唐兰
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摘要：近年来，我国大多数房地产企业有融资渠道单一、融资成本高、融资风险大等问题。新的融资模式对于房地产企业来说势必可以缓解当前的融资形势。房地产众筹作为一种新型互联网金融商业模式，不仅发挥互联网金融融资功能，也为房地产投资行业带来了突破性的商业模式。本文对房地产众筹发展模式进行探讨分析。
关键词：房地产；众筹；发展模式
1引言
房地产市场的黄金时代已经过去，现在步入稳步发展的阶段，在新经济形势下，房地产开发也需要转变思路，转换位置，作为一个地产综合服务商的角色出现在世人面前，房地产开发是一个系统的复杂的流程，就像一颗一颗珍珠，需要房地产开发商作为引线将一颗一颗珍珠串起来，地产综合服务商应运而生。
2众筹概述
众筹是英文crowd funding中文翻译，原意指面向大众筹措资金，完成由于个人资金不足而不能完成的项目，并将项目的成果的一部分向出资人返还的融资方式。在互联网时代，它的运作模式通常由网络门户提供一个信息配对的平台，让项目方和资金方在平台上进行匹配；资金方在网络门户上寻找自己感兴趣并愿意投资的项目，使得项目方能够利用筹集到的资金将创意转化为产品或服务。2012年12月，一个叫Fundrise的美国网站在房地产领域第一个引入众筹概念，由此开启了“房地产众筹”的先河，此后房地产众筹迅速发展起来。众筹即大众筹资或群众筹资，香港译作“群众集资”，台湾译作“群众募资”，由发起人、跟投人、平台构成。具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。众筹最初是艰难奋斗的艺术家们为创作筹措资金的一个手段，现已演变成初创企业和个人为自己的项目争取资金的一个渠道。众筹网站使任何有创意的人都能够向几乎完全陌生的人筹集资金，消除了从传统投资者和机构融资的许多障碍。
3众筹的兴起及在国内的发展情况
众筹的兴起源于美国网站kickstarter，该网站通过搭建网络平台面对公众筹资，让有创造力的人可能获得他们所需要的资金，以便使他们的梦想有可能实现。这种模式的兴起打破了传统的融资模式，每一位普通人都可以通过该种众筹模式获得从事某项创作或活动的资金，使得融资的来源者不再局限于风投等机构，而可以来源于大众。
2011年，我国第一家互联网众筹平台“点名时间”成立，3年之后众筹模式才被运用到房地产领域。2014年被称为中国“房地产众筹”元年，万科与搜房网合作推出我国首例房地产众筹项目。本文认为国内众筹在房地产领域的快速发展的主要原因在于：首先，互联网金融影响不断扩大，为众筹模式的发展提供了土壤。随着互联网金融的地位逐步确立起来，在2014年开始逐步进入了金融机构和监管层的视野，并获得了更多跨界合作的机会。其次，众筹行业，尤其是股权众筹获得官方认可。2014年12月，中国证券业协会发布《私募股权众筹融资管理办法（试行）征求意见稿》，对股权众筹非公开发行的性质、股权众筹平台的定位、投资者的界定和保护、融资者的义务等方面做出相关界定。这标志着股权众筹正式的得到监管层认可，众筹进入正轨发展的时代。互联网金融由于其高风险的发展以及业务模式触碰法律界线，一度引发取缔的呼吁，而《征求意见稿》的出台则稳定了众筹行业的发展预期，促进了众筹的发展。最后，房地产行业持续低迷，亟需创新支持。根据国家统计局数据，2014年全国商品房待售面积为62169万平方米，较2013年增加26.12%；商品房销售面积同比下降7.6%；全年商品房总体成交低迷，库存不断攀升。开发商为了降低库存回收资金，在营销渠道方面不断创新，从而将众筹模式引入房地产行业。
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4众筹模式分析
4.1房地产股权众筹
筹资者在众筹平台发布众筹项目信息，供社会大众选择投资，每个众筹项目都预先设定一个目标金额，投资者的投资额要在预定的时间内达到该金额才能正式发起众筹项目，如金额不足按规定平台就会将资金退还给投资者。筹资完成后，众筹平台会出面成立由所有投资者组成的有限合伙公司，为了降低投资风险，有的平台还会以领投人身份投资该项目，在这种限合伙公司中，平台作为领投入扮演着与普通投资者一样的普通合伙人的角色。有限合伙公司仅负责将筹到的资金投到房地产项目中，它本身不参与房地产项目的日常开发和管理，而由房地产商独立负责管理与运营项目。项目所有权由有限合伙公司与房地产商共同持有，房地产商和有限合伙公司按各自投资比例共享物业租金和销售所得，同样各投资人也是按各自在有限合伙公司投资比例分配收益。在该模式中，投资资金通过有限合伙公司直接投给了众筹项目，众筹投资者作为有限公司投资人和股东需要承担项目开发中可能产生的各种风险一旦房产无法售出或出售价格不理想，投资者将会蒙受经济损失，严重者血本无收。
4.2房地产贷款众筹
房地产贷款众筹的本质是债权众筹，众筹平台为了减小投资者的风险，投资者没有直接与开发商发生借贷关系，而是众筹平台发行债券，投资者购买众筹平台的债券，然后平台用出售债券的资金贷款给开发商。在房地产贷款众筹模式中，投资者投资购买的是众筹平台发行的债券，众筹平台以债券筹资，之后平台作为出资人再贷款给开发商。这种模式的本质是众筹平台作为第一出借人把钱贷给开发商，然后众筹平台以自身信用发行债券，筹集资金。投资者无需承担项目开发和房地产市场的风险，投资者能否回收本金和获得收益取决于众筹平台的运营状况。众筹平台承担了项目开发和房地产市场萧条的风险，所以可以获得更多的收益而不仅仅只是赚取管理费。众筹平台在这种交易结构中发挥的功能类似银行，一方面利用平台信用获取投资者的资金，另一方面放贷给房地产开发商，从中赚取息差。另外，这种模式也可看成是资产证券化的一种形式，众筹平台充当特殊目的载体，发挥风险隔离的作用和销售发行的作用。这种模式的风险主要是在平台形成了资金池，造成期限和利率的错配。这对平台的风险控制水平有较高的要求，平台很容易因为一笔贷款难以回收引发整个平台资金链的运行困难。由于在房地产贷款众筹模式中，投资者承担的风险较小，所以房地产贷款众筹模式的投资回报率要低于房地产股权众筹模式。
4.3开发理财型
投资者必须充分认同开发商从项目前期规划——开发建设——招商运营这一整个阶段的商业模式。一般来说，这种模式门槛较高，产品持有期较长。众筹产品需要依托基础资产而推出，例如“稳赚一号”的基础资产就是万达广场，募集来的资金投入只进行出租而不出售的万达商业地产，投资者获得商铺租金以及物业增值收益。对于开发商来说，这解决了在开发建设环节融资困难的问题。
4.4运营理财型
运营理财型的众筹方式的实质是开发商依靠众筹让多个投资者持有物业产品，从而使每个投资者的投资资金减少，进而改善资金现金流，实现项目去化的目的。也就是说：开发商可以依靠很高的售价得到资金并获得长期管理资产的费用；投资者也可以通过投资金融产品得到一定的物业权益，从而得到期内的物业增值和租金收益。虽然这类众筹参与的门槛较高，但是产品持有期很长。
5结语
在经济新常态的背景下，房地产企业面临着创新优化、运维转型的压力。房地产众筹模式具有良好的商业前景，未来有极大的发展空间。在实际企业运用的过程中，要与市场具体情况相适应，进行适当的调整与创新，才能充分发挥房地产众筹模式的优势。
参考文献：
[1]美国众筹融资模式的发展及其对我国的启示[J].肖本华.南方金融.2013(01)
[2]房地产众筹：发展现状与策略选择[J].邱峰.新金融.2015(12)
[3]房地产开发企业融资渠道创新研究[J].郝胜春.住宅与房地产.2016(24)
论文作者:唐兰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第21期
论文发表时间:2018/11/27
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