产权主体分立房产地产分流——启动住宅市场之我见，本文主要内容关键词为：我见论文,主体论文,住宅论文,产权论文,房产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国70年代末、80年代初的经济体制改革推动了建筑产业的发展，农村和城市先后兴起房地产建设的热潮。广大农村住宅建设20年长盛不衰，而城市房地产市场由高温变为冷滞，形成迥然不同的局面。一方面居民家居面积过少，一方面尚有7000多万平方米住宅积压。那么如何才能启动住宅市场呢？
产权主体分立，房地产分流是一种新思路
当前住宅商品价格过高，广大工薪阶层既买不起也租不起。问题的根源在于房产与地产两种不同经济属性的商品联体流通，造成房租、房价大大高于我国现阶段劳动力再生产规律决定的工资收入水平。
一般而言，在市场经济条件下，住宅商品价格高低是由成本和供求决定的。目前的关键问题是，住宅商品的价格关系、流通体制不符合我国现行的所有制结构，产权界限不清，公有制土地资产在流通中所有权实现形式出现体制性障碍。房产和地产的物质存在形式是紧密联系而不可分离的，但它们在经济上又是不同性质的商品。房产作为商品可卖断，所有权完全转移，产权主体可以转换；地产在土地全民所有制条件下，只能是使用权商品化，即出租，而不能出售，产权主体不能转移。从形式上说，出租50年、70年也只是使用权在一定期限的转让，不是所有权的转让。但是，50年、70年一次性收租，客观上的量变已引起部分质变，产权几乎也转让出去了。在50年、70年期间，产权主体丧失了地产的经营权，地租的级差变化、土地的升值都落到承租人手中。这种做法，一方面使长期地租一次性加到房价之中，一方面为炒卖地皮、抬高房地产价格的投机行为留有更大的机会。各地政府近几年来通过“卖地”得到一笔可观收入，但同时也卖掉了土地公有制的优势。这无异于为一碗红豆汤而出卖长子权50年、70年，在经济上政治上都是不划算的。
为了启动房地产市场，我们不能搞人为降价这种与市场经济相悖的逆调节措施，而应从根本上理顺经济关系，充分发挥土地公有制的优势，采取房产与地产产权主体分立、分体流通的对策。农村私人建房20年热度不减，正是农民充分利用了农村土地集体公有制的优越性，根本不存在“地价”问题。当然在这方面也存在管理问题。今后非农用地一律先国有化，房地产开发商建设住宅，从项目批准之日起逐月向国有土地产权代理人交纳租金。土地使用年限根据建筑物流通周转时间确定，也可长达70年或更长。住宅建成后，出售住宅只获取建筑产品价格（包括建设周期内所耗地租）。谁是住宅产权主体，谁向国家交地租。房屋出租时，地租由住房人承担。由于房地租是逐月交纳的，房租、房价可以大幅度降低。
房产和地产分别流通之后，作为土地产权所有者的国家可以根据经济发展的态势，相机调整地租率，及时地把社会经济进步的成果转为国有资产的增值。土地增值再也落不到私人手中，从根本上杜绝了炒地皮引起的泡沫经济。地租逐年积累下来是一笔可观的财富，我们应采取之于地用之于地的方针，将其用于城市基础设施等建设。目前租住国有公房的职工交纳的房租，也应实行房租、地租分流，把地租另外设账纳入国有土地资产账户。
如何处理积压商品住宅
目前全国积压7000多万平方米商品住宅，开发商已支付了“地价”，各种费用已计入住宅产品价格之中，分体流通必须先解决这部分房地产的产权主体分立问题。从战略上考虑，住宅占地应由国家经营，由国有地产公司做产权主体。可把开发商为建筑住宅支付的全部非建筑方面的费用统称为“地价”，由各地政府返还给开发商。再由国有地产公司向住宅产权主体逐月收取地租。由于是积压商品，“地价”只计当年实际上交的批租地价和各种配套的成本费，积压期的利息和投资者盈利都不予考虑，这叫成本价返还。成本价是对开发商的保护价。政府以保护价回收地产可免收交易费、增值税。当前最有意义的是，政府以保护价回购开发商的地产作为一种启动住宅市场的形式，其方案如下：
1.开发商售出一套住宅，政府相应回购一套住宅的地产，按保护价一次性支付给开发商，由政府直属地产公司向住宅产权主体逐月收“地租”。
2.每平方米在1000元以上的地产，政府回购时用多年期可流通国库券支付给开发商。
3.各地政府按现价收购一部分适合低收入居民居住的积压住宅，用以出租。
上述举措，资金从何而来，可以有三种：中央政府发国库券拨给地方政府一部分资金；银行向各级政府发放长期低息贷款；开发商在银行的贷款债权转给各级政府，延长贷款期限。
住宅消费货币工资化势在必行
上述措施的前提是住宅消费货币工资化。现有公房福利房必须理顺租、售关系，把房价、房租提到市场商品价水平。政府对城镇居民住宅补贴必须由暗转明，由不公平到公平。否则即使房、地产分体流通，城镇居民买得起住不起，出得起房价，交不起地租。
1996年全国城镇居民人均住宅补贴1960元，人均月补贴163.33元，每个职工负担1.72口人，职工人均住宅补贴每月280.93元， 全年3371.16元。平均每口人生活费收入4377.15元，每个职工为7528.70 元。 7528.70元为名义工资，加上住宅补贴后的实际工资为10899.86元， 住宅补贴占实际工资的30.93%。
把这280.93元货币化到工资中去，既解决了公平问题，也解决了住宅商品化问题。1997年全国住宅平均销售价格1766元／平方米，“地价”（含各种费）按其一半即每平方米883元计， “地租率”按高于银行利息一个多百分点即7%计，年租61.81元，月租5.15元／平方米，56平方米年租3461.36元，月租288.45元。如果住房补贴不工资化， 这样高的房地租，工薪层大多难以承受。房地产分流之后，地租一项也难以接受。
1997年安居工程住宅销售价格每平方米为797元， 相当于上述平均价的45.1%。按此比例，56平方米住房年地租1561.07元，月租130.09 元。这个价格，住户在经济上是可以承受得起的，但心理承受较难，地租需年年交，自己的住宅年年交这么多租，而且几十年交下去，总量上不划算。
但是，如果把住宅政府补贴货币工资化，把人均1960元按工资比例纳入收入分配，问题就迎刃而解了。这样，职工实际年均工资为10899 .86元，月平均908.32元；按三四口之家住房56平方米计，月房、 地租合计576.9元，人均144.23元，职工人均248.08元，占月工资的27.3 %，这个比重是承受得起的。住安居工程住宅就更不存在问题了。
目前大多数住宅价格是低于上述平均价格的。暗补改明补之后大多数人既买得起，也住得起。事实上，1996年城镇人均住宅面积只有8.6平方米。按我国目前经济发展水平，人均能住上15平方米就相当可观了。四口之家60平方米至80平方米就相当不错了，经济上也可以承受得起。
所以，补贴形式一变，工资一动具有划时代意义。它使劳动力商品化和住宅商品化天衣无缝地融为一体。使住宅消费成为劳动力再生产费用正常的一部分，这样住宅消费就正常了，房地产市场就可启动了。房地产分流只是流通体制改革，而工资改革是根本性的分配体制改革。没有后者，前者不能解决根本问题。