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摘要：成本管理一直是房地产行业非常关注的重要问题，因为成本管理将直接影响房地产的工程质量和市场竞争力。在此背景下，本文从三大方面介绍和论述了新经济形势下房地产成本管理工作的要点，以期促进房地产成本管理工作成效的提高。
关键词：房地产 成本管理 管理制度 新经济
在房地产行业中，成本管理无疑是房地产企业发展的核心内容，其质量优劣将直接影响企业的发展和市场竞争能力。通过良好的成本管理可以很好地解决社会中房地产行业的浪费现象，有效地提高房地产经济效益和工程质量。伴随着新世纪的到来，在如今全新的经济形势下，房地产行业也在逐步走向整体化和完善化，行业内的竞争力也在逐渐提高，因此针对房地产行业提出一套更好、更完善的成本管理方案越来越重要。
1 我国房地产市场发展概况
进入 21 世纪后，经过近 20 年的发展，目前国内的房地产市场已经开始趋于完善化、成熟化和系统化，在营销方面也开始迈向规范化。目前的房地产行业正处于转型的阶段，正从“生产决定消费”转型为“消费决定生产”，房地产行业越来越发达，市场越来越大，当然，消费者的选择机会也会更大。
最近几年国内房地产行业的暴利时代在逐渐消退，换句话说，房地产的暴利阶段即将离开大家的生活。在这样的社会背景下，企业更加注重自己的成本管理，才能在激烈的市场竞争中不被淘汰，同时还可以提升自身的经济效益。
目前虽然国内的房地产行业发展态势迅猛，但是多数房地产企业的成本管理比较老化，基本不能顺应社会经济形势的发展，严重影响了企业在业内的知名度和工程的质量及数量。另一方面，国内房地产行业较先进的管理意识和技术没有在相应的项目中得到应用，因此还需要转变管理理念，以提升房地产的整体形象和地位。
2 房地产成本管理现状与主要问题
目前，我国房地产企业成本管理水平普遍较低，特别是在成本管理中存在着缺乏成本管理系统、成本意识淡薄、成本行为软化等现象。
2.1 成本管理意识存在误区
目前国内房地产企业成本管理整体意识较为薄弱，主要表现在财务人员只会根据合同上的支付进度进行付款和进度的跟进，根本没有考虑实际情况和工程进程的现状，没有意识去注意工程安全和工程全过程实际的成本控制工作。
另一方面是企业成本管理的相关人员素质不高，主要体现在自己记账与算账的过程中难以结合实际情况，不能进行实际的成本分析，最终造成成本管理工作的滞后。
2.2 成本管理体系不完善
目前国内房地产管理体系体现出的主要问题是缺乏先进的管理理念、缺少完善的管理体系，及没有建立起一套完整的理论结合实际的管理体系和科学规范的操作程序。另外，企业缺乏工程的前期预测，大部分的精力用在了事后处理，这样建设的工程在前期阶段便会留下很多问题，导致后续问题过多，处理阶段过于繁琐，进而严重影响了工期的进度和工程的内在安全与质量。
成本管理体系是成本管理的核心，如果缺乏一个完善的管理系统，整个管理将陷入混乱之中，人们也会在处理过程中一团混乱，无法让工程达到预期的结果，企业的市场竞争力也会因此受到影响。
2.3 成本管理模式滞后
成本管理模式是项目开展的重要组成，成本如何计算，如何分析，采用什么方法，在什么时间进行分析都关乎整个工程能否顺利开展。目前，国内大部分房地产企业在成本管理模式上存在很大的误区，主要体现在很多企业注重数量、注重开发、轻视了成本，虽然在规模上有很大的提高，但是他们没有注意到在行业规模扩大的情况下，成本其实也在无形地增加，效益却没有得到明显的提升。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如果房地产企业持续走粗放型的发展路线，其最后也无法得到应有的效果，存在着明显的成本软化现象，走出这样的误区对房地产行业来说也是一件刻不容缓的重要任务。
3 新经济形势下房地产成本管理要点
3.1 贯彻全面预算管理理念
目前大多数房地产企业已经越来越注重对项目成本的事先预测和控制，即进行全面预算管理，其需要结合自身的实际情况，制定相应适合自身企业发展的全面预算管理制度。全面预算的含义是在工程前期根据工程的实际情况，以资金为计算基础，全面计算工程所有项目需要的一切资金和成本估算。为成功解决全面预算的相应问题，有以下几种方法：（1）进行全面预算时，与项目相关的全部成员必须到齐；（2）对工程全工期进行计算，可细分到年月；（3）实际的操作必须严格执行预算，并进行有效控制；（4）建立相应有效的预算分析和考核机制。
3.2 建立目标成本管理制度
企业的目标成本管理制度是事先控制好的，应根据事前确定的目标，在规定时间期限内完成相应的目标和要求，目标成本管理制度相当于一条主线贯穿整个项目，同时也是项目成本的一条控制线。
关于目标成本管理制度的建立，笔者归纳其思路如下：（1）制定相应目标，将目标进行树杈法分解，体现出一层层的具体目标和实现方法；（2）通过相应的预算，将任务分配到实际执行的部门，分别完成相应的工作，把目标体现在实际的行动上；（3）总结得到的实际结果，与早期制定目标进行对比；（4）得出数据，分析差距，总结原因，提出相应的解决方案。
3.3 建立企业开发产品的设计标准
房地产是一种特殊的消费品，其与一般工业生产的商品有很大的差别，普通的商品基本生产周期较短，且消费者更换周期较短，而房地产则不然，其具有位置固定、耗资较大、完成工期较长、消耗人力较多等特点，因此对房地产的设计一般需要注意产品质量和外观，最重要的是地理位置的选择以及周围的环境。总之，房地产开发工作一定要注意上述众多问题，不然可能会直接影响房地产开发的经济效益。
3.4 建立健全成本管理组织和控制体系
首先，需要成立一个成本管理的组织委员会专门负责造价检查工作，同时进行相应的进度和任务的分配；下面设立二级部门—成本管理负责小组，对工作进程进行监督和检查，同时配合管理委员会制定相应的管理细则，方便对各个部门的成果进行考核。各个部门相辅相成，保证成本管理工作的顺利进行。
其次，是制定控制体系，即分别对各个部门的工作进行跟进和控制，房地产的有关管理人员制定相应的考核制度，在承包时不仅将工期，质量等内容包含在内，也需要将成本管理的控制指标包括其中，这样有利于房地产企业收集相应的资料，形成强大的竞争力，进而提高自身品牌知名度，提升企业形象和地位。
结语
笔者在文中主要介绍了房地产的成本管理在设计和制度体系的缺陷以及改进的方法。不同的房地产企业，可以根据上述设计和方案再结合自身情况制定相应的成本管理体系，从而有效地提高企业成本管理水平。另一方面，在激烈的竞争形势下，房地产企业只有不断转变自身的成本管理理念，提高成本管理的水平，才不会在市场竞争中被淘汰，保证企业稳定、健康的发展。
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［5］Catania G．Form －features for mechanical design and manufacturing．Journal of Engineering
论文作者:苗建辉
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第34期
论文发表时间:2019/3/5
标签：成本论文; 成本管理论文; 房地产论文; 房地产企业论文; 房地产行业论文; 目标论文; 工程论文; 《建筑模拟》2018年第34期论文;