美国调控房地产业结构措施及经验借鉴，本文主要内容关键词为：美国论文,房地产业论文,措施论文,结构论文,经验论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
美国是世界上住房商品化最为典型的市场经济国家。在20世纪中，美国政府通过实施一系列住房政策，调整房地产业结构，促进全社会不同收入阶层提高住房水平，基本上实现了“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”的目标，同时推动了国民经济全面发展。
一、美国房地产业结构特点
居民自有住房率高，市场发挥了主要调节作用。全国自有住房率达到65%以上，居世界前列。租房的家庭占1/3，有4%的家庭租住在政府提供的公共住房里。根据美国联邦法律，政府管理的重点是中低收入者的住房，其他居民的住房在法律框架内靠市场自行解决，通过市场机制调节价格，保障充分和公平竞争，保护私有财产。
美国二手房交易市场极其活跃，人们买房首先关注二手房市场，房地产市场85%的交易是二手房交易，二手房的交易量大大超过新房交易。中高收入阶层买新房、换大房；中低收入阶层购买二手房、住小一些的房子，通过充分利用中产阶级“过滤”下来的旧房，节约了社会资源，一定程度上还避免了住房弃置现象。
美国的房地产市场是以中介经纪业为主的市场。在《房地产执业法》、《州执照法》、《一般代理法》、《契约法规》等法规制约下，85%的房地产交易是通过中介服务，无论在二级市场还是在三级市场上都是如此。美国没有专门负责物业管理的行政管理机构，主要通过物业管理协会(IREM)等社会团体进行。这些行业协会对物业管理企业的资质管理和对从业人员的要求严格。此外，房地产业企业集约化、规模化趋势明显。美国前三家大的房地产企业市场占有量占全国总量的45%。企业规模大，开发成本低，建筑水平高，是美国房地产业的一大特点。
二、调控房地产业的主要措施
1.通过区域规划管理，引导社会土地资源合理利用。区域规划管理主要由地方政府负责，通过四种调节工具：一是分区制，在统一规划的前提下，将土地划分为居民区、商业区、工业区，除特殊情况外通常不可混杂。二是再分类制，在分区制的基础上，对土地的使用作出进一步的细分。如在居民区内，把不同的地块划分为独户住宅区、多户住宅区和公寓住宅区。三是开发规划，主要通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发进程，以保护有限的资源、历史古迹和风貌。四是提供公共物品。通过政府提供道路交通、下水道等公共物品，影响房地产的开发和使用。
2.发挥税收的“自动调节器”作用，促进房地产业健康发展。由于美国是以直接税为主的国家，个人所得税占全部财政收入的40%以上，而且税率较高，运用个人所得税的杠杆刺激房地产业的作用容易见效。美国住房的税收优惠政策主要集中在个人所得税的减免或抵扣政策。(1)对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在计征个人所得税时，将抵押贷款利息支出从应税收入中剔除，以鼓励个人买房。(2)对出售自用住房的收益豁免所得税。由于出售房屋的差价收益实际上很难超过限额，房屋出售几乎是免交所得税的。(3)对出租房屋的业主实行税收豁免政策。出租房屋的业主税前可以从出租收入中扣除正常经营开支、州税、地方财产税和住房抵押贷款利息。(4)对购买各州发行的支持居民购房的抵押债券，免收投资者债券利息收入的个人所得税，使这些债券能以较低的利率发行，降低了居民购房的资金成本。
3.把解决中低收入居民住房问题和促进经济发展结合起来，统筹考虑住房建设、房地产业的经济带动作用和社会稳定。除了面向所有房屋业主的税收优惠政策以外，美国还实施了一系列住房政策，既帮助低收入者解决住房问题，又带动经济增长，保持社会稳定。(1)建造公共住房，分配给符合条件的低收入者租住。联邦政府从每年60亿美元的城市发展项目经费中拿出相当一部分用于低收入居民住宅建设。(2)为低收人者提供房租补贴。1974年，美国出台了《住房与社区发展法案》第8条款计划，即低收入者租金帮助计划，资助范围包括低收入家庭、62岁以上的孤寡老人、残疾人、无家可归者等。第8条款计划包括租金证明计划和租金优惠券计划。参加租金证明计划的房客只能在市场上租住不高于政府规定标准、固定区位范围的住房，政府根据住房总租金的实际情况补贴差价。而持租金优惠券的房客，如在市场上找到的住房租金低于政府规定的市场租金，可以将未花完的优惠券保留到下次使用；如租住高于规定市场租金标准的住房，则由自己负担超出的费用。(3)鼓励私人投资建造低收入者租用住房。1987年美国推出“低收入阶层住房税金信用计划”，鼓励私人开发和非营利机构兴建供低收入家庭租用住宅。开发商建成房屋后，将至少20%住宅单位租给收入不及所在地区平均水平一半的家庭，或者至少将40%单位租给收入低于所在地区平均水平60%的家庭。美国联邦和州政府发放税金信用证，就开发商为低收入阶层提供的住房部分予以一对一的免税优惠。享受该计划的项目至少在18年内要执行租金管制的要求。政府每年为该计划提供约30亿美元的财政补贴，不少项目获得的税金减免可达到承担住宅项目成本的50%以上。这一计划受到私人银行、房地产开发商和低收入居民的普遍欢迎，每年信用配额供不应求，供求比例在1:3左右，平均每年只有1300个项目和56000个住宅单位获得批准。(4)实施“联邦家庭担保项目”，促进收入较低但有稳定工作的家庭拥有自有住房。政府为符合规定条件的分期付款购房者提供贴息和担保。
4.提供信息服务，促进房地产合理开发。美国联邦和地方政府提供财产所有者的名单、家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息和评估财产价值服务，发起或资助成立房地产研究机构，根据市民的需求开展研究活动。主要通过杂志和网站公布研究成果，将研究成果无偿提供给社会，既为政府收取财产税提供了依据，又为明确交易主体和交易价格提供了保证，对促进房地产发展起到了重要作用。
三、美国调控房地产业结构的经验借鉴
1.不同时期有不同的房地产政策重点。美国住房政策表现出阶段性的特征：从20世纪30年代初到60年代，政府主要是直接向低收入者提供公共住房。从60年代初到70年代前后，政府将政策重点转移到了补贴私人机构兴建出租给低收入家庭的住房。美国自70年代以来，住房短缺已不再是主要矛盾，取而代之的是低收入阶层所付房租占其收入比重过大。政府主要为低收入者提供房租补贴。1965年，美国“小规模房租援助计划”提出将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，其余租金差额部分由政府提补助。1974年，美国对“小规模房租援助计划”进行了修订。后来，克林顿提出将传统的住房计划彻底私有化并将所有的补贴计划都转为租金优惠券计划，让低收入者自由选择居所和房租水平，租金优惠券计划遂成为美国住房政策的主流。
2.突出市场、法规和税收的调节作用。美国很早就允许房地产自由买卖，房地产市场体系发达，房地产交易规则和产权登记制度完善。土地登记、土地分区、抵押贷款、中介经纪、房屋租赁、物业管理、低收入住宅等方面的法规互相联系，共同规范和推动不同层次的房地产市场发展。房地产市场上的购买者、消费者和开发商等各方主要都是私人或私人投资的企业，对税率等的变化反应灵敏。因此，美国把免税、减税、延税等税收优惠政策作为调节房地产产业结构的重要手段。
3.侧重于间接的经济手段给予中低收入者住房帮助。80年代以来，美国政府十分注重鼓励和引导私人机构参与中低收入家庭的住房建设与经营，小区管理也逐渐由私人物业管理公司所取代。在美国，受各种政府住房计划资助的家庭中有40%左右居住在由私人投资建设的住宅中，超过了公共住宅的比重。补贴私营发展商新建计划、租金证明和租金优惠券计划都是在市场框架内运行的。
4.注重房地产政策的社会效应。美国政府针对“公共住房建设计划”租户多是低收入人士，不易为已有的社区或邻里所接纳，文化背景和社会地位的差异造成许多矛盾的问题，从1974年起推行出售公屋的计划；1984年又推行“公共住宅自有化”(PHHD)计划；1990年《国民可承担住宅法案》将住宅自有化作为主要战略，实施“人人拥有居住机会”计划(HOPE)，并将一些社会服务与住房问题相结合。美国政府还提出“社区发展补助计划”(CDBG)，将住房建设、都市重建和其他住房资助计划结合在一起，并将资金分配给各州和地方政府，以加强和促进社区的发展，在一定程度上起到了消除过去住房政策的负面社会效应的作用。
四、对我国房地产市场发展的启示
1.正确认识房地产市场发展与经济增长的互动关系。一方面，房地产作为国民经济的先导产业，对GDP的增长具有较强的拉动性。1995年至2002年，我国的国民经济以每年7～8%的速度增长；与此同时，房地产市场的商品房交易额则以每年20～30%的速度增长。尤其是1998年之后，房地产市场的空前发展，成为推动我国经济持续高位增长的重要因素。另一方面，房地产市场发展又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力，即城镇居民消费结构变动所带动的住房消费需求。据联合国分析，人均GDP800美元左右，住房消费进入快速增长时期；1300美元以上进入稳定增长时期；达到8000美元时增长速度趋缓。2002年我国CDP实现了1000美元的目标，处于住房消费快速增长时期，而城镇居民家庭住房消费比重与同等发达国家相比相距较远，房地产市场发展潜力巨大。
2.理智分析房地产周期波动和区域性市场发展过热的状况，采取相宜的政策措施。房地产发展过程中客观存在着周期波动现象，一方面，这种周期性波动反映了房地产业发展变化中所呈现出的扩张和收缩交替出现的相似性和规律性；另一方面，也表现出房地产波动变化在各阶段所具有的差异性特征。理智分析房地产周期波动，有助于我们对整个房地产市场发展脉络的把握，以及根据不同阶段房地产市场发展特征采取相应的政策措施。同时，还可结合区域性房地产市场发展情况，在认真分析区域经济环境等一系列因素基础上，判断和掌控区域房地产市场过热或过缓的原因，寻求相应的解决途径。
3.加大政府通过间接手段调控房地产市场的影响作用。过去，房地产市场出现过热问题时，多采取刚性措施，强制抑制供给增长，虽然在短期内能迅速恢复市场均衡状态，但对房地产市场的长期持续发展带来许多负面效应。美国政府干预经济往往是通过利率、税收、保险、租金等经济杠杆进行调控，并通过对房地产市场参与主体和运行环境的机制建立及政策传导逐渐渗透，实施效果相对和缓，且随之带来的振荡相对较小。因此，国家对房地产市场的调控即不能采取“一刀切”的行政指令方式，也不宜任由市场自发调节，而应通过间接手段加大对房地产市场的政策传导和作用影响。
4.加强法制建设，建立符合房地产市场要求的法律法规体系。加快建立和完善房地产相关的法律法规，解决有法可依的问题。目前我国规范房地产市场行为的法律法规体系不够完善，许多规范房地产市场经济行为的法规还未形成；已出台的法律法规的梳理工作有待进一步加强，对已不符合房地产市场运行要求的法律法规应及时废止。要强化对房地产市场的监督管理职能。法律法规要有效地发挥对规范人们行为的硬约束作用，建立强有力的执法体系，提高其执法地位和执法水平，同时解决有法不依和执法不严的问题，加强房地产市场的执法工作。