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中图分类号：F129.49 文献标识码：A 文章编号：1004－9142（2011）04－0027－09
清代北京作为繁华的商业都市，存在大量用来经营商业的铺面房。部分铺面房在辗转典卖、租倒过程中，铺面产权发生分化，产生出民间称之为“铺底”的特殊产权。铺底的出现，将同一铺面分割为两个或多个彼此独立的所有权，在产权制度上形成“一房两主”、“一房多主”的局面。铺底作为一项城市特殊产权，早在民国时期已受到关注，当时的研究者大都具备法学专业背景，他们就铺底相关内容进行梳理，并就铺底习惯应否留存进行过讨论①。近年来，随着北京契书史料的挖掘，铺底问题再次引起学者们的兴趣②。本文试图在前人研究基础上，利用契约文书、官方诉讼档案及多种资料，厘清铺底与“永久使用”的关系、铺底交易的特点以及因铺底而形成的“一房两主”的产权关系。
一、铺底与“永久使用”
铺底产生的重要前提，在于获得“永久使用”的权利。民国法学家王凤瀛和倪宝森对铺底的定义是：铺主在支付房主租金的前提下，“永久使用他人铺房之物权也”[1](p.13)；[2](p.6)。
而“永久使用”产生的途径，大抵由于铺主所承租的铺面为空房或残破房，租约成立后，为了经营所需，铺主花费资金来建筑和修缮房屋、装饰门面、置办货架及其他家具，为了有效防止房东无故或短期内收回铺房，则在租赁契约中增加“永久使用”这项条件，藉此保障铺主的权利。下引一则乾隆四十八年（1783年）北京外城房基地租赁合同，内容摘抄如下：
立合同人系大兴县民人李德，凭中说合租到明府正阳门外肉市南边街东房基地一块，自盖房开设铺面生理，言明房基租价每月广平纹银拾两正。其租银自立合同之后，按月付给，俟房间告竣之日，立折兑于此铺，按月取租。自开设之后，倘有空闲，仍按月包租，永不拖欠。如有租银拖欠，将地基仍归本府。自开设铺面之后，永远租与民人，并无返悔。恐后无凭，立此合同二张，各存一纸，永远为照。
乾隆四十八年（1783）四月初四日
立租地基合同人 李德（押）
本府人 阿廪（押） 赵铠（押） 郭友德（押） 高元凤（押）[3](pp.1555～1556)
此“合同”实为房基地租赁契约，立契双方为明府与李德。契中载明归属于明府的房基地，由租主李德自行添盖铺面，月租为十两。在李德投入资本开设铺面后，在不拖欠地租的情况下，此房基地不拘年限，“永远租与”李德，明府不得无故收回。此合同曾补注：“于咸丰六年八月间，言明俟后每月租银改为银抄壹两伍钱，现银壹两伍钱，共计叁两，在粮食店中和园承租。”由此可知，明府与李德的租赁关系至少维持了七十三年（1783年—1856年）；有所不同的是，事隔七十三年后，月租从十两降为三两。姑且不论房地基月租降低的原因，总之在明府与李德之间，在定期交纳月租的条件下，形成了一种长期的租赁关系。
下引同治七年（1868年）京都绩溪会馆租赁契约。乾隆至同治年间，绩溪会馆在北京外城北城灵中坊三铺、四铺共购置房产七所，除此之外，会馆还在宣武门外椿树胡同东口外租赁一片空地，租赁内容如下：
内原有房一所，坐落在宣武门外椿树头条胡同东口外路西烟铺，日久倒坏，并未修盖，只存空地一片，北至糖坊，东南至官路，西至会馆墙基，今租与绩溪会馆名下，听凭盖造房屋居住，言明每月凭折取地租京钱肆吊，日后，只许房客辞主，不许地主辞客，恐后无凭，立此存照。
同治七年五月 日[4](卷三“契据”)
此空地原开设烟铺，年久坍塌损坏，只剩空地一块后，租与会馆，每月地租四吊。此空地由绩溪会馆负责起盖，租约确立后，“只许房客辞主，不许地主辞客”，这意味着在不拖欠地租的前提下房东（地主）不得辞退房客，相反，房客则有自由退租的权利。
上述两则租赁契约，铺主因有添建、修理铺面的资金投入，以及在定期交纳租金的前提下，有权永远使用铺房，房主则无权辞退铺主，长期稳定的租赁关系得以形成。这种租赁关系，房主无须承担盖造和修缮房屋费用，却能收取定额房地租，而铺主的资金投入和定期交租保障了铺面经营的自由权，也为铺主长期经营和扩大规模提供了条件，从某种程度上来说，双方均可从中获益，在许多场合不失为一种互惠模式。
民国大理院、监督京师税务公署以及法学专家，曾把铺底产生的途径归为四种：第一，铺主在所租铺房的空隙之处添盖房屋；第二，房主无力起建被火烧毁的铺房，铺主代为出资营造；第三，铺主出资装修门面、置办营业及家具货底等；第四，房主使用押租银③。上述四种，与其指为铺底产生途径，毋宁说是产生“永久使用”权利的重要途径。前三种为铺主投入资金改善铺面，后一种所谓“押租银”相当于购买铺面的价格，房主使用押租银，成为铺主取得“永久使用”权利的重要经济手段。虽然“永久使用”的权利仍停留在使用铺面上，即尚无典卖租赁的自由，但定额租金下自行改建和长期使用等权利，使得铺主逐渐掌握了经营铺面的自主权，这为“久用成主”，即铺底的实现提供了重要前提。
二、铺底交易的基本特点
前面提到，铺主因资本投入及押租等原因，获得永久使用铺面的权利，但这并不意味着铺主可以自由转让铺面。随着时间推移，铺主停止营业时，为取得一定补偿，将自己添建、装修铺面的资本投入议定价格，以订立契约的方式转让给新铺主，而铺底产权亦从铺房中分离出来。
按照“民间执业，全以契券为凭”的通例[6](《治浙成规》卷一《严禁验契推收及大收诸弊以除民累》，p.249)，铺底契的书立，意味着铺主能够在不受房主牵制的情况下自由交易和让渡铺底产权，铺底产权的范围及价格得以确立。目前所见最早铺底契为乾隆二十五年（1736年）（附表第1号契），这与民国监督京师税务公署调查关于铺底契源于前清乾隆年间之说相吻合。此则契约内容如下：
立卖铺底约人王建勋，今将崇文门外南大街东柳枯井路北永森木场家具铺底，出卖与赵广裕名下永远为业。同中言定卖价银三仟八（捌）佰两正，其银笔下交清不欠。自卖以后，倘有旧业主本族亲戚人等出而争碍者，有旧业主一面承管，不与新业主相干，恐口无凭，立此据为证。
大清乾隆二十五年九月二十五日
卖铺底人 王建勋
中人 （略）
此契注明交易双方为王建勋和赵广裕，铺底价格为3800两，对象则为永森木厂家具铺底，家具铺底已被确立为一种独立的产权形式。
下引北京万全堂药铺铺底契。据刘永成考证，万全堂作为北京老字号药铺，清康熙中叶由乐姓创设开办，康熙年间，万全堂生意兴隆，盈利甚丰[8]。乾隆十一年（1746年）七月之前，万全堂为乐姓独资经营的家族药铺，但之后，万全堂进入与外姓合伙集资经营时期。邓拓先生搜集的十四件万全堂契约，展现了万全堂药铺由小到大、从盛转衰、铺店易主的曲折过程[8]。其中，包含一则铺底倒卖的契约：
立倒字人姜容斋、姜声远、姜德懋等，今情愿将都中崇文门外大街路西万全堂药铺及装修家具、货物、字号、料折子倒与韩名下，永远为业。同中言明价银市平高纹银陆千贰百两整。其银当日交足，所有铺中内欠外欠等项与姜姓毫无关系。恐口无凭，立倒字存照。
嘉庆贰拾贰年伍月十六日
立倒字人 中人代笔（略）[9](p.174)
与前契有所不同，此契采用“倒”的立契形式，藉此表示与一般铺面交易有所区别。在后续所见的铺底契中，皆以“倒”立契，部分契则注明“永远倒”、“绝倒”。由此可见，以“倒”立铺底契逐渐得到社会的公认（附表除1号契为卖铺底契外，其余37份皆为倒或绝倒铺底契）。
铺底交易的对象，视原铺主所投入铺面的资本而定。关于铺底交易的对象，在民国时期已受到广泛关注。民初大理院判例，“京师习惯，铺东添盖房屋，房东无异议，即发生铺底权”[2](附录一)；监督京师税务公署将铺底种类划分为十二种[2](附录六)；[10]；倪宝森则将铺底归为三类[2]（pp.7～9）。上述因分类标准不同而有所差别。根据所见铺底契中的交易对象，大致可将其归为三类：其一，建筑铺底，即铺主在空地上增建或添建铺房时，承担木料、工料费用，这些资本投入可以转化为铺底产权，例如胡学礼将空地中建筑的灰棚两间，转倒与天泰轩杜蓁（附表10号契）；其二，装修、家具、字号等营业铺底，即铺主在空铺房中添置窗格板壁、油漆装潢门面，并置备家具、创设字号等，在停止营业后转于他人，如宋厚田和潘继齐将原开设万和栈房的家具铺底，倒给同义堂开设当铺（附表第26号契）；其三，建筑铺底与装修、家具、字号等营业铺底，一并出倒，此种方式在铺底契中最为普遍（附表第2、3、4、9、12号等契），前述万全堂药铺转让时，交易对象就包括“药铺及装修家具、货物、字号、料折子”。
上述三种铺底交易的对象，界限并非十分清晰。一般来说，铺底交易，便是将铺内经营的有形资产和无形资产一并出倒，转手给新铺主。而新铺主将继续经营旧铺主的店铺，包括店铺的装修、设备家具、售余之货品以及旧铺主的字号牌匾等。例如，前门外西河沿路北一所剃头铺，道光十九年（1839年）至光绪三十三年（1907年）这七十年间，铺底经过多次转倒、租赁及合伙经营，铺主更换多次，但一直从事剃头生意。光绪四年（1878年）宛平县周延熙将鞍匠营西口内路宝兴局碓房，卖与屈福禄、李瀛州二姓时，2200两的房价银中包括三个牛录兵丁米石配车拉脚、外交众军帐目、铺底家具等，将无形资产囊括其中[3](p.1441)。同样，万全堂药铺、仁昌金店等，从清至民国，经营内容和字号一直未变[8]；[12](前言)。高叔平在回忆北京典当行开设的条件时提到，只有是典当行铺底的房屋并取得同行业三家铺保者，才准开业[11](p.175)。由此可见，清代北京铺底虽然频繁转手，但保持一定的连续性④。
铺底交易的连续性，对于城市商业发展具有重要意义。一方面，城市商业倚重于地域优势，以及经营过程中不断积累起来的品牌价值，“商业以铺位为重，迁地勿良，各铺皆然。故优美地点，不惜善价承顶，对外则有信用关系，对内则有营业关系”[1]。店铺连续性的保持，有利于城市商业发展的稳定性。另一方面，对于“京师铺户，或数年或数十年，多改东易主，旧者少而新者多”来说[12](p.423)，铺底转让时获得的价银，在一定程度上补偿了旧铺主原先的资金投入。
三、铺底与铺面房的产权关系
诚如前述，铺底是从铺面房中分化而出的部分产权。随着铺底交易日渐增多，以及铺底本身的租赁、转倒，铺房产权变得非常复杂，这主要表现在两个方面：其一，同一铺房中，铺底与铺面虽然互不干涉，但两者仍有隶属关系，这也直接造成“一房两主”的局面；其二，铺底的自由处置，又造成铺底所有权和使用权的多次分离，又延伸出“一房数主”的局面。
1.铺面与铺底的产权关系
铺面与铺底中存在“一房两主”的产权关系，因铺房所有权归属于官方与私人所有而有所不同。
其一，官地民房，即铺主租赁官地自盖铺房，按期交纳地租银，铺房转倒与新铺主后，由新铺主继续交纳租金。同治七年（1868年），田永兴将坐落在隆福寺街牌楼东路北的隆义斋倒于那蕙春，契内注明隆义斋四间铺房是在官地上起盖，每月“交官房库钱二吊正”（附表第7号）；光绪元年（1875年），胡学礼将护国寺西口外大街路西自盖灰棚两间，倒于天泰轩杜蓁作为碓房，“地基为官地民产，每月地租照章交纳”（附表第10号契）。部分契内则未注明房基地为官产，例如时隔十二年，即光绪六年（1880年）三月，那蕙春将承倒来的铺底房，转倒于乔姓名下时，契内未有“官地”的只言片语。但不可忽视的是，官地是铺底产生的重要途径，以致于民国产生“一般官房均有铺底”的说法⑤。
其二，民地民房，即铺主租赁私人所有的铺房基地。一般来说，旧铺主转倒铺底之后，新铺主需要与房主订立新的租折，以便房主每月向铺主索要房地租。光绪十一年（1885年），顾崇山将坐落在顺治门外铁门口内路东的烟酒铺倒于马姓时，契内注明“此房每月房钱贰吊五百文，另有房东，每月凭折承取”（附表第18号契）。类似情况如柳茂林和罗邦达倒铺底契，契内分别注明“原有房东收租”、“全房有房东，每月照折付租”（附表第29、33号契）。民地民房，简单来说，即房主将铺面出租给铺主，铺主因有修理铺面、增广铺面的投资，形成对铺面的一定所有权。又因许多店铺前后经数个铺主修整、改建、增建，形成一店数“主”的现象[16](p.104)。
其三，房东与铺东系为一人。这意味着同一铺房分化为铺面和铺底两层，但两层所有权均归属于同一人。出现此种情况的原因不尽相同。前面提到的万全堂药铺，嘉庆十年（1805年）乐姓曾将万全堂的字号、装修和下料配方等全部倒给姜姓，姜姓于嘉庆十四年（1809年）邀请山西临汾上官村韩姓商人入伙，后来姜姓因韩家“银数股份太多，众口难调，不愿合伙”，尽将“万全堂药铺及装修家具、货物、字号、料折子倒与韩名下”，在此之前，姜姓三人曾将万全堂铺面房36间卖与韩姓，价银2000两[8]；[9]。换句话说，房东和铺东从最初均为姜姓，后变为韩姓。咸丰十年（1860年）闰三月，常润泉、顾又斋从叶日章、冯子厚手中购买仁昌金店包括家伙器用装修字号的铺底（第5号契），时隔32年后，即光绪十八年（1892年）十月，又从镶黄旗联门刘氏手中购买此铺房，由此常、顾同时为房东和铺东。
2.铺底产权的进一步分化
铺底一旦从铺面中分离而出，即意味着具有独立转让、租赁⑥、抵押的权利，并且可以作为股份参与合股以及被后代继承⑦。其中，铺底产权的再一次被租赁，俨然成为城市居民积累财富的重要方式，这也为铺底主和“一房多主”、“一店数主”的产生提供了可能。下引一则光绪二十二年（1896年）刘永富、刘永贵兄弟分单契约，内容如下：
主立分单字人刘永富、刘永贵，有子侄刘兆龄、刘兆祥兄弟二人，言意不合，又恐生齿日繁，我二人不忍坐视，将所有产业给他二人二股均分。计开产业：前院住房22间；玉丰羊肉铺一座，内有自己房2间，余房另有房东；落在草厂胡同东头路北街东栈房一处，另有地主取租。西草厂胡同东口内路北顺兴馆一处，每月取租钱12吊；十间房西口内路南天昌楼房一处，每月取房钱银1两；又有住房后院，后院共计房23间；兴胜寺北口外路北，玉兴隆羊肉铺一座，后院房一间，出赁烟馆，每月取家伙房钱27吊；西草厂胡同路南烧饼铺一座，每月取家伙房钱18吊，另有房东取租；门丁欠钱2600吊，每月取利息钱24吊。所有产业俱已开清，并无亏欠短少……
主立均分产业人 刘永富 刘永贵（押）
实受产业人 刘兆祥 刘兆龄（押）
中保见人 （从略）
光绪贰拾贰年拾月叁拾日
立分单人 刘兆龄（押）[3](第20函)
刘永富、刘永贵的家庭财产包括数处的住房、铺面、铺底等。他们依靠购买铺面、铺底的所有权，通过房租形式收取铺租、房租、“家伙房钱”和借贷利息，所以即使他们并无实业，但其月租收入达到114吊和1两。在这则分单契约中，与铺底相关的财产至少包括草厂胡同栈房一处、顺兴馆一处、玉兴隆羊肉铺一间、烧饼铺四处，判别特别铺底的标准为分单中明确写明的“地主取租”、房东取租、每月取家伙房钱等语词。从这则分单契约中推测，其中栈房为刘姓兄弟租赁空地，建盖而成的房屋铺底；而烟馆和烧饼铺的家具铺底为刘姓兄弟所有，他们将家伙铺底出租，收租家伙租金，但仍需交纳房租；而顺兴馆房一处，每月取房租钱12吊，可能是房主为刘永富、刘永贵兄弟。在刘姓兄弟积累的为数甚多的不动产中，他们既充当房主，又充当租客，同时靠租赁铺底成为铺底主，这些产权关系已经超出了“一房二主”，发展成为“一房数主”。
下引民国二年（1912年）十月二日京师地方审判厅判决伊林诉玉斌等铺产纠葛一案[17](“京师地方审判厅判决伊林诉玉斌等铺产纠葛一案”，pp.28～31)。这件诉讼案件审判时间虽为民国二年，但铺底交易发生在光绪、宣统年间。原告伊林以玉铭、玉斌违约转租和谋夺铺产两个理由提起诉讼，其具体内容如下：
伊林于光绪二十三年，中保人李彦章、信文长、李子瑞等说合，由亿生号东于东圉手倒得万宝煤铺一所，计铺面房五间，倒价银一千二百两，立有倒字为据。光绪二十五年改为宝成煤厂，每月向房主倭宅交房租银二两二钱，光绪三十一年，伊林将宝成号铺面房二间，一租与崔玉开设文魁笔铺，一租与王德山开设同兴桶铺，下余三间，租与玉铭、玉斌、孟世五等开设福星铁木车厂，使押租银二百五十两，每月铺租银三两，不准转租转倒，立有租字，嗣因福星号屡次欠租，宣统二年伊林在第三初级审判厅诉追，判令福星号给伊林银百元，以清前欠。是年十月，玉铭等将该铺房转租外国人开设骅驰马车行，伊林又以玉铭等违约转租，在内城巡警总厅呈诉，玉斌挟伊林两次呈诉之嫌，遂于宣统三年八月价买倭宅房契房折，转向伊林取租。并在本厅告伊林冒充房主霸产吞租等情。案悬未结。本年八月，伊林又以玉铭等背约转租谋夺铺产，提起诉讼。
从这则诉讼材料可知，此处铺底最初为和盛粮店鲍慎廷所有，1878年倒给亿生号东于东圉，1897年于东圉又转给伊林。1905年伊林将铺底分租与崔玉、王德山和玉铭等人。而铺面，1897年之前房主为英瑞，之后卖给倭宅，1911年，倭宅又卖给玉铭等人。此处铺房的产权关系如下图。
伊林将铺底租给玉铭、玉斌，在此期间，玉某不仅屡次欠租，而且擅自将铺底转租给外国人开设骅驰马车行。1911年8月，玉某从房主倭宅手中购买此房，反客为主，转向伊林收取房租。在这起诉讼案件中，一处完整的铺面房由于铺底的存在，分化为两个完全独立的产权，双方均能自由处分其财产，正如原房东倭宅代理人杨泰所称：“我们将房子卖给玉斌，就是卖的房契房折，有无铺底，房东干预不着。”随着时间推移，铺底和铺面又经过多次倒卖、租赁，铺房产权进一步复杂化。从这则诉讼案件中可以看到，一处铺面房，经历了从“一房二主”、“一房多主”直到最后“一房一主”的产权变动过程。
小结
清代北京的铺底，作为城市社会中一种特殊产权，历经数百年，演变为一项地域特征明显、内涵丰富的民间习惯。以下就上述内容做一简要概括：
第一，“永久使用”是铺底产生的重要前提。铺主因有添建、修理铺面的资金投入，以及在定期交纳租金的前提下，获得永久使用铺房的权利。这种租赁关系，使房主无须承担盖造和修缮房屋费用，却能收取定额房地租；而铺主的资金投入和定期交租保障了铺面经营的自主权，也为铺主长期经营和扩大规模提供了条件；双方均可从中获益，在许多场合不失为一种互惠模式。
第二，铺底从铺面中分离而出成为独立产权，其直接表现在于能够自由交易，并以书立契约的方式来确立其产权的合法性。在铺底交易过程中以“倒”立契，以示与一般铺面交易有所区别。而铺底交易时资产的全部转倒，在某种程度上反映了城市商业发展的连续性，这种连续性既减少了旧铺主因停止营业而造成的损失，对城市商业发展的连续性和稳定性亦起到一定积极作用。
第三，铺底的存在，导致铺面产权出现了“一房二主”、“一房多主”的复杂局面。随着铺面交易日渐增多，铺面产权日益复杂，因铺底关系而产生的纠纷经年不断。
收稿日期：2011-03-17
注释：
① 民国时期有关铺底的著述如下：包荣第《评论北京铺底之习惯》，载《法政学报》1922年第3卷第1期；王凤瀛《老佃铺底为我国特有之物权，此种制度应否保存，不应保存则其已存之权利关系如何，应如何整理？》，载《法学会杂志》1923年第10期；邱志瀛《论铺底权》，载《法律评论》1927年5月第204期；倪宝森《铺底权要论》，北京：倪宝森律师事务所1942年版；黄顺敏《北平市铺底权之研究》，载《土地改革》1948年第1卷第8～9期。
② 近年来有关铺底研究著述如下：张小林《清代北京城区房契研究》，北京：中国社会科学出版社2000年版，第188～197页；刘小萌“清代北京商业契书的种类与内容”、“北京商业契书的类型与研究价值”，分别收录在《中国近现代行业文化研究》和《〈北京商业契书集〉（清—民国）前言》，北京：国家图书馆出版社（即出）；丁世华《旧北京的房屋铺底权》，载《北京房地产杂志》1995年第10期；北京市地方志编纂委员会编《北京志·市政卷·房地产志》，北京：北京出版社2000年版。
③ 具体参见包荣第《评论北京铺底之习惯》，载《法政学报》1922年第3卷第1期；王凤瀛《老佃铺底为我国特有之物权，此种制度应否保存，不应保存则其已存之权利关系如何，应如何整理？》，载《法学会杂志》1923年第10期；邱志瀛《论铺底权》，载民国《法律评论》1927年第204期；倪宝森《铺底权要论》，北京：倪宝森律师事务所1942年版。
④ 这里需要指出的是，1900年庚子之变，使繁荣二百余年的京城商业遭受重创，这一事件在铺底契上也有鲜明反映。数千家店铺不仅遭到大火延烧，店铺被烧成空地（附表第30号），店铺内的货物亦被洗劫一空，在某种程度上中断了铺底转让的连续性。例如，原来开设万宝斋帐本铺，后改源兴号盔头铺生意（附表第29号）；原来开设福臻首饰楼，后改为裕增楼（附表第32号）；原来开设德寿桌椅铺，改设复与桅厂（附表第35号）。
⑤ 题名《交还铺底》，藏北京档案馆，全宗号J65，目录号18，卷号7529。
⑥ 参见附表第20号。
⑦ 参见附表第4号。