承租人诉请直接实现优先购买权：判决支持，本文主要内容关键词为：承租人论文,判决论文,优先购买论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
【裁判要旨】在承租人行使优先购买权案件中，若能认定承租人有购买承租房屋之意愿，则在认定出租人与第三人所签订的房屋买卖协议无效后，可以迳行判决承租人直接依据该协议内容受让承租房屋，否则，应将出租人与第三人之间的买卖协议作为效力待定合同，考虑善意第三人的合法权益保护。
■案号 一审：(2005)屯民一初字第268号 二审：(2005)黄中法民一终字第120号
【案情】
原告：刘金昌。
被告：安徽省黄山新街商城发展有限公司(以下简称新街公司)。
被告：安徽省黄山西园置业有限公司(以下简称西园公司)。
第三人：陈爱萍。
第三人：张望。
原告刘金昌诉称：2003年1月1日，原、被告签订房屋代理租赁合同一份。合同约定：原告承租被告新街公司受托代理出租的店面，并支付房租；原告在租赁期间正式提出购买该房屋时，该房屋如未销售，原告在同等条件下有优先购买权。原、被告签订合同之时，该房屋并未销售；此后，原告亦一直未被告知该房屋要销售。2005年5月26日，黄山市屯溪区人民法院通知原告应诉两第三人诉原告房屋租赁合同纠纷一案，原告才发现被告西园公司已将房屋卖于两第三人。由于被告西园公司在卖房时并未通知原告行使优先购买权，其擅自转让房屋的行为侵犯了原告的合法权益，故请求法院宣告被告西园公司与两第三人的房屋买卖协议无效，准许原告在同等条件下行使优先购买权。
被告西园公司辩称：同意与第三人陈爱萍、张望解除商品房买卖合同，由原告优先购买该诉争房屋，但原告必须在收到本陈述书(已送给原告)之日起一周内将购房款交付被告，并办理购房手续。
第三人陈爱萍、张望述称：第三人同意与被告西园公司解除商品房买卖合同，由原告优先购买该诉争房屋，但原告须及时将购房款交付西园公司，办理购房手续，以便西园公司退还第三人已交付的购房款。
安徽省黄山市屯溪区人民法院经审理查明，2003年1月1日，被告新街公司接受房屋产权人被告西园公司委托，与原告刘金昌签订房屋代理租赁合同，将黄山新街购物城一层A区南侧1、2号，A区中侧1号，E区南侧1、2号出租给原告经营“有意思”休闲饮食。合同租赁期为3年，自2003年1月1日至2005年12月31日。2003年12月26日，被告西园公司在未告知原告的情况下，将位于黄山新街购物城E区南侧2号卖于第三人陈爱萍，将A区南侧1号卖于第三人张望。
【审判】
黄山市屯溪区人民法院认为，被告西园公司在原告刘金昌承租黄山新街购物城一层A区南侧1号、E区南侧2号店面期间，未履行法定告知义务而将原告承租的房屋出卖给第三人，侵害了原告的优先购买权，故对原告诉请予以支持。据此，法院确认被告西园公司与第三人签订的房屋买卖合同无效，原告刘金昌在西园公司给予第三人的买房条件下，仍享有优先购买权。承租人的优先购买权是一种形成权，只要条件相同，承租人的单方面意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同。为切实有效地保护承租人的优先购买权，减少当事人的讼累，法院同时确认原告刘金昌与被告西园公司就系争房屋的转让关系成立，双方应严格按照被告西园公司与第三人签订的商品房买卖合同之条款履行。依照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》(以下简称《意见》)第132条、民事诉讼法第一百二十八条之规定，判决如下：
1.被告西园公司与第三人陈爱萍于2003年12月26日签订的商品房买卖合同无效。2.被告西园公司与第三人张望于2003年12月26日签订的商品房买卖合同无效。3.原告刘金昌与西园公司就黄山新街购物城A区南侧1号、E区南侧2号的房屋转让关系成立，刘金昌于本判决生效之日起3日内向西园公司支付购房款人民币3480000元；西园公司按其与第三人张望、陈爱萍签订的商品房买卖合同的约定为刘金昌办理该房的房地产权证。4.被告新街公司不承担责任。
宣判后，原告刘金昌以一审判决其应在判决生效后3日内支付购房款、期限过短为由提起上诉。二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
作为一种民商法律制度，承租人优先购买权是指承租人依法定或约定，在出租人出卖租赁房屋于第三人时，得以同等条件先于他人而购买的权利。本案所涉优先购买权受侵害后如何进行司法救济的路径选择，就是衡情度理融入法律论证而引发的司法实践中颇多争议的一个问题，其焦点主要存于三个方面：
一、迳行判决之于优先购买权的适用
本案原告刘金昌自签订房屋租赁合同后，与被告西园公司之间形成租赁关系。作为承租人的原告依法在同等条件下享有优先购买权，双方所签租赁合同对此亦有约定。被告西园公司未尽通知义务而将原告承租的房屋售予他人，显然侵害了原告的优先购买权。但是，优先购买权受到侵害后如何通过司法救济加以保护和实现，我国法律未作详尽规定，只是在《意见》第132条中规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失优先购买权的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。我国的司法解释和审判实践也都是将“宣告出租人与其他买受人的买卖合同无效”作为对优先购买权被侵害后进行司法救济的主要手段。
但由此产生的问题是：出租人与买受人签订的合同被认定无效后，法院是否可以迳行判决承租人依据该协议直接行使和实现优先购买权？
多数意见认为，出租人作为讼争房屋的合法所有人，仍然有权决定是否出售或以何种价格和条件出售讼争房屋。依据民事诉讼法的自愿原则，尽管法院作出宣告买卖合同无效的决定与要求承租人以同等条件购买承租房屋有密切关系，还是不应对两个不同的诉讼合并处理。也就是宣告合同无效虽然阻止了出租人与第三人之间的买卖交易，却并不导致优先购买权人就能够与出租人直接签订买卖合同。然而，根据这一观点，买卖合同宣告无效后，出租人完全可以不再出卖其房屋，造成承租人的优先购买权形同虚设而无法实现；承租人也可能不再买入该房屋，导致出租人进行买卖交易的目的落空，产生相当大的经济损失，比如，其与第三人订立合同的成本支出，以及因与第三人买卖合同被宣告无效而对第三人的损害赔偿等；另外，对第三人亦存不利。显然，这种做法有违于优先购买权的制度设计初衷。
近年来，不少学者及部分地方法院开始提出和试行优先购买权的迳行判决方式，亦即承租人以诉讼方式提出行使优先购买权，并有在同等条件下购买承租房屋之意愿，法院就可以在宣告买卖合同无效的同时，迳行判决承租人全盘接受出租人与第三人所订立的买卖合同条件，并在判决生效后的合理期限内加以履行，从而实现承租人行使诉权的目的。上述案例就属于这种情况，原告刘金昌由于优先购买权受到侵害而提起诉讼，法院认定其在同等条件下具有购买承租房屋之意愿，故在宣告被告西园公司与第三人商品房买卖合同无效的同时，迳行判决原告刘金昌直接依据该合同约定向被告西园公司支付购房价款，西园公司亦应依此为原告办理该房的房地产权证。笔者同意这种做法，理由主要有两点：
首先，优先购买权作为一种形成权，依承租人的单方面意思表示即可成立。作为承租人的原告享有的优先购买权是一种附条件的形成权，根据形成权的法律特征，只要条件相同，原告的单方面意思表示就可在其与被告西园公司之间形成以被告西园公司与第三人所签合同为内容的协议。为了避免买卖合同被宣告无效后原告放弃其优先购买权的背信情况出现，应当推定只要原告起诉请求宣告买卖合同无效，并有购买承租房屋之意愿，其以同等条件买入的单方面意思表示即告成立。这样，作为承租人的原告行使和实现优先购买权的结果，就是由法院迳行判决在原告刘金昌与被告西园公司之间成立一个以同等条件为内容的买卖合同。
其次，得以体现任何人不能因过错而获利的原则。被告西园公司在出卖房屋时，依法对原告负有及时告知义务，如果原告诉请宣告被告西园公司与第三人签订的买卖合同无效成立，则作为过错方的被告西园公司不应为之获得更多利益。然而，现实中由于房价上涨，合同宣告无效时的房价往往高于合同签订的约定价格，如果法院在合同无效后无法迳行判决原告行使同等购买权，那么被告西园公司就可能为了规避对第三人主张的差额损害赔偿，转而长期持有该房屋或采取其他合作经营方式，获得远高于原来卖出成本的利益，从而与上述原则相悖离。故此，迳行判决亦在法理之中。
此外，优先购买权的迳行判决还应注意以下问题：
第一，为确保承租人有足够的经济能力履行迳行判决后与出租人之间新的买卖合同，诉讼中可以要求承租人提供等值于新的买卖合同支付对价的担保，以表明和保证其行使优先购买权的意思。对于第三人以贷款方式买房，承租人亦没有能力一次性付款而诉讼期间又无法确定信贷机构是否同意向其贷款用于购买租赁房屋的，则可允许在执行期间待承租人成功申请贷款后才正式履行迳行判决后的新的买卖合同。
第二，迳行判决承租人与出租人之间因行使优先购买权而形成的买卖合同，其内容应结合宣告无效合同的特点加以考虑，以使合同能够履行，而不是苛刻地理解“同等条件”。特别是依据出租人与第三人所签合同的内容，第三人支付房款的期限已经届满，那么“同等条件”中关于付款期限的约定对承租人就不应发生法律效力，否则承租人将不得不陷入迟延履行的窘境。在这种情况下，对于承租人来说，只有在迳行判决其与出租人依照先前无效合同的内容形成新的买卖关系生效后的适当期限内，付款期限方能届满，以便给承租人留出合理的付款时间。因此，承租人在出租人与第三人约定的付款期限届满前没有支付价金的，既不发生履行不能，也不陷入迟延。
二、第三人善意取得的认定和适用
必须注意的是，迳行判决之于承租人优先购买权的适用有一个必要条件，就是能够认定承租人有购买承租房屋之意愿。如果承租人并无购买承租房屋之意愿，出租人与第三人所签的买卖合同又不存在其他法定或约定无效的情形，则从优先购买权作为一种期待权角度而言，法院不宜马上宣告买卖合同无效，而是考虑能否对善意第三人给予保护，藉此判断是否需要支持承租人的诉讼请求。
物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产，使得第三人善意取得对抗承租人的优先购买权成为可能。同时，我国不动产登记还具有明显的实质审查主义倾向，其推定力和公信力也成为不动产善意取得制度赖以存在的基础。然而，优先购买权纠纷案件中，这种第三人的善意取得保护肯定会与承租人的优先购买权发生冲突，“当各个原则互相交叉的时侯，要解决这一冲突，就必须考虑有关原则分量的强弱。”①维护交易安全系民法之要旨，善意取得制度作为对物权排他性权利的一种限制，其目的就在于此。所以，若不能认定承租人有购买承租房屋的意愿，善意第三人就应受到登记公信力的保护，优先购买权也不再具有物权的追及效力。
那么，优先购买权纠纷中的第三人善意取得如何认定呢？依据我国物权法第一百零六条规定，善意取得的适用应符合以下条件：出租人未依法通知承租人而丧失处分权；第三人为有偿受让；第三人存在对优先购买权不知情的法定理由；已完成预告登记或变更登记。
在适用不动产善意取得制度时，应对以下几个问题给予关注：
1.优先购买权纠纷处理适用善意取得制度的前提条件，必定为承租人行使优先购买权时没有购买承租房屋的意愿。如果承租人提起优先购买权诉讼无涉于同等条件下买入承租房屋，可推定为其意在于利用优先购买权进行恶意诉讼，以达致阻止出租人正常出售房屋之目的，从而不利于房屋价值的充分实现，也不利于善意第三人的合法利益保护。
2.出租人未向承租人履行告知义务而与第三人签订买卖合同，系属无权处分。根据合同法第五十一条规定，无权处分是效力待定的合同。此时，若行使优先购买权的承租人不愿购买承租房屋，则应作有利于第三人的善意取得解释。可即便如此，也不宜直接确认出租人与第三人签订的买卖合同有效，以实现民法体系的协调及满足理论体系的内在逻辑，避免造成法律适用上的冲突。
3.在不动产无权处分行为中去除无权处分这一因素外，其他因素应符合法律行为成立和生效的要件。如果存在无权处分之外的可导致转让行为无效或可撤销的因素，就没有适用不动产善意取得制度的空间，比如，登记异议应视为登记簿所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人无法依据登记的公信力而受到保护。
另外，当对第三人的善意取得认定成立时，法院应当向承租人释明其有权向出租人提起损害优先购买权的侵权之诉，损失范围至少包括：(1)预期可得利益，也就是确定讼争房屋的评估现值与出租人转让房屋所得价款的差额，作为承租人行使优先购买权的期待利益损失。(2)信赖利益，如果优先购买权人基于对出租人的信赖，而采取了履行合同的必要措施，由于出租人的过错而造成了与此相关的实际损失，出租人应向承租人赔偿。事实上，在迳行判决优先购买权的案件中，第三人也可加以参照而向
出租人索赔。
三、买受人的诉讼地位如何确定
优先购买权纠纷案件往往涉及出租人、买受人和承租人等多方参加诉讼，对于承租人主张优先购买权提起的诉讼，买受人的诉讼地位如何确定，各地法院掌握不尽一致。通说认为，应将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼，本案即为这种情况。这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，或者作为善意第三人而合法占有标的物，或者由于买卖合同无效而返还标的物。也有少数意见认为，应将承租人与买受人列为共同被告。对此，笔者认为应根据不同情况有所区分。
上文述及迳行判决和善意第三人时作过一种区分，如果认定承租人有购买承租房屋的意愿，法院可迳行判决承租人直接依据出卖人与买受人所签买卖合同实现优先购买权，这种情况涉及买受人丧失了对标的物的占有使用，若买受人处于无独立请求权第三人的地位，则无法通过行使一些重要的诉讼权利维护自身的合法权益，在这种情况下，宜将买受人列为共同被告。但是，如果承租人在诉讼中始终不愿购买承租房屋，法院则将买卖合同视为效力待定合同，转而审查考虑第三人的善意取得是否成立，以及出租人与第三人所签买卖合同是否存在其他法定或约定无效的情形，这时应把买受人列为无独立请求权的第三人。