分时度假业发展的国际经验(上)——以美国和墨西哥为例，本文主要内容关键词为：墨西哥论文,为例论文,美国论文,经验论文,国际论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、什么叫分时度假
在人类发展历史上，通过度假来放松身心的传统由来已久。在西方，中世纪的王族们就建造了很多城堡作为“第二住宅”。到了20世纪60年代，在欧洲各国，度假已成为一种社会风尚。但由于当时度假地房产价格高昂，因此消费者无力单独购买；而少部分有购买能力的家庭，由于每年使用时间较短，空置率很高，也无意购买。由此出现了一种新的形式——亲朋好友联合购买一个度假别墅供大家在不同时间分别使用，这便是分时度假的雏形。世界上最早的分时度假项目诞生于1964年，分别由德国商人Alexander在瑞士创建的Hapimag公司和法国阿尔卑斯山地区的Superdevoluy滑雪度假地推出，并一举获得成功。
作为一种新型的度假形式，分时度假的具体模式一直处于不断演变之中，因此相关概念也是五花八门。不过在现实的行业管理中，还是形成了一些被广泛接受的定义。例如，从法律角度而言，出现较早、影响较大的是美国第一部分时度假法规——佛罗里达州《分时度假房产法案》中所界定的：“所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中少于一年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。
欧盟分时度假组织(OTE)1994年出台的《欧盟分时度假指令》中对分时度假交易合同则作了如下定义：“所有有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段(这一期限要在1周之上)使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。
在过去40多年时间里，分时度假的具体模式经历了巨大的变化。最初，它是建立在房地产产权或使用权转让基础上的房地产产品概念，买卖双方通过签订一个协议，约定购买人可在一个较长的时期内(通常20至30年)，于每年的一个固定时段(通常是一周)享有一个房产单元所有权或专有使用权。购买人购买该权利的主要目的是用于休闲度假。后来随着产品形式的多样化，传统上的“分时度假”概念逐步被“度假权益”所取代。也就是说，其基本模式已经从简单的、拥有固定时段和地点的房产组合，转向最大限度满足消费者利益的综合性系统。
今天的度假权益购买者有权在每年的指定时段(通常是一周)使用某处房产单元，但并不拥有房产的所有权；度假村开发商将房地产使用及其修缮的权益交由专业、独立的第三方托管机构；而积分制的交换项目则使会员除了享受度假村住宿服务以外，还能更方便地选择飞机旅游、游艇度假、轿车租赁以及更多的旅游休闲服务。因此度假权益成为描述这类度假模式(包括积分制或信用卡制在内的所有系统)总称的一个行业术语。由于最初引进者的介绍，国内更普遍的叫法是分时度假。因此，本文也沿用了“分时度假”的名称，但其所指，实为度假权益。
了解分时度假业在国际上的发展过程和经验教训，对于解决中国目前行业发展中的现实问题，走出“未兴先乱”的困境具有重要意义。在此选择两个分时度假业均较为发达，但经济发展程度和社会法律体系各不相同的国家——美国和墨西哥加以分析，以期得到有益的借鉴。
二、美国分时度假业的发展历程与经验教训
(一)行业发展
最早发源于欧洲的分时度假是在20世纪60年代末70年代初引入美国的。一方面，二战后的经济繁荣使得美国数以百万的居民能够有时间和财力去度假，而铁路、汽车、飞机和州际高速公路的发展也使得中产阶级外出旅游更加方便。在很多旅游热点地区(特别是海滨、温泉、山区等)，出现了各种各样的度假村和共管公寓。另一方面，70年代初美国房地产业发展极为迅速，开发商建造了大批公寓和度假别墅(特别是在气候宜人的佛罗里达州)，而70年代中期爆发的石油危机导致房地产陷入低迷，开发商急需找到解决积压房产的办法。于是，分时度假便迅速走红。分时度假最早从于佛罗里达州开始引入，然后遍及全美各个热门度假地。目前，美国已成为全球分时度假最为发达的国家之一，特别是在交换网络的建立和技术更新、购买者数量和比例、度假房产的开发、销售和市场营销等方面居于世界首位。
根据美国度假村协会(ARDA)官方网站提供的数据，到2004年，全美共有分时度假村1668个，年销售收入为78.7亿美元(见表1)。
表1 美国分时度假行业的发展现状(2004)
度假村1，668个，分布于47个州，其中佛罗里达州最多，达376个，占全国总
数的22.7％；其它依次为南加利福尼亚，130个，占7.8％；加利福尼亚
126个，占7.5％；夏威夷，91个，占5.5％；科罗拉多，90个，占5.4％；
销售额78.7亿美元；
入住率分时度假村的平均入住率为85.6％；
平均售价 分时度假一周(或等值的点数)的平均价格为15，789美元；各个住宿单
元的平均每年维护费用为479美元，其中客厅兼餐厅(studio)242美元、
一个卧室376美元、两个卧室505美元、三个卧室670美元；
度假单元 每个度假村平均拥有94.4个度假单元；
购买者情况全美共有390万家庭拥有自己的分时度假；美国人共拥有分时度假580
万个周次；大部分家庭的年收入在85,000美元左右；95％的购买者拥有
自己的房子；购买者的平均年龄为53；
购买目的 促使消费者购买分时度假产品，最主要的因素是：灵活性(包括位置、
单元大小和季节)、能够交换到其他地方度假村的机会、能够保证住宿设
施的质量、信任分时度假公司等；
行业认知和顾客大约有87％的美国公众听说过分时度假，65％的人对其持有积极或者中
满意度立的态度；有近85％的购买者对其购买活动表示满意。
经过30多年的发展，目前美国的分时度假行业已经成为一个法律体系相对健全，产品特性日益清晰，行业影响渐趋广泛的主要行业(见表2)。
表2 美国分时度假行业的发展变化
20世纪 21世纪
1980年，美国约有425个度假村 2004年，全美国有1668个度假村
没有法规严格的、复杂的法规体系
100多家小公司参与
几十家大型和超大型公司
很少人重视 消费者普遍认同
固定的时间和地点灵活的度假选择
度假村在一个州内销售度假村在全国乃至世界各地销售
出售房地产 以房地产为基础，主要销售的是假期
主要强调销售和营销环节 更加关注服务和客户关系
(二)立法规制
在美国分时度假业的发展过程中，相关立法和政府规制有一个从无到有，然后又从紧到松的演变过程。
1、20世纪70年代初期到80年代初期：立法部门不甚重视，分时度假鲜为人知
在分时度假业发展之初，立法者不了解什么叫分时度假，也不予重视，甚至有些人会把分时度假(timesharing)与共享计算机联系在一起(实际上这个概念最初也是从计算机行业借来的)。当时，在联邦政府层面，除联邦公平贸易委员会外，其他行政管理部门对此并没有很大兴趣；在州的层面，各州立法部门对分时度假产品也甚为困惑，不清楚是否应该又如何管理。此间，没有就任何政策达成一致意见。在此阶段，分时度假行业的销售额大幅剧增。也恰恰是在这段时间里，出现了很多问题，特别是强迫性推销和销售中的一些不道德行为给该行业带来了很多负面影响。为了分时度假业的长远利益和健康发展，作为行业组织的美国度假村发展协会(ARDA)开始不遗余力地游说各州立法部门，推动相关土地销售、分时度假法案和规范的制定和实施。
2、20世纪80年代初期到80年代中期：各州纷纷立法，规定各不相同
从20世纪70年代开始到80年代中期，整个行业在实践中不断学习。到80年代中期，参与分时度假行业的企业越来越多，行业规模不断扩大，而在许多州，不规范的销售与营销行为也伤害了很多消费者。为此，1983-1985年期间，美国50个州中大部分都制定出法律规范，但各州的具体要求和规定则各不相同，交叉、重复甚至矛盾的情形较为普遍(其中最典型的是加利福尼亚州和佛罗里达州，两个州对分时度假经营的要求差异巨大)。
3、20世纪80年代中期到90年代中期：法规标准完善，行业稳定发展
随着各种法规和标准的出台，对开发商提出了很多要求，从而保护了消费者的权益，同时也促使整个行业开始稳定发展。尽管各州关于分时度假的法规各不相同，但大多对以下几个方面予以规范：开发商和销售企业必须公开与分时度假相关的重要信息；实行5至7天的冷静期，在此阶段，消费者可以无条件退款；必须保证度假村能按承诺完工和交付使用；对营销和广告展示做出要求，以保证销售的准确性和公平性；制定业主协会标准等。
4、20世纪90年代中期至今：满足发展要求，修订相关法规
进入90年代中期以来，随着分时度假业的不断成熟，行业自我约束机制逐步健全，各州立法机构开始认识到，该行业在销售和市场营销方面均已有了很大改进，因此有必要对以前所制定的一系列非常严格的法律规章予以简化。因此，各州纷纷改进立法方法，完善与修订法规，促进新产品的不断推出，为分时度假在全国乃至全球的发展提供有利的法律环境。总体上来说，美国各州对分时度假出现了放松规制的趋势。
(三)经验教训
1、经验之一：较早制定法规
由于分时度假的产品特性和销售特点，20世纪70、80年代，美国出现了强制性销售和欺诈销售等侵害消费者利益的现象。在美国度假村发展协会的推动下，各州纷纷制定相关法律来加以规范。美国最早的一部分时度假法规是1983年佛罗里达州出台的《佛罗里达州房地产分时经营法案》，至今全美50个州都制定了相应的法律规范。因此，较早制定相关法规，从而确保整个行业在一个严格的法律体系下运行，是分时度假业在美国得以持续健康发展的有力保障，也是美国能够成为全球分时度假业最为发达国家之一的重要因素。
2、经验之二：实施行政管理
作为一种融合了房地产、旅游、金融等行业特点的新兴交叉行业，如何对其实施行政管理，是一个关键问题。在美国联邦层面，有三个部门对该行业的发展产生着重要影响。其一是联邦贸易委员会(FTC)，其主要任务是确保消费者不被从事跨州商业活动的企业或个人所误导和欺骗。其二是证券和交换委员会(SEC)。根据该委员会的规定，将分时度假注册为金融产品的程序不仅耗时较长而且成本较高。因此，分时度假至今在美国依然不能被当作是一个投资产品。其三是国内税局(IRS)，针对所有权和使用权所制定的不同征税办法，也影响了分时度假在美国的发展。
3、经验之三：发挥协会作用
美国度假村发展协会(ARDA)的前身是成立于1969年的美国土地开发协会(ALDA)。自分时度假引入美国以来，它在代表行业利益、敦促政府立法、建立行业标准、实施道德规范、培训专业人员、开展相关研究等方面发挥了不可替代的作用。从某种程度上说，美国度假村发展协会是美国分时度假业得以规范发展的主要推动者。
4、教训之一：没有统一立法
由于立法体系的原因，美国目前在联邦层面还没有一个统一的分时度假法规。50个州先后制定的法律规范各不相同，某些州之间甚至差异较大。这就使得企业的经营成本大大增加，也影响了消费者的购买行为和投诉处理。正如美国度假村发展协会高级副总裁Stephany女士所言，如果能够有一个统一的途径来对待立法的话，不仅能够便利企业的经营，而且会更好地保护消费者。
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