房地产估价方法及相关问题之研究
林汉武 深圳市恒生卓越投资有限公司
摘要： 房地产是我国社会经济的支柱型产业，要想从事房地产行业，特别是二手房交易，就必须具备房地产估价能力，必须掌握房产估价基本的理论，然后在实践中灵活运用理论知识，研究并解决遇到的一系列问题，在此基础上，拓展并充实自己的理论。目前，房地产市场中估价的方法主要有其中，分别是成本法、剩余法、收益法、市场比较法、线路价法、基准地价法和假设开发法。本文主要分析成本法、市场比较法和收益法这三种房地产估价方法及相关问题，以飨读者。
关键词： 房地产；估价方法；相关问题
前言
改革开放以来，随着我国社会经济的迅猛发展，房地产行业月获得了飞速的发展，且市场规模越来越大，逐渐成为我国社会经济发展的支柱型产业。但房地产的过快发展，导致房屋价格存在较大的水分，为了客观反映某地区房地产真实的市场价值，房地产估价人员必须根据估价的目的，遵循估价的原则，按照特定的程序，运用有效的估价方法，综合分析影响本地区房地产价格各种因素，在此基础上，结合工作人员自身估价的经验，对房地产在特定时间内最合理的价格进行估计、推测和判断。其中成本法、市场比较法和收益法是三种最基本的房地产估价方法，在实际的运用中，采用这三种方法进行估价，结果具有一定的差异，这就要求估价人员必须合理分析并评价估价的结果，然后合理处理并取值。
一、房地产估价的方法
(一)成本法
成本法共分为两种，一种是成本积算法。是对已取得土地或者已实现的土地开发各项成本的费用进行核算，剔除其中不正常的因素价值，然后对正常的成本费用进行累积，扣除一定的资本利息与投资利润后得出土地使用权价值的一种方法；第二种是重置成本法。是对现有房屋按照市场的标准，测算重新建造所需的成本，然后扣除资金、利息及相应的建设利润后得出的价值，在此基础上，根据实际的情况及相关的法律规范，确定房屋的成新率，再将二者相乘得出房屋估价的一种方法。
(二)市场比较法
市场比较法是将估价的对象与近期类似的房地产交易进行比较，然后对其成交价格进行适当的调整和修正，一估算出合理价格的一种方法。
(三)收益法
收益法一般又被称为收益还原法，是指根据不同地区、不同用途及类型的房地产的收益，返算其价值的方法。其计算公式为：房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
二、三种房地产估价方法适用的范围
(一)成本法适用的范围
在实际运用中，任何新近开发建设、计划开发建设以及计划拆迁重建的房地产，均可采用此方法进行估价。而且，该方法还适用于学校、医院、政府办公楼、厂房、机场以及体育场馆等特殊需求且很少产生交易的房地产。此外，在房屋保险以及其他的损害赔偿中，也经常使用成本法进行房地产估价。
(二)市场比较法适用的范围
在使用成本法时，经常出现的问题时人们对于成本的认知。这里所说的成本，一般是指社会成本和机会成本，而不是一般意义上的会计成本或个别成本。换句话说，就是指房屋购买者所要支付的全部款项，而不是单单指开发商开发的成本。此外，存在的问题是对房地产估价时折旧值的求取。对于拥有一定年头的房地产，应对其进行物质折旧、功能折旧以及经济折旧。但很多人往往都没有进行相应的折旧计算。
1949年北平解放后，金毓黻开始自觉阅读马克思主义论著，并主动交往马克思主义史家，进而对唯物史观的认知程度不断加深。
(三)收益法适用的范围
收益法一般是以预期原理为理论依据的。因此，该方法适用的范围一般是投资性房地产市场。
三、房地产估价方法存在的问题分析
(一)成本法存在的问题
这种方法具有极高的准确性和实际的指导意义，通常被运用到房地产市场比较成熟、成交十分透明且比较案例较多的时候。
(二)市场比较法存在的问题
中国特色社会主义“四个自信”的提出并非偶然，汇聚为既在经济、政治、文化、社会等领域强调坚持科学社会主义基本原则，又在应对时代挑战、解决现实难题中强调实事求是、与时俱进的精神品格。当前，坚定中国特色社会主义“四个自信”，主要应着力于以下几个方面：
在应用市场比较法时，估价工作人员通常会出现选择不恰当比较案例的问题，这样一来，就很容易导致房地产估价的准确性；第二个问题是股价工作人员对于可比案例成交的价格进行修正时，易出现误差的问题。因为当前我国还没有明确规定因素权重以及如何高因素修正系数的准确性，这就使得很多估价人员无法准确把握，只能凭借个人经验进行修正，这样就导致修正系数具有较高的主观随意性，无法真正保证估价结果的公正性和客观性。
(三)收益法存在的问题
收益法经常出现的问题时无法确定未来的纯收益，也无法确定收益的还原利率。但当前我国的房地产评估行业尚处于发展的阶段，各方面的体制建设还不完善，而且从业人员的素质也参差不齐，这就导致在进行未来收益评估是存在着较大的误差。
临床上面对“镜面人”这类罕见病例，外科医生手术治疗应站在内脏器官反位的角度去思考和操作，并精细分辨除脏器反位以外的解剖结构变异，积累经验，提高诊治能力。
为了解枢纽模块可能作用，对得到的枢纽模块进行GO富集及KEGG通路分析，结果显示基因显著富集于细胞周期相关生物过程及通路。另外GSEA显示枢纽基因高表达组主要富集于细胞周期及免疫相关通路。许多研究显示肿瘤发生发展与细胞周期密切相关，细胞周期相关通路可能成为肿瘤诊断、预后判断及治疗靶点[28-29]。综上，本研究筛选得到的枢纽基因可能通过细胞周期相关通路来影响肾透明细胞癌进展及预后。
四、解决的对策
(一)完善评估的理论及方法
在当前情况下，要想完善评估的理论和方法，相关单位和个人应积极借鉴国外成熟的评估理论和方法，对我国现有的评估方法进行创新和完善。这样才能有效地提高房地产估价的准确性、客观性和公正性。
(二)加强房地产估价人员能力与素质建设
在当前情况下，针对我国房地产评估人员素质和水平参差不齐的现象，我们应学习外国的方式，严格房地产评估人员的选拔，要想成为房地产估价人员，必须经过严格的考试。另外，对于现有的房地产估价人员，相关单位应加强对他们的培训，引导他们学习先进的理论知识，掌握科学的评估方法，这样才能保证房地产价值评估结果的客观性、公正性和准确性。
五、结语
综上，本文分析了当前我国房地产估价的三种基本方法及其适用的范围，并进一步探讨了存在的问题，在此基础上研究了解决的对策，这仅为笔者的一点个人浅见，希望能为相关人士的研究和工作提供参考，更好地进行房地产估价，为购买者提供客观、公正、准确的估价结果。
参考文献：
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[3]林舜娜.房地产评估存在的主要问题及其方法改进研究[J].建材与装饰,2017(39):215-216.
中图分类号： F293.3
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)022-0380-01
标签：房地产论文; 估价方法论文; 相关问题论文; 深圳市恒生卓越投资有限公司论文;