宁波富力房地产开发有限公司
摘要：商业地产项目不同于一般的民用住宅工程，其涉及的施工单位众多，且设计亦常随业业要求而时作变更，使施工总承包在总体上难以协调和管理。为此，针对商业地产的特点，进行有针对性的施工管理，切实做好进度控制，实现了工程建设项目的工期目标和质量目标。
关键词：商业地产；施工工期 ；设计变更 ；竣工验收
大型商业地产项目由于参与施工的承包单位众多，工种交叉，影响进度的因素复杂多变，从而导致施工进度控制较为复杂且不易有效把握;加之设计、供应、施工对现场场地的要求等方方面面各有需求，如设计变更、物资供应脱节等，造成协调不易、解决问题的难度加大，接口关系复杂。因此，如何在商业地产项目中利一学组织、有效协调，做好进度控制工作，实现工程项目建设的工期目标和质量目标，是一个急待研究的全新课题特别是本例中的商业项目对开业时间的节点要求特别严格、合作伙伴相当多，所以，抓工期控制、做好建设过程的施工管理是一个重要且复杂的过程。
1商业地产的施土管理特点研究
从施工前期制定计划对工期进行控制，强调责任工程师的作用商业地产的施工管理特点研究商业地产在建造前一般己引入主力商业企业预约进程，因此，在项目建设时，本项目的实际开业节点己确定。故在设计前期，必须对项目的施工节点进行严格的控制，以明确委托设计时间、设计完成时间、施工单位进场时间、装修时间、移交管理公司时间等节点，并在每个环节都落实有具体的工程师负责跟踪、确认，当任何一个环节和计划时间点不吻合的时候，该工程师均会进行协调、修正、调整，以确保他的工作和对项目负责人的责任能够落实，这样可以从大的方面保证工期的如期实现。
2施工过程变更对工期影响的控制
目前不少大型商业企业不但对内部布局、设施有要求，对建筑的外部形体布置也有要求，对门窗、卸货平台等要求还非常高。因此，在施工中经常会出现大量的改动，有时还需要对结构进行改造。这些大量的变更和调整不仅影响工期，还会增加造价如有些商业铺位的位置和大小也要进行调整，于是需对原来独立计量的水、电、燃气都要进行修改，这样会给原来设计的设备用房的容量带来很大的压力，甚至会影响整个供水、供电、供暖和空调系统的划分，所以，管理者在前期就要进行大量的内业资料的归档处理工作。当遇到上述这些情况或牵涉到工程量的变更和工程价款的变更时，往往有着一分复杂的管理程序和技术程序，有些项目甚至必须在完成程序确认后才能进行施工。因此，施工项目管理对于变更部分的时间均应有明确的要求，发生变更后的流程也要有明确的应对预案，变更审核的每一个节点
都应有完成时间的要求，同时对施工单位在接单后的施工完成时间也要有具体的明确的要求。
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3装修过程中协调对工期影响的控制
商业地产的另一特点是工程进度常被企业开业时间所控制，而装修商业开发项目多数都属于订单式，里面有多种商业业态，其中主力商户(重要租赁力一或购买力一)对开业要求均有具体约定。在商务谈判完成并签订协议后，开业时间就己经确定，根据这个节点倒排工期施工也就成了商业地产的常规做法。这个工期是绝对不能突破的，一旦违约将给开发商带来商业索赔或造成极大的经济损失所以为保证商场开业，经常会出现分段交工、分段验收的情况。对此，施工总承包单位在交付给主力租户的装修日期上均应有明确要求，对总承包单位下属的装修公司的进场和要求也应有很强的时间要求，对交接时双力一的界而有清晰的标准，在施工合同中均应明确延期交接的责任和罚金在这段施工过程中，由于有多家装修单位同时在某施工段上进行交叉施工，现场的管理非常重要，而且要预留相应的时间进行装修后的清理、铺货，这个时间节点必须要控制好，不能因为忙乱而影响交付日期。同时该阶段要切实做好施工安全措施、确保安全。
4外部配套的施工对工期影响的控制
外部配套直接关系到商场能否顺利开业。外部配套主要指交通、市政电讯和各种管线，比如供水、供电和燃气工程。这些工程属于专项分包项目，不由开发商控制，所以，管理者必须和相关单位签好合同并力促这些单位在相应的时间节点完成施工这些工作完成后才能做相应的其它工作在目前条件下，这些工作还应努力求得地力一政府的支持，协调好交通市政、电讯、水、电、燃气等专业部门，及签订各施工协议协议签订后，我们还对相关公司的合同执行情况进行适时的促进。此部分的工作量相当大，牵涉范围相当广，这时候协调工作就非常重要。如外部工程相同路线这一块就应尽可能地让各家单位在差不多时间点同时施工，同时埋燃气管、自来水管、布设电缆，以减少重复工作量这就要求我们自己将排计划的时间至少提前1~5个月，以确保在商场开业前，实现通电、通水、通气、通交通、通电讯，为商业地产的如期使用提供基础条件。
5竣工验收阶段对工期影响的控制
由于商业地产的项目单体体量一般都比较大，要求完成的时间节点较为明确，一旦工程不能总体竣工就必须即时做好分段验收的准备。首先从设计上就要给予考虑，将各个系统划分出来，使之可以达到独立使用的条件;然后，从施工上考虑，先期完成商场开业部分的各个专业的分项工程，并能达到独立使用和验收标准，尤其是消防部分必须完成消防控制中心的设备安装与调试任务，并可以切断其它未完工的控制环路，使大型单体项目实现各部份空间的单独验收、独立使用的条件，以实现工程项目的工期控制和质量目标.
6结语
以上商业地产施工管理和工期控制的工作内容和方法，仅是工程实践中的一些经验积累和总结。一个大型商业地产项目进度控制成败的影响因素很多，所对应的措施和对策也更多，只要因地、因事制宜，将被动控制和卞动控制结合起来，使工程进度始终处于受控状态，就一定能圆满地完成工程建设的工期控制和质量目标。
参考文献：
[1]柳俊山沙特炼油项目施工阶段质量保证和质量控制民工程质量，2010,28
[2]程淋浅谈建筑房地产开发项目质量保证措施田企业家天地，201
论文作者:王锋
论文发表刊物:《基层建设》2016年11期
论文发表时间:2016/8/11
标签：工期论文; 商业地产论文; 时间论文; 节点论文; 项目论文; 工程论文; 工作论文; 《基层建设》2016年11期论文;