摘要：在城市现代化的背景下，房产测量是非常重要的。住房计量是城市房地产管理和城市住房规划的重要组成部分，为城市规划和管理奠定了重要的基础。为此，房地产调查人员必须严格遵守相关的业务规则和技术要求，在保证技术的准确性和可行性的同时，确保技术的准确性和可行性，同时确保财产所有权能够提供具有法律约束力的保证，有效打击房地产市场上的违法行为，有助于消除房地产泡沫。
关键词：房产测绘；测量技术；研究与分析
1 引言
房产测量需要专业的测量技术和强有力的政策支持，房产测量的准确性与房产所有人的权益有着十分密切的关系。房产测量结果的准确性会影响房产产权、产权人权益、产籍等内容的判断和确认，也会对城市的建设和管理产生一定的影响。目前，中国针对房产测量制定并颁布了《房产测量规范》，该规范实施以后，房产测量工作有了一定的规范性，准确性也随之提升。但在实际应用时，个别条款仍旧不够准确、清晰，在实际的面积测算中还会出现一些问题，进而影响房产行业的发展。
2 房屋房产测绘测量技术在房产管理中发挥重要作用
房产建筑面积关乎于业主自身的实际利益，而房屋测量作为保护业自身主利益的有利保障。因此，在房地产计量过程中，要充分的体现出房屋面积计算具有整体性与精准性特点，才能在必要时为业主提供重要的法律依据。除此之外，人们在对房屋所有权与土地使用权进行争辩时，人们可以利用房地产调查手段为其提供必要的法律依据。与此同时，房地产测量在房屋所有权以及土地使用权中也是其关键环节。另外房地产档案信息就是依托于房地产调查资料基础上所建立的，确保房地产市场平稳运行。在建筑房地产领域中，建筑面积作为十分重要的标准，这也是房屋测量的主要内容。在城市管理计量单位中建筑面积使其重要的组成部分，为此容易在商品房销售时经常被用来误导消费者。
3 房产测量中面积测算的基本原则
房产测量主要用于测定和调查房屋和房屋的用地情况，为房籍管理、房产产权、城镇规划等工作提供重要的参考依据。房产测量包括多个方面的内容，比如房产调查、房产图绘制、房产平面控制测量、面积测算等。其中，面积测算是最主要的测量内容之一。在实际测算时，要严格遵照相应的技术规范和测量要求，确保测算的准确性和有效性，具体测算原则包括以下几个方面：
①如果楼层高度不超过2.2m或房屋净高不超过2.1m，则不需要对该房屋进行面积计算。②如果房屋是全封闭式阳台，则需要对阳台的外围水平投影进行测算；如果是不封闭阳台，按其围护结构外围水平投影的50%计算面积，露台面积不需要进行计算。③如果是永久式结构，且有顶盖室外楼梯，每一层都要根据水平投影面积来测算；如果此类楼梯没有顶盖，则需要按照50%的面积进行测算。在实际测算的过程中，应该以协同效益最大化为基本原则，坚持整合战略和计划、整合执行、整合评估、改进行动四个流程的良性循环。其中整合战略和计划即对工作计划进行制订和整合，明确工作职责并对目标和方案进行整合处理；整合执行即将计划阶段设计的方案应用到实践之中，确保各个整合工作能够全面落实；整合评估即对整合过程和绩效进行评价，根据评价改善整合过程中出现的问题；改进行动即根据结果对整合工作实行进行一步的改进。这4个步骤的循环流程被称为PDCA循环技术流程。
4 房产测绘中的测量技术的分析
4.1 GIS技术
地理信息系统是地理信息系统的缩写，最初用于收集、储存、管理和分析战略地面空间的各种地理数据。与此同时，在信息技术的支持下，该系统能够实现外地的图形显示，从而为地理决策者提供必要的数据和信息支持。而且房地产测绘是指建筑人员使用特殊的测绘和测绘工具补充建筑设备并收集周围信息。在分析人员、设备、过程、数据和技术应用的其他方面方面，该系统与房地产估价和制图工作有很大的重叠。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此该系统还被引入到房地产测绘管理和规划系统的建设中。与传统的测绘和房地产信息管理模式相比，该系统的信息化程度更高，能够更好地整合房地产地形图和信息管理工作，从而实现房地产管理的准确定位，从而提供与此同时，采用地理信息系统技术还使城市建设和管理部门能够准确了解城市住房状况，促进城市住宅用地的合理规划，并促进科学规划和住房市场的健康发展。
4.2 现代化数字测绘技术
数字测绘技术应用的软件应具有数据和信息存储功能。受监视的数据可以包含在系统背景中，以便员工可以处理数据并根据受监视的数据绘制图形。只有在监测到的数据准确和完整的情况下，工作人员绘制的图纸才能使施工人员准确地进行施工，并最大限度地减少施工过程中的错误。只有这样建筑才能有好的质量它在城市规划中发挥着重要作用。与此同时，数字系统应具有自我调试功能，减少手工参与现代数字测绘技术，将测绘过程中获得的技术反馈结合起来，在适当的时候实现自校正测绘，提高准确性和自动化程度在房地产测绘中应用现代数字技术时，需要确保建设单位拥有全套测绘设备，能够相互合作完成测绘工作。
4.2.1 摄影测量技术是一种新型的现代数字房地产测绘技术。它提高了测绘数据的准确性，提高了房地产测绘的质量和准确性，促进了房地产测绘技术的发展。近年来，摄影测量技术越来越多地应用于房地产测绘技术，这也促进了房地产测绘技术的发展。摄影测量技术将具有良好的发展前景，并将发挥越来越重要的作用。随着时代的发展，越来越多的新技术会出现
4.2.2 GPS技术就是卫星导航在房地产测绘中发挥着重要作用。全球定位系统接收卫星数据，然后分析和处理数据，以计算卫星与接收设备之间的距离。在房地产测绘工作中，工作人员利用全球定位系统技术和数据传输技术进行房地产勘测和制图。GPS技术在房地产测绘中的应用提高了工作效率，节省了工作时间，提高了房地产测绘的质量。
4.3 GPSＲTK技术
地籍与房产测量旨在确定土地所有权边界点的位置，测量土地和房屋面积，并为土地和房地产管理部门提供有效和科学的地籍楼层计划和房地产计划。在传统的测量方法中，应结合经纬仪测图法、平板仪测图法绘制地形图，但要保障测量点之间具备通视条件，GPSＲTK技术要求一个人将仪器运送到有关的边界点或实体点，并遵守一种特殊的编码，大约需要1-2秒钟。该技术使用笔记本电脑和电子手册进行登记，并使用专业制图软件直接获得所需的地图。RTK技术用于进行点定位测量，使一个人无需通过点进行观测即可完成制图作业，从而有效地提高了制图的效率。
4.4 坐标解析技术
坐标解析法能够准确的进行测量，可以准确地衡量对坐标的解释，并取得准确数据，特别是通过适当的计算方法来解释坐标、分散和失调，在衡量特征方面发挥重要作用。相关规定反映了不动产边界的准确性和相关规定，包括若干特定的具体情况或难以衡量的具体情况，因此，对住房边界的衡量可以准确地衡量住房边界的明确规定，衡量其位置的方法反映了比较优势。从而得到共有的面积，计算出分摊的系数，再结合每户的套内面积算出公摊的面积。
5 结语
综上所述，中国房产面积测算仍旧处在发展阶段，实际测算工作还存在一些问题。为了减少测算误差，计算人员要做好准备工作，严格遵守相关的规范要求，房地产计量促进和开展房地产调查，有利于保障买卖双方的利益，维护正常的市场秩序。
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论文作者:金雅敏,朱杰
论文发表刊物:《基层建设》2019年第28期
论文发表时间:2020/1/18
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