公司进行完成的，则要对咨询公司进行清单编制前的交底，保证招标文件和清单成为一个整体，避免管理上出现脱节；文件编制工作应注意以下相关要点：合同范围及发包人要求的约定、技术和材料的标准、合同之间的边界责任约定、工期的约定、保修时限及要求、变更签证的约定和支付与结算的约定等；设计和工程口应及时的提供完整的技术标准和规范，据工程需要提出相应的施工方法和工艺的要求。
（5）项目施工阶段成本控制
这一阶段的成本控制的要点就是合约管理，主要为变更、签证和支付的管理。具体的成本控制应做到以下方面：使用信息化系统和台帐月报对工程项目动态进行成本监控；做好现场签证和设计变更的管理；做好材料以及设备的核价；成本管理人员应定期进入现场检查监督，及时做好记录；做好工程预结算方面的管理；阶段性总结近期的成本管理工作；合理使用外部造价咨询单位；良好处理工程纠纷、索赔和反索赔；建立完善的资料管理。
（6）项目竣工阶段成本控制
这一阶段的成本控制的要点是结算和索赔处理。具体的成本控制包括：负责工程项目的结算审查；对项目的成本控制进行经验和教训的总结；对资金进行有效的索赔处理。
2.2合约采购控制
（1）合同控制管理
合同管理作为工程项目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、质量标准的综合体现。合同文件的三大要素是：法律与商务方面用合同条件制约，经济方面用工程量清单和计量支付制约，技术方面用规范和设计文件及图纸制约。
（2）采购控制管理
项目的采购不同于一般概念中的商品购买，它包含了以不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括了采购建筑材料设备，还包括了雇用承包商来实施工程建设和聘用咨询专家来从事咨询服务。
房地产行业的工程、材料和设备采购方式主要有战略采购、招标采购、议标采购和直接委托等方式，也有的企业还采用集中各项目采购产品，统一向供应商进行集中采购，以增大的采购量，争取获得优惠的价格。同时，采购部门应收集供应商信息，建立供应商信息库，积累供应商相关信息及产品信息，为选择和确定采购产品提供充分和准确的信息。
结束语：
房地产开发项目的成本控制对房地产项目有着十分重要的作用和意义，因此，合理、有效控制各个项目的成本，是房地产开发的核心。我们要充分的认识到房地产项目全过程成本控制的重要性，实现房地产行业的利益最大化和跻身于激烈的市场竞争并拥有一席之地是十分必要的，所以我们必须要勇于探索，敢预开拓，积极创造条件，促进房地产项目全过程成本的有效控制。
参考文献
[1]李建中.房地产开发项目全过程成本控制[J].建材与装饰，2011（11）.
[2]袁文来.浅析工程项目全过程成本控制[J].新建设，2011（11）.
论文作者:郑业响
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第17期
论文发表时间:2017/11/17
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