朱燕子 柳启龙
山东田庄煤矿有限公司明昊物业公司 山东 济宁 272100
摘要：物业管理作为房地产产业的一个分支，伴随着房地产开发而不断的发展前进，是房地产产业在流通、消费领域的延伸。在社会主义市场经济条件下，物业管理实施企业化、专业化、市场化及社会话的运行机制，以满足市场需求。物业管理的发展受到经济发展的水平，法律法规、城镇整体规划、建筑设计以及建筑质量等多重因素的叠加影响，其规模化、规范化的发展历程必定是曲折的。因此，有必要对我国物业管理问题进行分析，以指导物业管理实践。
关键词：住宅小区；物业管理；问题；措施
一、住宅小区物业管理问题分析
近几年来，随着我国城市住房制度改革的持续推进，物业管理作为一个新兴的服务行业，得到了长足发展，在促进经济发展与建设和谐社会中发挥着日益重要的作用。然而，从目前我国物业管理实践来看，城市住宅小区物业管理状况不容乐观。由于物业服务企业整体运作不规范、业主对物业管理缺乏正确的认识等原因，业主与物业服务企业之间纠纷不断，业主解聘物业服务企业和物业服务企业弃管的现象屡见不鲜，并由此引发大量社会问题，不利于维护社区的稳定和谐。
1.1“建管不分”情况仍大量存
在按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时，《物业管理条例》第三十二条规定: “从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆”然而，到目前为止，在前期物业管理中，开发商包揽建成后的物业管理业务即所谓的“谁开发、谁管理”已成为不争的事实，由于“建管不分”的客观存在，业主将对开发商的不满直接转移到物业服务企业身上，从而引发了业主和物业服务企业之间的矛盾，造成了物业服务企业收费难等诸多问题。
1.2物业服务企业缺少服务意识和责任感
《物业管理条例》结合《中华人民共和国物权法》作出相应修改，其中一项就是将“物业管理企业”调整为“物业服务企业”，进一步强调物业服务企业应以服务为本位，管理只是服务的手段。但从当前物业管理实践来看，仍然有许多物业服务企业没能及时更新观念，始终把自己作为管理者的角色，缺少应有的服务意识和责任感，提供的物业服务往往无法达到业主的期望，引发业主的不满，最终以业主拒绝缴纳物业服务费、物业服务企业弃管收场。而伴随着弃管小区长期缺少专人的管理和维护，陆续出现屋顶渗漏、上下水及供热管道腐蚀、相关线路破损、环境卫生杂乱无章、安全隐患增多等一系列问题，使得业主的居住环境越来越差，同时也极大影响了城市的整体形象，阻碍了城市化进程。
1.3物业服务费收缴工作难
对于大多数物业服务企业来说，物业服务费收缴难已经成为企业面临的主要难题之一。根据《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，而大多数物业服务企业很少定期向业主公布收支情况，不按物业服务合同的约定收取物业服务费、捆绑收费情况非常普遍。业主提出异议并拒绝交纳物业服务费时，经常遭遇物业服务企业断水、断电、停止供暖等威胁。当然，物业费收缴困难的另一方面也由于多数业主缺少对物业管理的正确认识，对物业服务企业稍有不满就拒绝交纳物业服务费，拖延交纳的现象也比较普遍。而业主一旦拒绝或拖欠缴纳物业服务费，物业服务企业只能通过降低服务标准来维持日常运行，引发业主更大的不满进而形成恶性循环。
二、加强物业管理的有效措施
随着改革的不断深入，城市化进程进一步加快，物业管理行业将迎来了快速发展的良好时机，伴随着资质的取消，物业管理市场全面开放，通过市场的整合，科技成分的引入，企业经营创新，激活物业管理行业主体活力，物业管理行业市场将迎来行业的快速发展期。
2.1 物业管理运作模式将面临转型，创新经营成为必然
随着物业管理资质的取消，物业管理市场竞争将进一步加剧，物业管理企业必须进行创新，适应市场的发展，经营模式的创新对改善物业行业生存情况将会产生一定的影响。居民群众对于高端物业服务提出更高的要求，面对市场前景良好的高端物业行业，在今后的发展过程中，需侧重于高端住宅与商业地产的物业管理的开发和创新。高端物业服务包括对新型建筑结构、智能化设备设施的运行管理与维护保养，管理区域范围内的秩序维护、环境维护，对业主良好的沟通，满足业主的服务需求，让高端业主享受到服务的满足，诸多服务构成了物业服务所提供的核心附加值。今后，物业企业将通过高科技的引入，以转变物业管理企业劳动密集型和简单服务提供者的服务形象，借助现代互联网信息技术，依托现代科技，通过经营管理方式的转变，来改变传统的物业服务运作模式，实现企业的转型。
2.2物业服务将开辟业主需求，走多元化服务路线
物业管理与业主工作生活息息相关，它涉及到业主、住户众多的日常需求，随着生活节奏加快，生活水平的提高，不断适应业主需求，也为企业提供了多元化发展的业务空间，积极开拓创新多元化业务，适应业主服务需求。除了传统的小区设施设备维护、秩序维护、保洁清洁、绿化园艺等服务外，物业企业已延伸到参与房地产项目开发前期的设计规划，物业小区设备设施选用的顾问等环节。此外，积极向业主需求旺盛的居家养老服务、家政服务、房屋中介、停车场所服务、社区电商购物、电子商务等业主的个性化需求，不断延伸服务内涵，推出服务新项目，挖掘物业服务附加值，来体现物业管理商业价值。这对行业来讲有着良好的发展前景。
2.3物业管理的专业化能力全面提升
传统的物业小区管理一般由一家物业管理来统一管理，但随着行业内企业并购、收购，企业的经管理方式将发生一定的变化，随着专业分工与细化，社会上可以聘请更专业的企业，因此，今后，对于大型物业服务企业，除了做好核心的业主服务外，相关的设备设施维护保养、治安秩序维护、清洁卫生、绿化园艺管理均会由专业化的公司进行工作，这已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理与协调机构，将一些专业管理以经济合同的形式交予相应的专业经营服务公司，通过必要的监管来完成服务工作。
2.4物业管理将注入大量的科技成分，提升了物业的档次
随着科技进步，大量的科技成分被引入物业管理，提高了物业小区的档次。社会相关行业对物业管理行业的信息化、智能化的技术和设备支持，特别是“互联网 +”技术的广泛应用，是现阶段物业服务企业得以提高经营管理效率，应对人工成本上涨，充分利用社区资源发展创新业务的基础。随着新技术应用和“互联网 +”技术和物业服务企业的各类业务更加融合，相互促进，完善和优化物业服务企业的盈利模式，将不断加快推进物业管理行业的发展。
结束语
随着我国经济和社会的不断前进，房地产行、物业管理均得了长足发展，我们的生活也越来越离不开物业管理这个重要的角色，长远来看，物业管理定会有更大的飞跃发展，但仍存在较多急需解决的现实问题，否则难以满足人们对美好生活的日益向往的追求。
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论文作者:朱燕子,柳启龙
论文发表刊物:《防护工程》2018年第24期
论文发表时间:2018/12/28
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