建构具有中国特色的住房模式——访著名经济学家易宪容①先生，本文主要内容关键词为：中国论文,住房论文,著名经济学家论文,特色论文,模式论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
记：畸高的房价、过快的涨幅、膨胀的利润……2006年房地产市场的“桀骜”与“任性”让政府和社会公众饱尝苦涩滋味。房地产的问题集中到一点就是房价太高，为什么会那么高？
易：问题就在于房地产开发商、地方政府、炒房者一起在炒作房价。其实，在一个发达的市场中，某种商品的价格高低从来就不是问题。但目前中国房地产市场的情况则不是这样。一是住房作为现代文明社会民众生活权利的一部分要予以保障；二是住房作为一种特殊的商品，开发商利用全民所拥有的资源对它进行垄断性定价，试图以合法方式让社会财富快速向少数人聚集。据东北财大姜春海的研究，仅从2004年房地产销售收入来看，开发商所获利比例为20％-30％，甚至40％以上(当年获利2000多亿，利润率为16％左右)；政府占30％-40％(获利3000多亿)，金融机构占5％-10％(利息收入1000多亿)，建筑商10％-15％，5％-10％“非正常”流失。看到这样一个诱人的数据，开发商、地方政府及银行哪一家没有推高房价的冲动呢？可以说，国内的房价，就是这几方利用房地产的特殊性合谋推高的结果。
记：房价畸高畸涨使国家调控频出重手，2006年是国内房地产市场宏观政策出台最多的一年，可以说对房地产市场的各个方面都有新规定出台。但国内房价不仅没有得到一定程度的遏制，反而出现了房价的飙升。深圳、北京及其他大城市莫不如此，而且这种房价飙升已经开始蔓延到全国，即使在一些边远省份的县城也是如此。为什么在房地产宏观调控政策这样密集的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且增速大于2005年的4倍以上呢？
易：一是调控力度温和影响不大；二是现行的宏观调控政策与商业银行利益驱动使然。因为当政策要稳定房价时，就已经给了国内房地产市场隐性担保。房价只涨不跌不仅使得进入房地产市场的投资者没有投资风险，也让从事贷款的银行不存在信贷风险。这样必然会导致投资者涌入房地产市场，也使得国内银行不需要严格审查向房地产开发与投资的贷款，在这种情况下，新一轮房价自然被推高；三是住房生产跟其他产品不一样，有周期性。现在计划住房要生产多少高端产品，多少低端产品，但建房需要一定时间，至少两年以后的事情，所以对规划来讲，作为头期规划可以，但是对房地产价格来讲，起到的效果和作用不是太大。
记：请具体分析一下房价畸高畸涨的原因，好吗？
易：一是国内房地产市场的信息相当混乱，消费者无从获得有效信息，从而进行有效决策；二是前面谈到的与政府政策的隐性担保有关；三是国内住房消费者对房地产市场和金融市场知识不足，容易被房地产开发商的言论所诱导；四是目前购买的主力基本上是25—35岁的年轻人，这些人既没有赶上福利分房的末班车，又处在消费主体正当城市人口结构发生重大变化，以独生子女为主导之时。当他们蚕食父母的积蓄购买房子时，由于不少款项不是自己支付，消费者主权的意识自然会减弱；五是房地产腐败现象太多。近两年房地产市场中的权力寻租色彩并未被稀释，在一些地方反而越来越浓。南京一房地产商坦言：若权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15％左右。
也正是在这些政策或观念影响下，国内的房地产市场尽管经历了两年来的宏观调控却没有取得理想效果。不仅房地产的投资在飞速增长、房价快速上涨，而且民众与房地产商的对立情绪越来越严重。当然，房地产开发商可以莺歌燕舞，地方政府可以业绩高照，银行利润可以在短期内上升到历史最高的水平，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。这个市场不仅社会公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场，其经济风险也就无所不在、无时不有。
记：高房价下必然出现房产暴利，但有人出了一个报告，要用数据来证明房地产没有暴利。如何看待这一观点？
易：国内房地产市场暴利是家喻户晓的事情，也是中央政府希望通过政策来调整的一个行业。从这几年财富排行榜看，尽管我们对这个排行榜的认同还有些疑问，但它也说明了一些问题。当这个排行榜房地产业的人越来越多，所占比例越来越高时，也说明了房地产产业财富的聚集效应越来越大。当整个社会的财富在短期内向少数人聚集时，这说明了房地产有特别的途径来聚集社会财富，这个特别的途径就是暴利。这是目前中国的房地产市场的利益机制不平衡，通过国内的房地产市场，让整个社会的财富在短期内向少数人聚集，是少数人利用公共的资源为个人谋利。当一个行业的利益结构严重失衡时，该行业的暴利也就不可避免了。当房地产产业是一个暴利行业时，我们社会是不可能和谐的。
在一个健全的市场中，通过资源的流动只能有平均利润，不能够有暴利。这是市场最为基本的法则。就目前的情况来看，中国的房地产市场刚刚发展几年，其与成熟的市场仍然有很大差距，特别是当这个市场在一个转轨经济中时，暴利随时都可能出现。问题是我们要对这种行业暴利有比较清醒的认识，找出行业暴利的原因，然后用新的制度规则来调整这些失衡的利益关系。这才是我们构建和谐社会的重要方面。
记：请分析一下国内房地产市场居高不下的危害性，好吗？
易：首先，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择，各城市竞争力严重削弱。目前，一些高科技企业、制造业企业甚至出口企业也纷纷进入房地产业。这势必影响到中国产业结构的调整和经济增长方式的转变。而且，房价的高企必然影响所在城市的竞争力。因为，房价高企不仅增加的企业的营运成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企业不敢进入，原有的企业也纷纷退出。新的劳动力人口无法源源不断流入城市。那些潜力较高、竞争力较强的劳动力人口也会流出该城市。目前，上海、杭州等城市已出现这种情况。
其次，房价高也必然强化地方政府进一步所谓的经营城市。近几年来，中国打造城市竞争力一直陷入在一个误区中，即中国的不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府职责无非是通过政府权力来保护企业与民众的产权，来保护合约的有效履行，来保证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居民提供生活便利的条件。而政府要经营城市，就得通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。如果这种权力监管不严，就会演变成对企业、民众财富的掠夺。这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶化城市居民的生存条件。近几年来，国内许多城市看上去是经营得有声有色，GDP迅速增长、建筑堆积林立、财政收入迅速膨胀、规模也快速扩张，但是这些成绩多是以国有土地为政策背景，借助对农民、城市居民利益的掠夺而建立起来的。这导致了中国有史以来最大的一次社会财富严重的分配不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断地激化。
再次，高房价严重威胁着中国金融体系的安全。目前，国内银行界普遍认为房地产完全是以银行为主导，国内房地产的资金也基本上来自银行。有研究表明，国内房地产市场的投资80％以上来自银行，只不过进入的方式十分多样。
最后，房价高企不仅加剧地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间财富差距。随着沿海一些地方的房价快速上涨，全国的信贷资金与财富迅速地向这些地区集中。尽管中央政府一直要平衡各地的经济发展水平，比如西部大开发、中部崛起等，但是实际上这几年沿海地区，特别是那些高房价的地区与城市，经济发展却越来越快。而这种经济快速增长是以牺牲内陆省份利益为代价的。
对于个人来说，除了房地产开发商成为最大既得利益者外，还有那些掌握着相关权力与靠近这些权力的人也从中受益。当然，银行的信贷人员也是这次房价上涨重要得益者，但与房地产开发商或政府的有权者比起来，可能是九牛一毛。
受到伤害最大的是广大农民和城市广大的中低收入者。在这次“造城”运动中，尽管有些农民土地出让得到一定的补偿，但是这种补偿与政府土地出让所获得的收益也是九牛一毛。更为严重的是，房价飙升不仅阻碍了广大农民进入城市，也阻碍了农民收入水平的提高。对于城市广大的中低收入者来说，房价飙升不仅使得他们远离房地产市场，其城市生存权也可能面临着各种剥夺，且增加了日常生活压力。试想，如果城市居民只能穷其一生甚至几代人的财富来支撑一套高价房子，那么他们的生存压力有多大？生活将是多么艰难！
总的来说，房地产市场能否以一种持续稳定的速度发展，不仅影响该市场自身的健康状况，也会严重影响到整体经济的发展变化。当房地产市场人为地制造虚假繁荣时，不仅会吹大当地房地产市场的泡沫，也不可避免地会给当地经济带来虚假繁荣的景象，而这种泡沫一旦吹破，给整个经济带来的负面影响决不可低估。可以说，香港的房地产泡沫破灭、经济进入萧条后，如果不是有外在助力，那么香港就会和日本一样，要想在短期内走出困境是非常困难的。
记：内地房地产价格偏高，有人认为都是住房“市场化”惹的祸，是住房制度改革过分强调“市场化”所致，中低收入民众住房问题只能通过住房保障体系来完成。怎么看待这种观点呢？
易：这种观点不仅是对房地产市场发展的一种误导，也牵涉到内地房地产市场未来如何发展的大是大非问题，即内地房地产市场发展应该采取什么样的发展模式问题。内地房地产市场发展肇始于广东与深圳。由于与香港有地缘、人缘等便利条件，因此在2005年之前基本走上了香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。由于这种房地产发展模式利益更倾向于房地产开发商及地方政府，因此很快在内地遍地开花。
记：请问香港那种高房价、高地价、高公屋率的房地产市场发展模式对谁最有利？
易：这种发展模式最大的获益者是房地产开发商、银行及地方政府。这种模式看上去是香港一百多年来市场自然演化之结果，但实际上这种房地产市场发展模式是英国政府在撤离香港以前以行政方式掠夺香港民众财富的一种间接手段。在这种模式下，政府以高价将士地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种高房价下，60平方米以下的住房占72％，90平方米以下的住房占90％，而近50％香港居民住政府供给的公屋。在这种制度安排下，尽管香港税收十分低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现在香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说，香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。
记：政府目前对内地房地产发展之思路，似乎处处都表现出要仿照香港房地产的发展模式。比如，无论是去年中央政府关于宏观调控的文件，还是“十一五规划”关于房地产的发展概要，都是以稳定房价为目的，且都显示出中国的房地产市场发展正在走向香港模式。政府有这种思路，房地产开发商更是尽情地发挥了。比如，以高房价来带动高地价；再比如，中低收入者的住房问题基本通过政府资助来解决，建立中国的住房保障体系，加大政府对经济适用房与廉租屋投入等等。请问这种房地产市场发展模式适合我国内地吗？
易：香港特区住房发展模式不适合中国内地。作为一个处于转轨过程中的发展中国家，中国绝大多数民众目前仍处于中低收入水平的状态下，如果绝大多数民众的住房都要通过国家的住房保障体系来解决，在目前的情况下国家财政显然是没有这种能力建立香港那种庞大的公屋体系的。而且，即便是政府有能力来承担，那么又将通过何种方式来分配呢？如果这种分配体系不能够市场化，那么就又退回到1998年货币化住房改革之前的老路上去了。这种情况怎么样？民众可能跟以前的情况一样，可能比以前更困难。仅有这一杯水，两个人喝还可以，但是现在一百个人喝的话，大家都没有，我们政府根本就没有能力承担70％以上人口的住房保障体系！如果绝大多数城市居民都靠住房保障体系来解决住房，那只能是一种乌托邦。所以我坚决反对，现在提到什么廉租房，什么经济适用房，那一部分最多只能满足不过10％的人的需求，90％的民众要通过我们的市场解决他们的住房，要解决广大民众住房应做什么？就是要让房价跌下来，让90％的民众有能力购买。
一些人之所以要把中低收入民众住房问题归结到政府责任上去，一方面是因为房地产开发商要把中国绝大多数民众赶出房地产市场，另一方面也是在为推高房价提供借口。当然，这和政府以前采取的这种模仿香港的住房发展模式也不无关系。截至2005年底，内地累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，不足北京市不少楼盘一个项目的投入，真是杯水车薪。而香港居民公屋入住率达到50％以上，即香港50％以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。也就是说，目前内地房地产市场发展模式步上了香港的高房价、高地价之路，却因为外在条件制约而无法将这条路走到底。如果将“国六条”解读成房地产企业是以盈利最大化为目标、民众买不起房子是政府管的事情，那么内地房价只会越推越高。
从美国的住房市场来看，资助中低收入民众购房是美国政府最基本的责任。美国政府房地产发展的基本宗旨就是要求房地产开发企业生产民众舒适、安全、有支付能力的住房。美国专门设有住宅都市发展部，其责任就是帮助中低收入民众购买房子。为了做到这一点，美国政府对两家最大的住房按揭贷公司，即房利美公司和房地美公司，专门设定几项年度统计指标，其住房按揭所占比重在80％—90％以上。其中三大附属指标分别为“资助中低收入民众购房”、“资助不发达地区的民众购房”以及“资助贫穷家庭购房”。这些附属指标于2005年加入，规定了各类购房贷款总量占都市地区家庭住房贷款的目标百分比。布什政府官员近来也一再强调，由联邦政府资助的房利美与房地美必须更加努力地帮助中低收入家庭成为住房拥有者，基本上勉强实现政府设定目标。
这表明，即使在市场经济发达、私有化程度高的美国，其房地产市场不仅为富人服务，而且也为广大民众服务。那么，作为土地为国家所有、社会财富以公有为主的社会主义国家，我们的房地产市场又有什么理由只为少数人谋利、为少数人服务呢？我们的房地产发展模式，就是要保证绝大多数民众通过房地产市场解决住房问题。
记：一般来说，保障每一个人的居住权是现代文明社会的一个基本标志。但是这种居住权如何来安排、如何来分配、如何来保障，不同的经济制度、不同的国家是不一样的。我国政府面对着高房价怎样才能保障广大民众的居住权？
易：在市场经济下，各个国家或地区往往也会根据其经济与社会条件做出不同的安排。比如，在中国香港、新加坡，由于地理条件与经济环境，也就决定它采取的是高房价、高地价、高公屋的住房模式，即绝大多数中低收入的民众的住房问题，由政府建立廉租屋或公屋来解决，而中高收入的居民的住房问题则就通过市场的商品房来解决。可以说，这样的一种住房分配的发展模式，对于一个区域面积小、土地公有及土地十分稀缺、经济繁荣的小经济体来说，可能是一种不错的选择。在土地稀缺程度较高、土地为政府所有的条件下，如果房价过低，也就不能够显示出该地土地的稀缺程度；但房价高又必然把绝大多数中低收入的民众排除在市场之外，因此该地政府只能通过特殊的住房保障体系来解决中低收入民众的住房问题。加上中国香港、新加坡的经济繁荣与法律体系健全，这样也就形成一套独特的住房保障体系。一种大国经济与一种岛地经济是无法比拟的，不要说香港的房地产发展模式存在一定弊端，即使是一种发展较好的模式，也不一定适应中国内地。因为，从中国的国情来看，中国内地的中低收入者占整个社会人口70％以上。如果让这70％的人口也进入住房保障体系，政府在这方面财力十分有限，是难以承受的。但是解决这些民众的住房问题，应该是中国房地产政策的核心，也是建立中国和谐社会着力解决民众切身利益的根本。
目前解决中低收入民众的住房问题就是要降低房价(一是每平方米的单价，二是每套房的总价)。就是按照温家宝总理所说的要加大比重地建设小户型低造价住房，建立适合国情的住房保障体系。
记：中国住房保障体系所面对的对象是谁？怎么解决这一问题呢？
易：中国住房保障体系所面对的对象只能是以丧失生活能力的低收入家庭、老人、病人等不超过10％的人群，否则政府没有财政能力来解决70％以上中低收入民众的住房问题。至于绝大多数居民的住房问题，只能在政府各种帮助下通过市场来解决。比如说对不同收入层次的居民采取不同的住房货币化补贴、降低住房贷款利率、减免购房税收等方式来进行。而要做到这一点，就得把目前过高的房价降下来，各地方政府有责任把当地的房价降低到绝大多数民众有支付能力的水平上。
记：这么说来中国住房保障体系所面对的70％以上中低收入民众是分层次的？
易：对。中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10％极低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20％-70％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。而且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。但要做到这一点，政府就得用法律来保证(美国有《住宅支付法》)国内住房市场生产出民众有支付能力的住房。第三层级是20％以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
记：建构中国的住房保障体系必须坚持哪些原则呢？
易：一是现代文明社会保证每一个人基本居住权原则(如城市居民与进城的农民都一样)，即保证特别弱势者的基本居住条件；二是市场化原则，绝大多数居民的住房得通过租赁与购买市场来解决，并以公平性原则来帮助这些居民解决住房问题；三是无歧视原则，即不同的居民可以获得不同的货币补助，但住房购买价格以市场化的方式来定价，否则过高的监管成本及寻租行为使限价房市场无法建立。但按照已有信息，新的住房保障体系仍然印上许多香港公屋的痕迹。当然，国内住房保障体系的确立将导致国内房地产市场住房结构发生根本性的变化。
记：新的住房保障体系的确立将使国内房地产市场发展模式发生根本性的改变？
易：是的。从目前国内房地产政策的基本宗旨来看，政府是有一个明晰的思路，就是中国的房地产市场不会再走香港那种高房价、高公屋率的模式，而是以科学的发展观与建立和谐社会为主旨，如何生产更多、更好的绝大多数人有支付能力的中低档住房产品。这一点，从2005年起调整房地产市场结构就作为国内房地产市场调控的重心，特别是国六条及国六条细则，其政策的宗旨就是用强制性与数字化的规则来调整房地产市场的结构，就是用强制性的规定要求国内房地产市场生产中低档住房产品。可以说，在国六条政策强制性的规定下，国内住房市场结构及发展模式将发生巨大的变化，在今后的几年中，中低档产品将成为国内房地产市场的主流。这种趋势是任何人或任何地方都无法改变的。据悉，面对目前高房价，建设部试图建立起以廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障体系，而且租赁型经济适用房将是未来发展的方向。对于这个住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。
记：既然政府用强制性的规定要求国内房地产市场生产中低档住房产品，怎样建立中国的小户型住房发展模式呢？
易：一是改变目前的普通商品房标准并让这种标准在一个较长的时期内法律化；二是对土地拍卖、规划上对住房建造类型严格限制，即拍卖与规划的土地只能是建造中低的小户型住房(把土地拍卖的资金分离出来而不是地方政府获得建立住房保障基金与农民土地补偿基金)；三是通过住房持有税加大高挡住房或高于小户型住房的持有成本，通过房地产交易税提高高于小户型住房的交易成本；四是通过银行信贷的方式增加高于小户型住房的进入成本，并且用法律与制度对这几个方面进行严格规定。如果政府能够从这几方面入手，国内高房价肯定会降下来，小户型住房模式就能建立起来。
记：房地产调控内容醒目地出现在了2006年底召开中央经济工作会议中。这次会议明确指出：“要注意对房地产市场的合理引导和有效调控”。在社会各方的关注及强烈的政策信号下，2007年房地产市场将呈现怎样的走势？
易：根据国家信息中心的经济预测报告，2007年中国经济将稳中趋稳，GDP增长为9.5％，固定资产投资同比增长20％，宏观经济政策将会“稳中偏紧”，并将继续以抑制固定资产投资过快增长为核心，来进一步巩固2006年的宏观调控成果。如果经济能在这一预测的指标范围内运行，那么中国经济运行将是比较理想的。当然，这种预测并非不可能，如果宏观调控能把握住国内房地产市场发展之主线，其他问题也就会迎刃而解。从目前经济形势来看，2007年的房地产市场仍是国内宏观调控的难点所在，仍然是一个政策市。这种情况在短期内无法改变。2007年房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。2007年及今后的房地产市场将不再是“疯狂游戏”的舞台。非法预售、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价等“恶疾”将受到空前严厉的打击。为此政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如，首先得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化方式(如税收、利率、货币补贴等)建立起符合国情的住房保障体系。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。不过，目前最大的困难就是既得特殊利益集团对这种改革与调整的严重阻碍。
记：谢谢您在百忙中接受我刊的采访。
注释：
①易宪容：中国社会科学院金融研究所金融发展研究室主任，研究员。
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