（旭辉集团股份有限公司，200335）
【摘 要】本文简析了房地产项目工程建设中的特征，指出了工程建设中存在的问题，还提出了加强工程质量管理措施，紧抓工程施工的事前、事中、事后的质量控制，控制工程的进度与成本，从而增大房地产工程的经济效益。
【关键词】房地产项目；项目工程；质量管理
一、房地产项目建设特征简析
（一）工程变更频繁
工程变更根据工程变更的原因与房地产项目工程实际施工情况可以分为设计变更和工程签证这两种变更形式。设计变更根据不同变更要求的单位分为施工单位要求变更、监理方要求变更、政府要求变更、业主要求变更、公司内部要求变更以及房地产项目的设计院要求变更。房地产项目建设设计变更的内容可以有建筑结构、水电配置、装修风格、设计节点、桩基围护方案、小区绿化景观、幕墙等方面的变更，还有渗漏问题解决办法、工期以及项目成本等方面的变更，这些变更在房地产项目建设中属于重大设计变更，其余的则是一般设计变更。在房地产项目施工现场中都可能一些意想不到的变化，这就需要办理项目施工现场签证。施工图纸错误、零星用工、窝工、委托合同规定范围之外的零星工程及其他非施工单位原因造成的机械与人员的经济损失、修改施工方案与技术措施、非施工单位导致工程停工以及钢筋隐蔽的验收、软地基的处理及基坑验槽的记录这些都需要进行工程签证的办理。工程变更的内容需要在房地产项目建设合同约束的范围内，一旦超出合同规定的范围，变更后仍按合同执行，若合同无此项内容的则项目各方根据合同条款估价并确定变更后的价格。
（二）招标界面划分不清晰
由于房地产项目工程浩大，参与项目建设的部门也较多，如工程项目部、采购部、设计部、合约部及营销部等，不同部门的招标界面划分不一样，这就导致整个房地产项目的招标界面划分不清晰。招标界面划分表应包含文件名、编号、编制、审核、批准人、编制依据、适用范围、生效日期以及修订记录，而修订记录也应该全面清晰，包含日期、修订状态、修改内容、修改人、审核人以及批准人。房地产项目中工程与采购是否需要招标不能确定，合同金额不一样采用的招标划分方式也不一样。在实际的招标过程中对中标企业的承包范围不够明确。另外，在房地产项目招标过程中出现部门间工作界面划分的招标漏项，参与招标的部门间配合度不高。项目工程部与采购部之间的招标工作界面划分方式应由两个部门协商达成一致，并且工程部经流程报送资料给采购部审批，采购部与工程部分别进行经济与技术招评，最终由采购部综合考虑招评并确定定标，指出中标企业。
（三）工期安排紧凑
房地产项目工程浩大，施工建设复杂，项目开发报建的流程多，比较耗时，在房地产项目建设中是环环相扣，最重要的一环是项目施工，耗时最大。房地产工程建设一般采用项目管理方法，制定房地产项目总体进度计划，需要提前进行设计图纸、修改图纸、策划各期施工计划，合理分配施工工序时间，以防窝工，制定好资金、采购以及劳动力计划，启用备用金制度，即使按照进度表施工，工期仍紧凑，进度管理控制要充分考虑到施工现场的变化情况。
（四）验收阶段问题较多
房地产项目竣工完成后，对房屋的验收过程存在不少的问题。由于项目竣工时间与交房时间比较紧凑，房地产项目建设单位的竣工验收工作形式化，验收工作不认真，没有发现房屋的质量问题，并且房地产项目工程施工建设质量管理标准不规范，没有生成竣工验收报告，工程剩余材料资金结算也存在问题。房地产公司及业主对验收时间及验收内容比较模糊。房地产的质量问题是整个房地产项目工程的核心工作，一旦房屋出现质量问题，将会造成业主生命安全威胁与经济损失。业主在交房验收房屋阶段没有对比合同，验收检查不仔细，盲目签收房屋交接单，事后发现房屋面积缩小，存在房屋质量问题，如幕墙、建筑结构、机电等配合不紧密，出现幕墙防雨百页通风率不够，或安装幕墙后却为埋设废水管。不良房地产公司为了谋私利，巧换名目缩减房屋业主的建筑面积，肆意增加房屋公摊面积，在房屋施工过程中擅自修改小区景观设计，导致地面停车场面积大量减少，停车位不能满足小区户主停车需求，施工建设单位在对房屋精装修时擅自改动隔墙，影响房屋消防整体的验收，这些无不违背了合同对房屋面积的相关规定，损害了房屋购买者的利益，同时也损坏了房地产的形象。
二、提升房地产项目工程质量措施
（一）优化联合审图工作流程
根据房地产公司在项目工程施工建设中存在的问题，绘制审图标准模板。对指标要求、设计说明、总平面等图纸进行审查，不同类型的图纸审查内容不同。制定标准化的审图，并优化联合审图工作流程，提高项目工程工作效率，帮助房地产公司在项目施工建设中规避常见错漏问题。由于房地产项目施工建设的施工环境与实现功能比较复杂，所以在上海房地产公司开发报建申请过程中，需要将项目工程的总体设计文件递给消防、水务、民防、气象、交通、卫生、交警、抗震、规划和市容绿化这十个部门送审，还需要对项目工程的建筑抗震性、深基坑、交通影响、玻璃幕墙以及高深大项目技术这五项进行审查并得出专项报告。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另外，对房地产项目施工环境下的原水管线路、防汛、深基坑、民防以及气象这五个方面的施工图进行单独审查，经有资质的图审单位审图通过后，向当地建设主管备案施工图审图，并颁发施工图的合格证书，由此，施工图就可以被使用在房地产项目施工建设中了。这是房东产项目施工建设中事前准备工作的质量控制，同时也是房地产项目招投标工作和施工的前提条件。房地产项目中的错漏问题一般是由建筑、机电、幕墙以及结构等配合不紧密导致的，通过引进第三方设计院的方式来优化审图，联合工程项目部、设计部、合约部及营销部等部门联合审图，优化联合审图有利于房地产工程项目的进度控制，减少施工现场的工程变更，从而控制房地产项目的造价。
（二）择优选择承包方，制定合理目标
充分结合本房地产项目的特点，在房地产项目建设过程中制定合理的项目建设与质量目标，这个项目建设质量目标要符合房地产项目整体项目开发的战略与房屋定位要求，合理的建设与质量目标方便房地产公司对房地产项目工程的进度与成本控制。合理的建设目标以及质量要求目标使房地产公司在项目施工与装修过程中重视承包方的选择和监督承包方的工作。房地产项目工程施工建设采用的是招投标方式来选择适合本工程建设的承包方，公平竞争，房地产公司应保持公司内部招标租的廉洁与公正，加强对房地产公司招投标工作的监督与管理，使建筑材料合乎房地产项目建设需要并且高质量，建筑设备及建设承包方的优质进一步保障房地产项目工程的质量。尽管选择优质的项目工程承包方与制定合理的目标是房地产施工阶段的事前控制质量措施，但是优质的承包方与合理的目标都是项目工程施工阶段质量控制的有利武器，重点在事中的质量控制，否则，再好的计划与人员配置如果不在实践中控制，结果也是徒然。优质的承包商在项目施工中事中质量控制经验丰富，严格控制自身施工单位的施工质量，配合监理的质量监控，能够有效地处理质量问题及质量事故，从而保证房地产项目保质量地按期完成。
（三）防渗漏措施
1．外墙窗口防渗漏措施
在外墙窗口处采用防水节点做法的防渗漏效果较好。防水节点做法需要充分考虑外墙与门窗的施工环境及施工工艺。安装窗户前，检查外墙与窗口的洞口尺寸，并对门窗侧壁进行抹灰施工，从而保证门窗侧壁不漏水。还要在门窗两侧由专门的施工人员负责用防水砂浆进行塞缝，做好涂膜工作，用发泡剂加固门窗框，防止门窗变形。施打发泡剂时需要连续打，并且在发泡剂硬化之前塞入缝隙，这样子可以增强发泡剂的抗老化性能。
2．厨卫间防渗漏措施
厨卫间的防渗漏措施与外墙门窗的防渗漏措施一样，都是采用防水节点做法。在住宅楼的厨房、卫生间的施工中，一般厨卫间的地面标高低于室内地面标高。由于水务管道会通过主楼道地面，用金属套管套在水管上来防水。任何防水措施施工前都需要对即将施工的部位进行清洁工作。在对厨卫间进行防水措施前，需要对厨卫间的结构做蓄水试验，然后在不渗漏水的情况下进行防水层施工。由于卫生间水含量较高，所以采用防水砂浆粉浆卫生间的墙面。
3．屋面防渗漏措施
屋面防渗漏措施可以从四个方面入手，分别是屋面板、找平层、保温层和防水层。屋面板的防渗漏措施是采用结构找坡的结构板，并用防水混凝土现浇钢筋，浇筑钢筋混凝土时保持连续振捣密实，保证不漏浆、不漏筋，起到保护屋面板的作用。找平层防渗漏的基本工作是用水泥砂浆封堵密实屋面内的孔洞，清洁并浇水养护屋面基层，使结构板不再渗漏，并实现管道、烟囱等容易渗漏的地方坡度适合，并且没有积水。保温层采用吸水性能好的聚苯乙烯、聚氨酷材料制成的泡沫来防渗漏，并且按照轴线方向进行分仓缝。保温层水分含量较多会起不到防水的作用，所以不再雨天铺设保温层。在天气晴朗的天气下，采用合格的防水材料在屋面和天沟的基础进行防水层防渗漏措施。在施工前，需要做好基层的清洁干燥工作。根据不同的基层部位采取不同的防渗漏措施，阴角部位还需要添加防水附加层。另外，为了保证防水层的防水效果，不要在焊接的管道等地方放置物品，并且还要做好防水渗漏措施的维护工作。
（四）施工样板先行
由于房地产项目工程浩大，涉及的范围较广，在房地产项目工程开发报建审批阶段耗时较多，这不利于整个房地产项目开展的进度，所以上海某房地产采取施工样板先行制度。样板施工在未经工程部等领导验收批准之前不能大面积施工。首先列出需要做样板施工的项目清单，准备并保管好样板施工时所用的材料，对砖砌体结构、室内抹灰工程、防水工程、铝合金门窗、栏杆安装工程、烟道安装工程、过道电梯等公共部位工程及外墙施工等分项工程重点质量控制。
（五）工程质量制度保障
通过季度或者月度质量综合检查以及考核制度，对工程质量过程中持续的加以监督和考核，综合检查内容如下：
一、综合质量（90%）
1）实测实量（60%）
2）管理行为（10%）
?工序管理（30%）
?装修管理（30%）
?样板管理（20%）
?材料管理（20%）
3）风险专控（15%）
?防渗漏（30%）
?空鼓开裂（30%）
?进度管理（40%）
4）观感质量（15%）
二、安全文明（10%）
1）安全施工（60%）
2）文明生产（40%）
通过月度或季度综合检查，对项目部、监理以及总包进行项目/标段排名，对实测实量成绩低于95分以及排名较低的进行相应罚款，若连续两个季度成绩一直处于末位的，追究项目部、监理及总包工程负责人管理责任，予以降职降薪甚至劝退。
结束语
综上所述，房地产项目工程质量管理在房地产项目工程管理中至关重要，质量管理的效果直接影响房地产项目的成败。综合分析房地产项目工程施工的特征，加强房地产项目工程质量管理，可以联合各个部门对施工图的审图工作，优化审图工作流程，并针对房地产项目工程制定合理的施工目标，通过招投标挑选优质的承包方，建立施工样板先行制度，与此同时，完成房地产项目建设许可的申请。
参考文献：
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[3]邵波.浅谈防渗漏措施在建筑工程中的具体应用[J].房地产导刊,2014,(21).
论文作者:江远强
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年6月总第211期
论文发表时间:2016/8/12
标签：房地产项目论文; 工程论文; 项目论文; 措施论文; 承包方论文; 房屋论文; 房地产论文; 《工程建设标准化》2016年6月总第211期论文;