滕州市房地产管理局 277500
【摘 要】随着时代的快速发展，我国为了缓解人口压力 开始大力发展房地产行业，但是房地产行业涉及的领域较多，尤其是工程施工存在着许多不安全因素，其中包括施工人员因素、建筑材料因素、施工设备因素、施工技术因素等，这些都会对房地产项目的质量造成影响。因此在本文中就对房地产施工技术管理进行详细分析，健全施工技术管理体系，从而促使我国房地产施工技术快速提升。
【关键词】房地产施工；技术管理；土建；质量
前言：房地产工程项目施工环节较多，涉及到的施工技术要点也较多，但是工程施工各个环节之间都是存在联系性的，所以通过对不同施工环节的技术管理，实现对整个工程项目的质量把控，而且在施工过程中，技术人员要做好施工记录，对现场施工进行指导，发现问题要及时解决，确保工程施工质量。
1 土建管理
随着时代的发展，人们对于建筑工程的规模也开始扩大，传统土建管理模式已经无法满足现代建筑需求，除了要注重工程项目的质量，还要注重其功能建设，房地产商在工程项目完成后，还要经过验收、审查阶段，要严格把控工程项目施工过程。在对工程项目进行施工时，首先要看工程项目的规模，根据工程项目规模的大小采取相应的管理措施，要注重对科学发展观原则和意识形态的体现。
1．1 项目合同
在传统土建管理中经常出现各种纠纷，这主要是由于没有签订项目合同，项目合同主要针对工程项目承建，具有相应的法律效力，能够对施工双方进行法律约束。同时不同的工程项目也需要选择不同的项目合同，要根据工程项目的性质进行选择，通过市场动态信息对工程项目进行定价，然后签订项目合同，合同一旦签订，施工双方就必须要严格按照施工合同履行，直到工程项目竣工验收以后，合同才会失效。
1．2购买材料
在工程项目费用支出中，购买建筑材料的费用占了一大部分，所以就要对建筑材料费用进行严格把控，避免不必要的资金浪费。在满足工程施工需求的基础上，要对所有建筑材料进行统计，然后统一购买，如果出现资金浪费，就会直接影响到投资方的流动资金短缺，这将会对工程项目施工造成停工的威胁。施工企业要事先做好建筑材料的规划，要根据剩余材料情况进行合理采购，同时还要有专业采购人员进行购买，要及时记录各项建材购买信息，加强各方面的管理。
2土建项目的费用探讨
2．1 质量、时间、费用
在土建项目施工过程中，有三个因素至关重要，直接关系到工程项目的成败，那就是质量、时间、费用，施工单位必须要将三个因素有机结合起来，要对工程项目有一个施工期限，事先预算好施工费用，同时要保证工程项目的整体质量。
（1）房地产项目最为重要的就是质量保障，没有良好的质量那根本就没有施工价值，所以施工过程中，施工人员必须要对整个施工环节进行严格把控，要依照施工设计图纸进行施工，遵守国家相关法律、法规，在有限资金的前提下保障按时完工，并且保证房地产项目质量。
（2）房地产项目合同中都会有一个时间限制，如果工程项目无法在规定时间内交付，那必须要承担相应的违约金，这将直接关系到施工企业的经济效益，所在施工过程中，施工企业要做好施工计划，考虑好施工过程中可能出现的所有影响因素，积极鼓励施工人员在保证质量的前提下，能加快施工进度，在规定期限内完成工程项目施工任务，这样就可以使投资方的利益得到保障。
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（3）在签订施工合同时，投资方都对工程项目有一个大致预算，施工单位必须要加强施工环节的管控，要确保施工费用不会超出，同时还不能偷工减料，要控制好施工质量，使工程建设单位利益最大化。
2．2土建施工的管理手段
（1）控制施工建材的质量。众所周知，施工过程中对于施工建材的质量要严格把控，因为施工建材的质量直接关系到工程项目整体质量。所以在购买施工建材前，首先要进行预算，要对施工建材的数量进行统计，主管人员要明确建筑材料的质量要求，同时要尽量选择一些规模较大、信誉较好的供货商，双方商谈建筑材料价值，在发货前要进行验收，到工地以后也要进行验货，只有确保建筑材料没有质量问题以后才可以进入施工现场，施工单位要确保建筑材料质量，合理利用建筑资金，争取早日完成工程项目。
（2）控制施工建设时间。通常所说的施工建设时间与投资方和施工方都有很大关系，如果施工单位不能在规定期限内交付工程，那么就会影响到投资方的各项部署，同时施工单位也要对投资方支付相应的违约金。如果施工单位早日交付工程项目，那么久可以减少施工成本，
可以将整个工程项目的经济效益最大化。
（3）控制施工建设中的投资。在工程项目施工过程中，资金投入是重要影响因素，工程项目施工各个环节都需要资金维持，例如施工安全投入、施工材料购买等都需要资金，所以施工管理人员应该做好现场管理，严格把控资金的流行，要合理调配资源，在保证工程质量的前提下，使经济效益最大化。
（4）签证。在工程项目建设过程中经常会有相关部门检查各种经济签证，所以施工单位要在施工前将这些问题提前解决，防止工程施工过程中遇到检查而出现问题，而延误工程进度。施工单位在进行施工时，要严格遵守国家相关法律法规，要客观处理每件工程事件，如果出
现工程事故，就必须要马上停工，分析工程事故原因，找到事故根源，在事故原因查明后才可以再次施工，同时也要注重对施工费用的管控，防止费用超支现象出现。
3房地产施工安全中的技术管理
在工程项目施工过程中难免出现安全事故，所以安全技术管理对于施工过程至关重要，常见的施工安全主要包括现场安全和人员安全。管理现场安全主要针对的是施工现场，要建立完善的安全施工管理制度，要对现场各个施工环节进行安全防范，做好现场安全宣传工作，加强施工人员的安全意识，要确保施工人员能遵守相关安全施工条例，时刻保持警惕性。其次是管理人员安全，这个方面主要分为技术安全与行为安全。技术安全主要是对现场施工技术人员的要求，要做好技术指导，监督施工人员进行施工，避免安全事故的发生。而行为安全则是指在安全施工前提下，还要确保人员在生活中的安全，管控人为因素，防止人为因素引发施工过程的不稳定表现。所以说，施工安全技术管理的参与者是人，必须要充分发挥人力资源优势，要避免不安全因素的出现，在确保工程质量的前提下，加快工程项目施工进度。
4健全房地产施工质量管理体系
4．1 要建立一个完善的质量保障体系
在该体系中要明确工程项目的施工工期、施工费用、施工质量，要对施工各个环节进行检查，制定严格的管理制度，所有部门都要围绕施工，要合理分配施工各个岗位，明确各个部门的管理职能和责任，要实行责任制，每个部门都要承担起相应的职责，努力要求房地产现场施工朝着标准化方向发展。
4．2制定科学的控制计划
计划内规定各个施工环节、施工单位、施工项目之间的关系，要努力做好协调工作。
4．3制定质量信息反馈系统
派遣专人到施工现场收集信息，然后再由专人对这些信息深入分析，例如出现不合格建材时，必须要将信息传输给各个部门，要找出问题的根源，要加强与监理部门的合作，努力 将质量问题控制在最小范围内，有效提高工程项目整体质量。
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[4]王存保．关于建筑工程施工技术管理的探讨[J]．经营管理者，201 1（2O）．
论文作者:杨平伟
论文发表刊物:《低碳地产》2016年9期
论文发表时间:2016/9/5
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