房价泡沫在蔓延，本文主要内容关键词为：泡沫论文,房价论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2005年初，中金公司研究部职员走访了全国近20个城市，实地采集了各类楼盘的商业信息，包括价格、按揭贷款和租赁数据等。数据的特点是样本中房价与租金一一对应，而非统计数据中平均值之概念，因而更能精确反映购房与租房的相对成本。我们构筑了两个购房/租房成本指标，购房资金成本/租金比率和月供/租金比率，并与香港1997年前同类指标进行对比，力图为我国房地产价格“把脉”。我们在2005年3月29日发表的《买房不如租房》的研究报告中得出以下主要结论：
我国房地产价格总体已经开始“起泡”，购房资金成本和月供分别是租金的1.1和1.3倍。
鉴于1997年香港房地产价格泡沫破灭时，购房资金成本和月供分别是租金的2.2和2倍，我们认为包括长江三角洲在内的某些地区“泡沫”风险凸现。具体地说：
样本中近一半城市的购房资金成本大于租金，其中地处长江三角洲的主要城市购房资金成本为租金的1.3～1.5倍。
样本中四分之三的城市月供大于租金，其中长江三角洲的主要城市月供为租金的1.5～2倍。
2005年上半年国家陆续出台了一系列政策，力图抑制房地产价格的过快上涨。这些政策效果如何?我国房地产价格是否变得更为合理?带着这些问题，2006年春节前夕，中金公司研究人员对去年调查的部分城市和楼盘进行了复查。虽然我们不能保证调查结果没有一点误差，也不认为仅仅依靠上述这两个指标便可精确地衡量房地产价格的“泡沫”或“非泡沫”程度，但我们的分析结果也许可以为诊断我国这一年来住宅价格“健康状况”的变化提供一些参考。
一、购房资金成本/租金比率
复查的12个城市的167个楼盘这一年来购房资金成本/租金比率几乎均有所上升，平均升幅为11％，并且这个比率在更多的城市超过1(表1)。这一指标的提高主要是因为房价涨幅依然大于租金增幅(图1和图2)，与2006年1月1日住房按揭利率的上调关系不大。因此总的来说，与2005年相比，2006年买房更不如租房。
表1：复查楼盘购房资金成本/租金比与月供/房租比
购房资金成本/租房成本比
城市 2005年初2006年初
总体高档 中高档 普通 总体 样本数
杭州1.511.34 1.77 2.13 1.7212
苏州0.640.81 0.92 0.97 0.9416
南京1.351.06 1.45 1.77 1.40 9
上海1.261.32 1.60 2.10 1.5922
西安1.060.97 0.97 1.15 1.04 9
成都0.970.84 1.12 1.45 1.1815
武汉1.051.02 1.16 1.21 1.2110
沈阳0.760.51 0.84 1.08 0.9010
重庆0.860.80 0.88 0.87 0.8810
广州0.750.87 0.76 0.88 0.8213
深圳0.740.94 0.80 0.92 0.8810
北京0.710.89 1.04 1.09 1.0121
平均1.020.94 1.10 1.32 1.13
167
月供/房租比
城市 2005年初 2006年初
总体高档 中高档 普通 总体 样本数
杭州1.991.52 2.01 2.42 1.9612
苏州0.821.20 1.05 1.10 1.0716
南京1.561.21 1.65 2.02 1.60 9
上海1.661.50 1.82 2.39 1.8122
西安1.211.06 1.07 1.22 1.14 9
成都1.211.00 1.28 1.65 1.3415
武汉1.431.28 1.33 1.37 1.3710
沈阳0.950.56 0.92 1.18 0.9910
重庆0.960.81 0.85 0.90 0.9010
广州1.071.01 0.88 1.02 0.9513
深圳0.981.09 0.93 1.06 1.0110
北京0.820.96 1.12 1.10 1.0921
平均1.261.09 1.24 1.48 1.27
167
注1：表中数字为各城市样本中位数。采用样本均值所得到的结论与此表所示基本一致。
注2：住房贷款利率假设为2005年初5.51％，2006年初6.12％，贷款期限20年。
资料来源：中金公司研究部
2005年购房资金成本远高于租金的某些长江三角洲地区，房价涨幅明显放缓(如杭州)，甚至房价出现下跌(如上海)，说明房地产调控政策取得了一定效果，这些城市的住宅价格泡沫正在被逐渐挤出。但是，房价下跌令许多原先打算卖房套利的投机/投资者转卖为租。结果租金降幅更大，使购房资金成本/租金比率进一步提高。在房价上涨预期已经明显减弱的情况下，更多的人将选择租房，而不是买房。这预示着房价涨幅将进一步缩小甚至房价有进一步下降的可能。
在购房资金成本/租金比率去年明显小于1的城市中，这一比率一年之内大幅上升，在北京和成都超过了1，在苏州、沈阳和深圳已经逼近1，大有“后来居上”之势，说明房地产“泡沫”正在向这些地区蔓延。北京和苏州2005年房价涨幅较大，但是租金下降，购房资金成本与租金已经基本持平，未来房价涨幅必将趋缓。而广州和深圳2005年尽管房价大涨，租金涨幅也很大，目前购房资金成本依然低于租金，未来房价有继续上涨的空间。
二、月供/租金比率
目前12个城市的月供/租金比率平均为13倍(表1)，与2005年基本持平。尽管2006年初利率水平的提高增加了还本付息的负担，但是去年3月首付比例的提高降低了之后购房者的月供负担。由于利率上升幅度较小，首付比率上升对月供的影响大于利率的作用。在其他条件不变的情况下月供/租金比率应该明显下降。之所以这一年中月供/租金比率基本持平，是因为房价涨幅大于租金。月供/租金比率没有恶化与央行2005年3月17日公布的取消按揭贷款优惠利率和提高首付比例的政策有关，因为这一政策提高了炒房成本。
对于2005年初已经购房的人来说，他们的月供负担与房价或首付比例的变化无关，而利率水平的提高加重了还本付息的支出，使房租下降或者升幅不大的城市的月供/租金比率有所提高。这个比率如果进一步上升，受现金流约束较大的投机/投资者将难以以租养房，不得不抛售。
具体地说，杭州、上海和南京的月供分别是租金的2、1.8和1.6倍，居复查的12个城市之首，其中杭州的情况与香港1997年房地产价格泡沫破灭前夕相似。北京和苏州的月供/租金比率上升较快，而且从去年的0.82倍分别上升至今年的1.09和1.07倍。这主要是因为房价涨幅明显快于租金。相比之下，由于租金增幅较大，广州和深圳的月供/租金比率这一年来维持在1倍左右。
三、结论
中国房地产价格泡沫依然是局部的，但是泡沫正在向更多的城市蔓延。在过去的一年中，我们复查的12个城市的房地产价格的总体泡沫依然不大，表现在购房资金成本/租金比率依然略大于1。但这一比率比2005年上升了11％，表明总体健康状况有所恶化。某些2005年初房价泡沫现象已经比较严重的城市的购房资金成本/租金比率和月供/租金比率甚至继续上升，买房越来越不如租房。
前瞻地看，我们认为2006年政府出台全国性的新政策抑制房价上涨的可能性较小。按揭贷款利率将保持不变，政府可能通过强化现有税收政策的执行抑制短期炒作、鼓励自住，以期拉动相关消费。我们判断除了以上海为代表的长三角地区之外，2006年房地产价格仍将继续上涨，但涨幅将进一步回落。购房资金成本/租金比率和月供/租金比率将继续上升。上海地区的住宅价格将继续下跌，而北京和珠三角地区房价仍将上涨。
附录：指标介绍
购房资金成本/租房比率
购房资金成本定义为因购买房屋而承担的利息成本。它由两个组成部分：一是按揭贷款的利息支出；二是购房相对于租房的机会成本，即首付款的存款利息损失，因为如果选择租房，可以将用以购房的首付款存入银行获得利息收入，这是购房的机会成本。租房成本(或收益)即为租金。计算公式分别为：
购房资金成本=房价×[(1-首付比率)×按揭贷款年利率+首付比率×存款年利率)
租金成本(对于房客)=租金收益(对于房主)=年租金
我们比较购房资金成本和租房成本(或房租收益)，借以判断房地产价格持续上涨的潜力。对于潜在的购房者来说，如果购房资金成本大于租房成本，他们更愿意租房，削弱房价持续上涨的动力；反之，他们则更愿意购房，推动房价上涨。同样，对于投资者来说，如果购房资金成本高于房租收益，投资欲望将会下降，房价上涨将难以持续。因此，如果购房资金成本/租金比率大于1，房价将难以持续上涨。
上述购房资金成本/租房比率没有考虑有两个因素。第一，它没有包括房屋的购进价格和未来出售价格，而是假定两者相等，即假定房屋折旧率等于同类新房的价格上涨率。如果人们预期房屋将来增值，即房屋折旧率低于同类新房将来的房价上涨率，即使购房利息成本高于租金收益，人们可能在一定时期内依然选择购房，推动房价上涨。第二，它也没有考虑投资者的现金流约束：即使人们预期房屋增值，一旦租金收入不足以支撑按揭贷款的还本付息(即月供)而且房主其它收入来源有限，他们可能选择卖房，对房价形成向下压力。
尽管上述购房资金成本/租金比率没有考虑房屋增值，它仍不失为诊断房地产市场健康与否的有效指标。如果购房资金成本已经高于租金，并且人们由于预期房屋增值仍然选择购房，那么，房价上涨幅度将高于租金的增长，进一步抬高购房资金成本/租金比率。但这种增值预期无法长期持续，也是社会无法容忍的，因为它要求房价涨幅越来越大，或者说房价呈“发散型”上涨，这在理论上是不可能的，而且也没有国际先例。
月供/月租金对比指标
即使购房资金成本低于租金，购房出租可以赚钱，但贷款购房不仅需要付息还需还本。一旦租金下降，部分投资者将无力承受还本付息(即月供)的负担，即受到现金流约束。因此，有必要考虑月供/租金比率。月供与上述购房资金成本相比，前者包括按揭贷款本金的月付，但不包括购房资金成本中的机会成本部分。如果投资者没有其它收入来源，仅靠出租房屋支撑月供，那么当租金下降至低于月供时便会入不敷出，出现现金流问题，不得不抛售。
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