摘要：随着我国经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产企业迎来了新的成长和发展机遇。房地产项目的开发需要满足国家的相关标准，设计是重要的关键环节，因此需要加强对开发设计的管理，其中质量控制措施是保障房地产开发各个阶段符合质量要求的重要手段，对提高项目合理性，控制开发成本，促进项目竞争力的提升具有积极的意义。
关键词：房地产项目；开发设计；管理；质量控制
引言：
房地产开发是房地产企业依法取得土地使用权后，在土地上进行的房地产相关的建设的行为，开发设计管理是房地产企业在开发项目时重要流程，它的内容是设计管理者能够代表房地产企业，对开发设计方面的相关工作进行全方位协调和管理，如前期市调、项目规划、图纸设计，施工管理等；设计管理的重点就是对设计环节全流程的质量控制，工作贯穿项目开发的启始，设计管理的质量控制一方面要解决设计过程中的技术问题，掌控设计单位的工作进度和质量，解决各个专业之间的矛盾冲突。另一方面又要协调管理合同各方责任主体配合衔接的关系，对项目投资、技术安全、工程质量、建设工期等各方面的控制和管理，实现房地产企业的开发目标。
1项目开发前期设计管理的质量控制
开发项目的选址、规模、市场、目标客户、产品定位、规划设计、设施配套、技术水平、项目风险、财务、利润分析等是否深入全面，各项数据是否精准，直接决定着拟开发项目的成败。因此应做好如下几方面工作：
1）建立开发项目质量管理责任制。项目开发、策划管理的质量控制由项目经理负责，适时组建项目开发小组，及时引入策划（咨询）公司参与。其主要任务是根据项目开发战略，市场定位目标，负责编制项目质量计划书，并组织实施；按质量计划要求，跟踪、督促、检查项目质量计划的执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；发现相关质量问题，及时组织研究解决。2）制定项目开发的质量管理办法。编制时要了解当前经济形势及房地产市场发展态势，熟悉房地产政策法规和当地政府实施的有关政策及规定，掌握当地风土民情和水文地理环境情况，摸清当地房地产市场供需要求，掌握周边楼盘的建设规模、规划设计、户型产品、面积配比、施工建设、销售策略和价格、物业管理等详细情况，建立详尽的项目基础资料数据库。质量管理办法要简明扼要，重点突出，具有可操作性，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。3）建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。评审制度是保证和提高项目前期成果质量的重要方法，可以及时发现问题，优化前期工作成果。
2项目开发实施过程中设计管理的质量控制
2.1使质量控制责任制度更加具体化
从房地产项目开发设计管理的现状出发，细化质量控制的责任制度，成立负责项目质量的责任小组，责任小组在项目开发设计管理过程中作为设计单位和管理部门的桥梁，以项目的设计规划为重点，在开发设计的框架和服务方面的理念可以满足各方面所提出的要求的前提下，负责将责任制度落实到设计流程中。控制好流程中存在的各种质量问题，保持好项目设计管理的灵活性。最后责任小组需发挥链条作用，用责任制度把开发设计管理的全过程串连起来，对在设计过程中质量监测后所出现的问题采取及时的整改措施。
2.2通过监控实现质量控制
房地产项目的开发设计，需安排专业的建筑师，针对每一个设计阶段进行设计任务书的编写。为保障设计任务的质量控制，可采取矩阵式监控的方式，促使项目设计开发管理各个部门之间形成联系，同时给予专业建筑师一定的决策权利，以便于设计的质量控制。在通过监控实现质量控制时，首先要考察选择专业建筑师是否具备较强的技术资质和工作能力，考核其专业知识水平及经验。其次安排相关专业负责人对项目开发设计进行全流程监控，及时发现开发设计中存在的问题。如遇设计师临时有任务，可迅速安排专业负责人顶替，避免耽误工程设计进度。最后房地产人力资源部门需参与设计管理的质量监控工作，切实发挥内部人员安排和考核的作用。
2.3加强设计图纸审查力度
1）深化图纸深度
设计图纸问题很多是设计深度不够，图纸表达不清晰，缺少详图大样等内容；各专业图纸衔接有问题，出现专业之间设计图纸矛盾、错误、缺漏等现象。项目责任小组应严格按照国家规范规定的各阶段设计图纸要求的标准和内容，检查设计单位的图纸设计深度和质量并督促修改。
2）内部专业评审
拿到设计图纸以后，责任小组要及时组织相关人员进行内部图纸审查工作，安排专门时间认真查阅各专业设计图纸，检查设计图纸中存在的缺、漏、错等问题，检查各专业设计图纸之间是否存在矛盾和错误，设计图纸是否满足项目开发要求。对设计图纸上发现的问题应以书面文件形式及时发给设计单位，并督促设计单位严格按国家标准及项目要求进行及时修改。审查内容主要分为：总图、建筑、结构、电气、给排水、暖通、弱电、景观工程等图纸的审查。
3）重视图纸会审设计交底环节
拿到施工图以后，项目责任小组要在开工前要求监理单位及时组织开发企业、设计和施工等相关单位对图纸进行会审和设计技术交底，使各方单位熟悉图纸，了解设计意图，避免施工错误。会审时要安排专人对评审的会议内容进行记录并形成会审记录，会审记录需各方单位负责人签字并盖章认可，各方单位存档保留。图纸会审技术交底工作不仅能使各方单位当面沟通交流，发现图纸问题，协商解决办法，还能为以后的设计过程分析提供重要的依据和资料。图纸会审完成后，项目责任小组要督促监理单位整理会审系列问题清单，递交到设计单位后及时做出相应修改及回复。
2.4加强企业内部各专业各部门的协调和配合
因为房地产项目的开发设计管理是贯穿于项目开发的全过程中，它是由多个不同的实施阶段组成，每个阶段各有差异，其结果直接影响到整个项目开发目标的实现，这不是一个部门一个专业能够完成的工作，需要企业内部各专业各部门的参与，因此协调好组织好各部门各专业的配合工作是提高房地产企业设计管理质量的重要手段。
2.5对设计的变更进行严格控制
要控制设计的质量，就要对设计的变更次数及内容进行控制，并对设计变更进行严格审查。减少设计变更的主要方法就是把风险前移，将可能发生设计变更的环节在前期的设计中就予以解决。具体实施中，可通过限额设计、专家审图、专题技术分析会等一系列措施减少设计变更。同时要求设计人员要经常性的巡查工地，并和现场技术人员保持沟通，及时了解现场工程情况，发现问题及时解决。在设计变更确定以后要及时派相关人员跟踪设计变更的落实情况，避免给项目带来不必要的损失。
2.6设计管理科学化
设计管理作为房地产开发的重要流程，设计管理方法是否科学，直接影响到项目规划、施工、销售等相关工作的顺利开展。科学的设计管理的衡量标准是能否到达标准化、程序化、制度化、责任明确化。科学的设计管理方法要求将项目开发的时间、质量、成本三大核心目标有机结合，而三大目标是具有矛盾性的，只有通过科学有效的设计管理方法才能将三者统一起来，使每一个开发环节都达到最佳结合状态。在这个过程中，不能过分强调某一个重点，而忽略其他方面，应当做到兼而有之。
结束语：
设计管理中的质量控制，对房地产开发项目具备一定的约束力，但是设计管理中的质量控制，是一个动态管理的过程，由此增加了项目质量控制的难度。因此积极提高质量控制的效果，保障其在房地产项目设计中发挥高效率的作用，不仅可以提高项目设计管理的质量控制能力，而且可迅速提升企业的整体质量。
参考文献：
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[3]罗璋.房地产项目设计管理体系研究[J].居业.2016（06）
论文作者:徐志宏
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/10/1
标签：项目论文; 质量控制论文; 设计管理论文; 图纸论文; 质量论文; 责任论文; 单位论文; 《基层建设》2018年第27期论文;