广州市荔湾区土地房屋管理所 广东广州 510000
摘要：受使用年限、自身质量等多方面因素影响，老旧房屋已经不能满足当前人们的实际生活需要，因此，必须对其进行维修管理和改造工作。本文对老旧房屋维修管理和改造方面存在的问题进行了分析，并探讨老旧房屋维修管理要点，进而提出对老旧房屋进行改造的策略，以供相关人员参考。
关键词：老旧房屋；维修管理；改造
现有的老旧房屋通常已经存在了几十年，而就在过去这几十年间，我国社会经济高速发展，社会大众的生活水平也在迅速提高。老旧房屋的格局、基础设施、质量等方面已经不能满足人们不断提高生活质量要求。同时，在城市化发展过程中，老旧房屋已经成为重点改造对象。但其中不少老旧房屋具有一定的历史文化价值，在维修管理和改造过程中应慎重对待。
1.旧房屋维修管理和改造存在的问题
1.1工作人员专业水平不高
目前很多物业公司的薪酬待遇相对较低，无法有效吸引相关具有较高专业技术水平的人才。但老旧房屋维修管理和改造工作却急需“一专多能”的综合性人才，这类人才不但要对建筑学的房屋维修改造相关知识有熟练掌握，还能够有效调配房屋维修工作相关的物力、财力和人力等。同时物业人员还应监督和管理房屋维修改造的全过程，严格控制和验收维修质量。需要注意的是，从业人员在房屋维修与改造的过程中，还要加强同业主们的沟通与联系。不过，物业公司的低待遇与高素质人才的迫切需求之间的矛盾，将会持续存在很长时间。
1.2维修管理和改造制度不健全
对老旧房屋实行维修管理和改造制度，能够在一定程度上促进房屋管理的规范化与法制化，为老旧房屋的维修管理和改造工作提供基本依据。但从实际情况来看，我国大多数地区尚未建立和完善这种制度，部分地区甚至没有成立老旧房屋维修管理和改造工作的相应部门。
1.3维修工作与经营活动存在矛盾性
物业对房屋的维修是基于市场规律进行的，其所获得的收入收益也是通过这项工作得到的，所以，该项工作具有一定的经营性质，一旦失去这份收人，就会严重影响到物业公司的正常运营[1]。与此同时，物业的维修管理还是一种具有一定服务性质的工作，因为物业公司的日常工作就是以为业主服务为基本原则的，各项工作开展的目的也是为了给业主创造安全舒适的生活环境，这与纯粹的商业行为有较大的差异。所以，有效处理物业维修工作的盈利与服务之间的关系具有相当大的难度。
1.4维修基金不到位
按照惯例，业主在购房时，通常都会被告知和缴纳一定的维修基金，这部分金额约占购房总额的百分之三。该项基金主要用于小区公用设施和公共部位，同时还要经过三分之二以上业主的书面同意。但这项资金是不能用于业主私人房屋维修事宜中的。若要物业公司出资维修，这项开支额度将会十分惊人，而实际上物业公司也难以承担。
2.老旧房屋维修管理的要点
2.1检查要点
第一点，要对老旧房屋的维修管理工作高度关注，必须认真细致地进行老旧房屋检查工作。第二点，在检查旧房屋过程中，要注重检验木结构的易腐烂部位以及金属构件的易锈蚀部位等。第三点，在进行维修和检查工作时，一定注意不能破坏到老旧建筑。第四点，要详细检查和维修老旧房屋的建筑结构、屋面以及装饰层。第五点，对于各种旧建筑应区别对待，有针对性进行检修工作。通常情况下，砖木结构的老旧建筑的检修年限是13年左右，砖混结构的老旧建筑检修年限为17年左右，而钢筋混凝土结构的老旧建筑检修年限一般为22年左右。第六点，必须保证老旧房屋维修和检查工作的实际质量，要确保能够有效增强老旧建筑的使用功能，并合理增加其使用寿命。
2.2维修种类
在老旧房屋维修相关标准规定中，对于老旧房屋的维修方式通常分为小修、中修和大修三种。第一点，老旧房屋的小修，该方式主要是对老旧房屋的局部进行修缮和改造工作，其侧重于对房屋内部有关结构和水电设备产生的小部分损坏而进行的小修小补，小修方式的特点是具有较强的时效性，要求必须要在第一时间内满足住户的正常使用需求。第二点，老旧房屋的中修。该方式主要是养护大修力量的补充，养护小修方式不能完成的中小型工程相关服务。中修要求快进快出，工期相对较短，并且服务点较多，服务面较广。第三点是大修。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆该方式是对房屋功能性损坏进行的综合性维修，同时能够在一定程度上将房屋结构和功能进行改变，从而实现对住户生活条件和环境的有效改善[2]。
2.3维修要点
第一点，积极建立房屋管理相关档案，同时还要尽力房屋维修档案以及建筑物台账。第二点，明确老旧房屋维修工作的开工与竣工时间，水、电等房屋内部相关设备到保修时间，维修位置和次数等。第三点，合理接收并严格管理建筑工程资料。自建筑工程竣工验收那天起，将各分部分项及工程承建方有效记录下来。第四点，要对保修单位、项目以及年限进行详细标注，并将下次预计维修项目的周期和时间合理罗列出来。第五点，明确保修条例、责任和范围，合理打造老旧房屋维修质量保障体系。
3.老旧房屋改造策略
3.1统筹规划片区建设
由于很多老旧房屋面积相对较小，并且零散分布，同时多数老旧房屋常通常与旧工业区、新旧混杂村以及空地等多种用地形态存在相互交叉现象。另外，老旧房屋所占区域与规划地块的边界存在较多偏差。为防止改造老旧房屋过程中出现全面开天窗现象，或产生各自为政的失控局面，必须对老旧房屋的现状进行普查，根据法定图则改进相关政策，以统筹管理老旧房屋周边用地。片区统筹应从整体上考虑规划事宜，同时与用地权属有效结合，并兼顾其他各种方式。
例如，对广州荔湾区的西关大屋的统筹方面，先对西关大屋的保护类型进行评估并积极开展立法工作。对于列入重点文物保护范围的老旧大屋民居，应严格规定不能对房屋平面、立面以及内部装饰进行随意性改变。要严格管理和控制保护点，如对西关大屋的日常管理、安全检查以及维修报建等多个方面。同时，相关规划部门应合理制定相关制度，对业权人以及使用者等进行宣传教育。对于被纳入旧屋保护范围的住户，如果自愿承担原状维护责任的，可允许其自行管理。如果不愿承担责任的，房管部门可以利用一定房源同原业权人进行产权交换，以统一管理。
3.2采取多种政策，实行分类改造
因为老旧房屋屋的类型存在差异，所以可以根据房屋实际情况和规划要求，对不同老旧屋合理选择综合整治、拆除重建等更新方式。对于牵涉到公共利益而必须拆除的建筑，通常实行土地整备政策。而对于空地部分，通常采用农地入市或非农用地开发等方式。同时，为了保证规划的完整性，通常将老旧房屋和周边用地进行整合，并根据统筹区域内老旧房屋类型、旧屋村与新村混合以及零散空地等具体情况，要设计出多种更新方式，并制定多种政策配合推进。
从大部分老旧房屋方面来讲，可以根据规划的区位来进行判定和分类工作。对位于城市中心、重要发展带以及重要交通节点的老旧房屋等，应从规划定位和要求、产业发展布局等角度出发先行改造老旧房屋村。这些地区的老旧房屋难以满足实际规划要求，通常需要拆除重建。另外，从城市化发展的顺序方面来看，普通地区的老旧房屋村改造工作形势不太迫切，在近期最好以大力整治环境问题为主要工作内容，将消防安全隐患有效清除，不断完善市政设施，并通过功能置换方式，有效发展自身特色产业。
3.3重点保护和改造具有一定历史文化价值的旧屋村
对于历史风貌来的老旧房屋，改造工作应侧重于旧貌的保护，以传承本地文化脉络，凸显本地特色。如果存在风貌整体统一的旧屋村，应着力于保持现有建筑肌理，综合整治现有建筑。对于局部破损很大的历史风貌建筑，应将其拆除并在原址上进行重建[3]。同时对其他建筑外立面等破损部位进行修缮，应确保修缮后的历史风貌建筑与邻近建筑在高度、色彩以及风格等方面保持协调一致。从存在文物保护点、历史建筑间布的老旧屋村来讲，在进行规划设计与分析后，如果老旧屋村无需保留，就应将除了文物保护点和历史建筑之外的其他老旧房屋拆除并重建。同时，应注意重建后的建筑造型、高度、色彩等方面特征要与保留建筑协调一致。
例如，在改造广州西关大屋时，大部分现存大屋都曾经被不当翻修和加建过，已经失去历史原貌。面对这种情况，应先从西关大屋的外立面着手，利用仿古技术和手段修复或拆除改建、违建部分，以实现修旧如旧的效果，恢复西关大屋原有风貌，尤其是主道两边的西关大屋。对于曾被强制改装或加建分割内墙的西关大屋建筑，要对其进行重新检查并修复和维护，拆除和重建有问题的大屋。在修复与重建过程中，应尽可能选用原有建筑材料，并确保与原有大屋建筑结构体的一致性。
4.结语
总之，老旧房屋的维修管理和改造工作有助于增加房屋的使用价值，而对于存在于城市规划区域内的老旧房屋或旧屋村，相关部门或机构应抓住房屋维修管理重点，采取合理的改造策略，统筹规划老旧房屋片区，并结合多种政策，把握轻重缓急，针对不同老旧房屋类型，采用针对性措施，其中要高度重视对具有历史文化价值的旧屋村的保护和改造工作，从而通过对老旧房屋的维修管理和改造，不断提高老旧房屋的价值。
参考文献：
[1]马龙. 新形势下对物业维修服务工作的思考与探索[J]. 化工管理，2016（23）.
[2]杨新飞. 老旧房屋维修管理和改造[J]. 绿色环保建材，2017（5）.
[3]陈泽漫，庄馥菁，李佳欣. 西关大屋的治理与广州老城区改造研究[J]. 清远职业技术学院学报，2016，9（2）：13-19.
论文作者:陈铭杰
论文发表刊物:《防护工程》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/24
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