——部分省市座谈会为房改号脉——深化房改需搞清八大问题，本文主要内容关键词为：会为论文,大问题论文,省市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
本报讯 建设部副部长刘志峰近日在部分省、市贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》座谈会上强调指出，贯彻《通知》需要注意和把握以下几个问题：
一、关于停止住房实物分配的时间——不能拖到明年
《通知》要求从1998年下半年起停止住房实物分配，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。目前，多数省（区、市）的深化房改实施方案都根据《通知》要求明确了停止住房实物分配的时间。但也有一些省、区，没有在方案中明确停止住房实物分配的具体时间。各省级人民政府应该按照《通知》的要求和各地方案的制定情况、房改进展情况明确停止住房实物分配的时间，不要把停止住房实物分配的时间推到各市、县去决策，也不要互相观望、逆向攀比，更不能拖到明年。
二、关于个人合理负担水平——60平方米是个参数不能随意改变
个人合理负担水平是深化城镇住房制度改革实施方案制定中的关键。个人负担水平应按照国家统一政策规定计算，即按照“本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比”的四倍来确定。有些地方把60改为70，这是不应该的，应予纠正。60只是一个参数，与目前各城镇住房平均水平也比较一致，各地不能随意改变，否则会造成互相攀比。同样，也不能把全市城镇和郊县职工的平均收入水平作为计算住房补贴的收入依据，要把市区和郊县分别计算，以市区职工平均收入水平，作为计算城市住房补贴标准的收入依据。如天津市把六个城区职工平均收入水平作为统一计算城市住房补贴标准的收入依据；把各郊县分别计算职工平均收入水平作为计算各县城住房补贴的收入依据，这种做法是正确的。
三、关于经济适用住房基准价格的确定——基准价不能高于市场销售价
合理确定经济适用住房基准价格是确定职工住房补贴水平的重要依据，也对今后城市住房价格有重要的引导作用。目前，从个别省（区、市）的方案看，存在扩大住房补贴的倾向，主要表现在经济适用住房的基准价格定得比目前城市经济适用住房的销售价格高出许多，这是不合适的。经济适用住房基准价格的确定，既要考虑实际的可能，能够通过精心设计、加强管理把房子建起来；也要考虑各方面的承受能力，如财政补贴能力和企事业单位的补贴能力，有补贴单位职工的住房支付能力和无补贴单位职工的住房支付能力。
四、关于住房补贴的形式——注意按月补贴的年限不能太短，否则会加大财政和单位补贴压力
住房补贴的形式，实行国家统一政策目标，各地分别决策的原则。各地根据《通知》精神，在住房分配货币化上有些创造。这是应该鼓励的。从目前各地制定方案的情况看，绝大多数省、市采取一次性补贴或按月补贴的形式，有个别城市准备采取基本补贴加一次性补贴的形式。相当一部分省、市采取了“新房新办法、老房老办法”加“新人新办法、老人老办法”的方式，即对新方案实施后参加工作的职工采取按月补贴的办法，对新方案实施前参加工作的无房职工和住房面积未达标的职工采取一次性补贴办法。
在按月补贴中，又分为两种方式：一种是在一定年限内（一般20-25年）逐月发放住房补贴，计入个人账户；另一种是按职工工资的一定比例提高住房公积金缴交率，作为住房补贴，比照住房公积金的办法进行管理。这些都把对新人的住房补贴与长远的住房货币分配理入工资的要求相结合，值得借鉴。但要注意按月补贴的控制年限不能太短，时间越短，测算出的补贴比例就越高，会加大财政和单位补贴压力，也不利于长远的住房补贴理入工资。实行提高住房公积金缴交比例的方式，特别要注意缴交年限和缴交比例的测算。原则上应按照职工工作年限（公积金缴交年限）测定，如35年左右。因为随着分配制度改革的深化，全部收入货币化、全部货币工资化，职工工资基数会逐渐加大，如果年限太短、缴交比例过高，今后难以调整。此外，考虑到职工日常生活，职工个人缴交部分要确定一个合适的比例，不能太高。
五、关于新旧住房政策过渡时期的衔接——防止出现夫妇双方一个按老办法购房，一个按新办法领取住房补贴
首先是在过渡期间新建住房的分配政策衔接问题。目前规定，对于各单位停止住房实物分配，实行货币分配方案出台前已经开工，1999年底前竣工的住房，既可以按《决定》规定的政策向个人出售，也可以按《通知》规定的办法出售。但是已经全面实行住房货币分配的城市应该注意，防止出现夫妇双方一个按老办法购房，一个按新办法领取住房补贴的情况。
其次，各地要对过去出售公有住房中实行的各项政策进行一一清理，严格按照《决定》规定的政策出售现有公有住房，使新旧政策下职工负担基本平衡。没有国家政策依据的折扣要坚决取消，有依据的可以保留，情况发生变化的要调整。如一次付款折扣，当时是由于银行存款利率高于住房公积金的贷款利率，为鼓励职工一次付款，加快资金回收而确定的。但目前随着银行存款利率多次下调，应进行具体测算，重新考虑这项政策的合理性。如北京已经明确取消了一次性付款折扣，这是正确的，符合《决定》精神的。
六、关于住房未达标职工的补差——采取按面积补差的办法在级差地租比较大的城市会产生一些问题，按价值量补差更体现公平
是按面积补差还是按住房补贴量与现有住房价值量之差对住房未达标职工进行补差，《通知》并未明确。但这关系到如何理解和衡量住房是否达标问题，关系到是往老方案靠还是往新方案靠。老方案是以面积作为住房分配标准，新方案是以货币价值量作为分配标准。如果向《通知》精神靠，就应该按价值量补差；如果向老的住房实物分配的方案靠，就按面积补差。
目前各地一般采取按面积差额的办法进行处理，这种办法在级差地租较小的城市是可行的，而在级差地租比较大的城市就会产生一些问题。如某一城市，市中心地带房价每平方米6000元至7000元，城市边缘地区为2000元。假设同一单位内工龄相同、职务相同的职工，住房标准为90平方米，但一个在市中心住80平方米，价值48万元；一个在城市边缘地区住120平方米，价值24万元。如果按照面积补，80平方米的要补差，住在效区算超标，这显然是不合理的。因此，各城市要根据本城市级差地租的大小考虑具体方案，确定是按照面积补差还是按照价值量补差。
按价值量补差的办法更好地体现了住房公平问题，也可以在把增量部分纳入新的分配机制的同时，把旧房也按新的分配制度进行调整。停止住房实物分配、公有住房可以进入二级市场之后，客观上已经形成了按住房市场价值衡量住房所得的机制，应尽量按价值量进行补偿和确定住房是否达标。中央国家机关方案明确实行价值量补差。补差问题涉及职工面大，政策的确定一定要慎重。
七、关于职工已购公房进入二级市场问题——应在搞好收益处理办法和建立家庭住房档案的基础上稳步推进
各地对开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场非常积极，结合本地情况也制定了一些试点办法，确定了试点城市，有的已经开始试点。但现在有的地方对住房交易收益的处理问题、住房普查问题、建立职工家庭住房档案问题不够重视。特别是对已购公房上市后收益变现后的收益调节问题是一个需要引起高度重视的重要问题。俞正声部长在全国会议结束时对这个问题作了反复强调。住房交易的收益是全部归个人所有还是一部分归个人、一部分归单位，税收的比例如何确定等都要认真确定。特别是在级差地租较大的城市这个问题尤其应引起注意，大部分省会城市和计划单列市都会有这个问题。各地一定要充分考虑到这个问题的复杂性和对社会的影响。在搞好收益处理办法，建立职工家庭住房档案的基础上，稳步推进二级市场的试点工作。
八、关于企业房改问题——应按企业划类的不同情况搞房改
目前各地已出台和正在研究的方案，大部分是针对机关制定的，对企业考虑较少。但企业房改又是城镇住房制度改革的重点，希望各地对企业房改予以充分重视。
企业房改大致可以分为以下几类处理：
对新建企业，住房补贴或住房公积金在企业建立之初应一步到位，直接进入新体制，这些企业包括私营企业、外资企业和合资企业；
对工资水平较高，用职工家庭年工资收入的四至五倍在当地可购买一套商品房的企业，视同工资中已经包含了应有的住房消费含量，可以不实行住房补贴，但是仍要实行住房公积金，可将增发工资列入住房公积金用于解决住房改善问题；
对于经济效益较好、有一定的住房建设资金的企业，可以考虑新人按住房公积金的方式实行住房补贴，老人采取一次性住房补贴，在职工购房时一次性发放；
对于效益一般，没有固定建房资金来源的企业，实行住房一次性补贴办法，能补多少就补多少，但补贴的标准不能高；
对于效益较差，发工资都有困难的企业只能通过经济发展、企业改制、产品结构调整或者经营状况的改善来解决。