摘要：任何企业管理当中，项目成本控制都是非常重要的内容，尤其是在房地产开发企业项目管理方面，成本控制和进度控制极大的影响了房地产的经济效益和项目进展。本文旨在探讨房地产开发企业项目管理的成本控制与进度控制中存在的问题，并进行思考和总结，通过采取相应的对策，为房地产开发企业项目的管理，尤其是在成本控制与进度控制方面做出微小的贡献。
关键词：房地产；企业项目管理；成本控制；进度控制
房地产开发项目管理较为复杂，对资金的投入非常大，也受到市场和政策变化等相关不稳定因素的影响，而且从前期的规划设计、施工建设到后期市场营销、工程验收以及运营管理等每个环节都具有不可控制性，某一个环节出了问题都会影响整个房地产的开发和最后的经济效益。因此，属于高投入高风险的行业，与此同时，还要合理的控制成本和工程进度，才能真正实现集约和效益型的项目开发[1]。
1.房地产企业中成本控制的意义
房地产项目中成本控制在很大程度上影响着企业的盈利能力和生存能力。要将投入和利润维持在一个相对平衡的状态下才能够推动企业的良好发展。而企业追求利润的手段就是降低成本、增加收入，就是指房地产项目中的开源节流，即降低工程造价，控制成本。可从以下几个方面进行房地产开发的成本控制。
1.1 前期投资决策阶段的成本控制
在前期的项目决策环节中如果不能将所有的不可控制因素考虑周到，都会使各种成本大幅度的增加，严重时可引起项目投资失败。（1）在前期的投资决策阶段，不能盲目投资，而是要对现存的房地产开发项目进行深入的调查和分析，要时刻关注国家最新的宏观经济政策和银行货币政策，此外，还要客观的考虑项目所在地区的人口结构、市场供求的趋势，对这些客观的因素进行调研和分析。对需要拆迁的地皮要提前进行判断和商讨，慎重对待土地产权不清和纠纷较多的地皮，另外，对确定获取的地皮要进行合理的规划和拆迁[2]。（2）对各参建单位展开资格评审和信用调查，杜绝出现各种“关系户”参与投标，也可通过商业保险和银行保函等手段降低参建单位的违约风险。保险是现代社会比较有效、合理的分摊损失和获取经济补偿的重要方式，同时，也能较好的处置风险。房地产开发企业还可以利用自身的优势通过合法、正当的合同条款与参建单位共同承担投资开发的风险。
1.2 规划设计阶段的成本控制
规划设计将整个项目的理论转化为直观的图纸，为之后的施工、建造的工作提供必要的基础，而设计方案直接关系到项目能否实现预期收益。（1)在规划设计阶段如果能有效的控制成本，会对项目的工程造价起到良好的作用。首先必须将规划设计方案与技术论证和经济进行对比和分析，在设计前期就需要调研楼盘的目标市场，同时还要考虑楼盘在销售阶段时目标客户的心理预期。方案设计招标时要将方案设计和工程造价结合起来，以提醒相关的设计人员不要只局限在建筑造型和使用功能，同时还要考虑设计方案的实用性和经济性，以保证设计方案集造型美观和合理经济于一体。（2）施工图设计阶段：首先针对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备等做一个详细的设计任务手册，其次，限制工程主要材料的用量和工程单造价的额定资金同时与设计费用相挂钩。对设计出图前的审核要加强，提高设计质量，最好在施工前就能良好的控制工程的变更情况。
1.3 招标及合同签订阶段的成本控制
在招标和合同签订的阶段控制成本的主要手段是在合同条款的约定上清楚的表明成本的控制措施，首先是要严格执行合同，保证合同的严肃性和有效性，有效的控制施工过程中出现设计变更、工程洽商以及现场签证等方面的问题，以降低这些问题对工程造价带来的影响。掌握工程材料和设备价格的变动趋势，严格的控制工程材料和设备的价格。最后，安排合理有效的施工顺序，尽量减少返工、窝工等情况的发生，制定合理严谨的施工计划，并根据施工现场、气候等进行统筹规划[3]。
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1.4 建设阶段的成本控制及存在问题
在建设阶段投资控制还应注意以下事项。
（1）严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
（2）加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。
（3）严格执行施工单位投标清单及合同，在过程中多做减法少做加法。
（4）充分运用监理及造价单位的技术优势，要让监理管事、造价管价，集中做好过程管理及造价投资等。
（5）做好工期管理，管理过程中要充分考虑项目工期对项目成本的影响，一定要执行好合同，保证合理工期，不能因为工期的延期造成成本的提高。
2、房地产开发企业项目管理的进度控制
工期进度对房地产开发企业的资金平衡具有很大的影响，一般情况下房地产开发企业都很重视工期的进度，在签订合同时对预期的工期目标会做出明确的约定，并采取相应的经济奖罚措施。而在实际的工程建设过程中，会出现很多的不确定因素，如气候、季节、政策等会导致工程的进度难以控制。
2.1 遵循房地产开发项目的进度控制原则
在整个项目的开发进度规划过程中要将公司资金的供给能力、销售需要、施工图的设计以及市政配套和各种手续都要考虑进来，否则会产生各种各样的问题，影响施工的进度。工期目标要以工程量为基础进行合理的制定，在招标时要与投标单位充分的对工期目标进行论证，将季节、政策、施工条件等因素充分考虑其中，保证合同工期科学合理。在施工阶段要采取工期目标分解的手段，合理控制施工节奏，要将人工、材料、设备等资源进行均衡投入，避免出现工期前松后紧或前紧后松的情况。
2.2 进度控制的相应措施
减少和避免可能会出现的各种变更情况，严格对设计图纸进行把关，确保施工图设计的科学性和严谨性，可减少设计方面的变更情况，其次，要加强对施工过程的控制，对每一个环节都要严格的检查和控制，保证工程可一次性通过验收，否则，会存在多次整改的问题，不仅会使施工质量不高，同时也增加了多次施工带来的各方面的成本[4]。提前准备好施工材料、设备以及招标评选等方面的工作，保证材料方面的供应不出现问题。也要对工程进度实施动态的控制，合理的将工程进度进行分解。
结束语
综上所述，在房地产开发项目中，成本和工程进度的控制非常重要，并且贯穿于项目的各个环节当中，在这些环节中，采取相应的措施，可有效的控制成本，并确定科学、合理的工期目标，使项目运营的资金保持平衡，实现房地产企业的效益做大化。
参考文献
[1]周风斌. 房地产开发企业项目管理的成本控制与进度控制[J]. 中国港湾建设,2015,08:81-84.
[2]常莎莎. 基于目标成本的房地产开发项目成本控制研究[D].江苏科技大学,2012.
[3]李辉. 房地产开发企业成本控制存在的问题与对策[D].华中师范大学,2015.
[4]张晋,徐桂灵. 房地产开发企业项目成本控制和管理研究[J]. 河南科技,2013,12:263+265.
论文作者:殷怀江
论文发表刊物:《基层建设》2016年第33期
论文发表时间:2017/3/6
标签：工期论文; 成本控制论文; 进度论文; 项目论文; 房地产开发企业论文; 成本论文; 阶段论文; 《基层建设》2016年第33期论文;