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摘要：近几年，随着市场经济以及相关政策的变化，我国房地产行业呈现快速发展趋势。当前部分房地产企业存在行业利润下降、利润空间收窄的问题，再加上宏观政策，强调应用杠杆去库存的发展态势，面临众多的挑战和机遇。本文对当前经济形势下房地产企业的运营思路进行探讨。
关键词：房地产企业；定位；融资渠道
一、当前经济形势下房地产企业的现状
1、受前几年国际金融危机的影响
房地产面临的市场逐渐出现了各种房价增幅减缓等情况，甚至市场成交量还出现了下降的现象，并且流动资金也并不充足，在一定程度上阻碍了我国房地产行业的发展进步。其中，市场成交量出现下降的情况，主要就是由于我国对房地产市场加大了调控的力度，以及限购等政策，甚至还出台了抑制房产投资的政策措施，使得房地产市场成交量快速下降，大部分的购房者都选择继续观望的状态，消费者希望房价能够有所降低，使得房地产空置率不断上升，进而促使房地产市场成交量出现降低的情况。另外，房地产企业还面临着流动资金缺乏的情况，导致在全球金融危机因素的影响下，我国房地产商的资金大部分都在库存楼盘中，从而增加了企业资金周转的压力。在中小房地产企业中，这种现象表明得极为明显，成本不能有效收回，同时还有部分企业出现还贷困难的情况。
2、国家新一轮宏观政策调控的制定
在全球金融危机因素的影响下，我国房地产相关部门为了更好地缓解房地产市场交易量下降的情况，推动房地产企业的良性发展，有针对性地开展了相应的宏观调控政策。采用适当的扩大内需政策等措施，有效刺激房地产市场经济的发展，拉动内需。新的宏观政策调控措施，不仅仅解决了中低收入住房困难的问题，还能够有效保障民生，鼓励居住性需求的增长，推动房地产市场的可持续发展。
3、高新技术对房地产企业的影响日益明显
伴随大数据、人工智能、物联网等高新技术的不断完善，房地产产业的发展模式及衍生产业得到优化，使得各房地产企业对集地产产业、衍生服务产业及其配套设施产业于一体的新型地产经营模式更加重视，继而促使房地产市场再度激发经济活力，以缓解房地产企业对当前经济增长下行压力的应对。
4、房地产企业对自身经济效益的要求提高
由于经济增长下行压力、行业市场经济环境不景气，房地产企业不仅仅要追求对自身运营成本的控制，同时还在对自身经济效益的提升途径进行探索。从房地产企业的内部发展而言，更多企业愿意选择追求自我价值的提升以及投资的可持续性。就自我价值提升而言，是指房地产企业需要寻求产业收入的多元化，通过现代的PE创投、地产衍生服务产业等途径，来拉开综合性的产业收入与支出差距，最终确保企业自身价值持续提升。就投资可持续性而言，是指房地产企业要深刻分析和立足当前经济环境，对地方与中央政府的政策优惠、政策补贴积极利用，同时通过多元化投融资的手段，实现地产产业投资的长期可持续发展，最终服务于我国社会住房保障及民生保障。
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二、基于新经济形势下房地产企业的运营思路建议
1、关注宏观政策，调整企业定位
从近几年的宏观经济形势角度展开分析，房地产企业的相关管理人员应当意识到宏观经济形势以及对国家经济政策调控对企业产生的直接影响。基于此背景下，房地产企业应当对经济政策的变化进行全面的分析，并及时调整房地产企业的发展目标。针对行业的税收政策及银行政策，相关的财务人员都要及时了解和掌握。通过这种方式保证房地产企业投资的合理性与高效性。只有在企业确定所属类型之后，才能将自身的优势发挥到最大化。在房地产企业的实际发展过程中，建立完善的内部控制制度，逐步提高实际的经济效益与社会效益，促进房地产企业的全面发展。
2、利用多元化的策略，提高竞争能力
目前，我国的市场竞争愈发激烈，房地产企业要想实现可持续的发展目标，就务必要认清经济形势，有效提高自身的经济竞争能力。从管理、投资及销售等各个环节中对于市场的实际需求进行全面把控。另外，房地产企业应当更加注重提升核心技术，从建筑、设计等多个方面提高技术水平，利用多元化的方式，促进房地产企业的经济效益得到显著提升，为后续工作的顺利开展打下稳固基础。
3、开拓融资渠道，促进企业发展
基于现阶段房地产企业资金链相对较为脆弱，缺乏充足的资金流动性，在融资的过程中存在着很大的困难，基于此，房地产企业在如何拓宽融资渠道时，就需要充分摆脱对间接融资渠道的依赖，并且根据自身的实际发展情况，采取有效的融资方式方法。与此同时，房地产企业在不断发展进步的过程中，还可以积极探寻新的发展机遇与条件，创新经营思路，让企业形成良好的前瞻性特征，为企业的可持续发展奠定良好基础。
4、促进自身产业集群的特色发展与完善
为寻求房地产企业品牌及文化的进一步优化，对自身产业集群的特色化发展与完善是一种契机。当前，房地产企业竞争已经不单纯是价格及综合管理能力水平的对比，而是扩展到与地产产业衍生相关的服务产业、配套设施产业有关的多元化产业集合，因此，产业集群的发展与完善要关注两方面内容：一方面，企业管理者或集团企业要分析自身资源的多元化配置。这需要企业结合产业发展的区位特色、文化特色以及环境特色，通过各方产业资源的调配，为住房需求者打造出具备企业特色的地产产业集群。另一方面，企业管理者或集团企业要积极配合政府发展规划。政府规划对房地产产业开发的影响是巨大的。因此，房地产企业管理者要积极参考地方政府的园区发展规划，同时结合当地产业资源现状，为政府规划与居民保障打造出特色化的
5、促进房地产企业战略制定科学性的提高
房地产企业在发展的过程中，为了能够推动房地产企业运营管理工作质量的提升，还需要加强对绩效管理工作战略的制定，保障战略的科学性以及有效性，进而促使房地产工作行为的开展更加具有科学化的特征。通常情况下来讲，在制定战略的过程中，可以从三种方法中进行选择，分别为：自下而上的方法、自上而下的方法、上下结合的方法。自下而上的制定方法，主要指的就是房地产企业中的各个领导层人员，在制定发展总体战略的过程中，需要根据各个部门的实际情况，对战略进行分解，或者制定各个部门的战略，充分突出企业领导层人员的权利，但是在突出领导层人员权利的过程中，部分领导层人员往往对于绩效管理工作的实际开展情况并不是很了解，进而在一定程度上加大了战略制定的盲目性。自下而上的制定方法则主要指的就是，房地产企业领导层人员没有作出硬性的要求，各个部门根据实际的情况，将自己制定的管理方案进行提交，而领导层人员对各个部门之间的战略进行平衡，然后进行总结归纳成整体的战略方法。此种制定方法的使用，能够利于企业内部的各个部门选择对自己部门利益具有优势的方法，但是对于绩效管理工作的开展而言，却失去了公平公正性。
结束语
分析房地产企业运营思路的合理制定，有效促进房地产企业自身竞争优势的提升，使得房地产企业运营战略的制定更加具有科学性以及合理性，进而保障房地产企业经济效益与社会效益得到更好的提升，为房地产市场的可持续发展奠定良好基础。
参考文献：
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[3]黄宁峰.新形势下国有房地产企业党建工作探索与创新[J].就业与保障，2018（Z2）.
论文作者:兰海滨
论文发表刊物:《房地产世界》2019年12期
论文发表时间:2019/11/19
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