东莞市常平镇房地产管理所
摘要：随着城市化进程的加快和房地产行业规模的扩大，房地产制图中共享共享区域的问题变得越来越重要。为了保护土地所有者在该地区范围内的利益，共享区域得到合理分配，相关的分配问题需要进一步探讨。首先，从当前房地产测绘领域遇到的问题出发，分析原因，并提出针对性的优化策略。
关键词：房产测绘；共有面积；分摊方法
一、什么是共有共用建筑面积?
共有共用建筑面积是套内建筑面积与共有共用建筑面分摊系数之积。
1.1共有共用建筑面积由以下几部分组成：
（1）位于建筑物中并且专用于建筑物的共用公共部件可以包括在分摊区域中。例如：大堂，公共公共休息室，走廊，公共大厅，电梯井，电梯机房，垃圾车道，管道井，通风井，消防控制室，设备楼，物业管理室等专用设备室；
（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半；伸缩缝两个轴线间的面积；突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房；垃圾道、管道井、门厅、门斗、走廊；地下室（人防除外）、电梯井、配电房、内外楼梯、泵房、设备间；消防用房、避难用房；连接各幢房屋的通廊。
分隔墙和外墙之间的水平投影区域的一半及伸缩缝两轴线间的面积。突出屋面的电梯机房，垃圾车道，管道井，走廊；地下室（民用防空除外），电梯井道，配电室，内外楼梯，泵房，消防室，避难所等。
根据房屋的不同使用功能，共有共用建筑面积的分摊可分为以下三类：
⑴幢共有分摊：为全幢服务的共有共用建筑面积。
⑵本层共有分摊：为某一层服务的共有共用建筑面积。
⑶功能共有分摊：某使用功能区服务的共有共用建筑面积。
1.2共有共用建筑面积按比例分摊的计算公式：
共有共用建筑面积的分摊系数=需要分摊的分摊面积总和/参加分摊的各单元建筑面积总和按功能分摊，这是《规范》要求的一种分摊规则，也是房产面积测算中广泛采用的分摊规则。首先，把全幢共有建筑面积分摊至各功能区。其次，各功能区再把全幢分摊得到的共有建筑面积和原来自身的共有建筑面积加在一起后进行分摊。如果某个功能区的各层结构不同或共有共用建筑面积不同，各层可把功能区分摊得到的共有面积和原来自身的共用面积加在一起后进行分摊。最后，把共有共用建筑面积分摊到各层的逐级分摊方法，把最小的分摊空间定为一功能区的各层。而在实际工作中，如在某一层的走道，只有部分业主共用，而其它业主不使用，共用面积的服务对象很具体，能否可以逐级连续分摊，又给我们带来了新的思考。
二、房屋共有建筑面积的分摊方法
①住宅楼共有建筑面积的分摊
整个住宅建筑的分隔系数是根据整个建筑物的总建筑面积和整个建筑物的总面积得到的，然后得到每个房屋的建筑面积。每个房子的分配区域。住宅建筑总建筑面积的计算：整个房屋的建筑面积从整个房屋的建筑表面的总和中扣除，并从地下室，车库，车库等中扣除。住宿，设备和人防工作不得包括在总建筑面积内，即整个住宅楼的总建筑面积。
②商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先，根据住宅建筑和商业建筑的不同用途，整栋建筑的总建筑面积将分为住宅和商业两部分。建筑面积，然后住宅和商业部分将共享由此产生的评估区域。
住宅部分：共享的共享建筑区域，以及住宅部分本身的共同建筑区域。每个房屋的共享区域根据每个单元的建筑面积计算。
商业部分：共用建筑的共用建筑面积，以及自己的共同建筑面积，根据每层的建筑面积分布在每层，作为每层的共同建筑面积的一部分添加到每个楼层。在施工区，获得每层的总建筑面积，然后每层房屋的建筑面积与每套房屋的建筑面积成比例，并计算每栋房屋的共用建筑面积。
③多功能综合楼共有建筑面积的分摊
多功能综合体是指多功能建筑，即包括住宅，商业和办公楼，公共区域的功能和服务对象不尽相同。因此，多功能综合楼不能与普通住宅建筑相同，必须根据各自的功能和各自的功能，按照谁受益谁分摊原则进行分配，各共有面积按照服务对象和功能执行多级分配。
根据国家标准《房产测量规定》，采用下降分布模型，即整个建筑的公共建筑面积首先分布并分配给每个功能区，然后添加功能区的共享区域和原始建筑区域。它们一起被分配到功能区域的每一层，然后将其分别添加到层的原始构造区域并最终分配到每个组或家庭。建筑群的建筑面积和分配的面积给出了每个房屋或家庭的建筑面积。如果每个功能区域中每层的结构相同并且公共建筑区域相同，则可以去除层这一级分摊，并且功能区域直接分布到套或户。
三、共有面积分摊的一些特殊处理措施
3.1普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊（不含部分设电梯的情况）分配的处理方法有以下几种：
3.1.1以幢为单位进行分摊。
3.1.2住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。
3.1.3以幢为基本单位，一梯一户的单元单独作为一个功能区。
概括的说就是两种情况：是以幢为单位或者以单元为单位进行分摊。后者强调的是"谁使用，谁分摊"原则，这个说法在业内有一定的普遍性和适用性。但《房产测量规范》中从未明确这点，而且"谁使用，谁分摊"并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的单元，按后者的做法就会算出不一样的建筑面积，这显然也不尽合理。此外，房产测量规范》明确指出了分配住宅建筑总面积的方法："住宅建筑是建筑物的一个单元，根据计算方法和公式 B2，根据每个房屋的建筑面积获得的共享建筑的份额。根据这种解释，住宅建筑的共用建筑区域的合法性是无争议的。
3.2商住楼（或其他类似的情况）底层楼梯间的分摊方法
这里指底层或下几层为商业，上面为住宅，且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。
3.2.1有明显产权协议规定的，按规定划分
产权协议规定，如果相关商业建筑的楼梯预留给住宅分摊，，则商业建筑楼梯间的区域由住宅区分摊；反之，则由商业楼分摊。
3.2.2无明显产权协议规定的
根据细则，在没有明确的产权协议的情况下，商业建筑的建筑面积被指定为商业建筑和住宅建筑区域，并由商业建筑和住宅共享。通过住宅楼的楼梯面积由住宅楼分摊。
结束语
房产测绘技术含量高，国家非常重视。在本文中，基于实际，共有面积分摊进行了简要介绍。随着社会的进步和科学技术的发展，如果我们想与时俱进，就必须努力学习，继续前进，尽最大努力打造房地产，促进房地产测绘的发展。
参考文献
[1] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[J].中国标准出版社2011.
[2] 李和气.房屋建筑面积测量[J].中国计量出版社.2011.
[3] 蒋建宁.浅谈房产测量面积计算中共有面积的确认与分摊[J].2015.
[4] 关于房产测绘中房屋共有面积的测算与分摊方法探讨[J].2016.
论文作者:周根涛
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年6期
论文发表时间:2019/7/11
标签：建筑面积论文; 建筑论文; 面积论文; 区域论文; 功能论文; 住宅论文; 房屋论文; 《建筑学研究前沿》2019年6期论文;