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摘要：当前，房地产开发项目由于易受国家政策等影响，且投资周期较长，所以，风险性极高。而我国房地产开发企业管理者险管控意识较为淡薄。基于此，本文在阐述了房地产开发项目风险应对方法的基础上，探究房地产开发项目各阶段的风险应对措施，旨在为我国房地产开发企业及相关人员提供方法和思路上的借鉴与参考。
关键词：房地产企业；开发；风险；对策
引言：2016年10月以后，国内一二线城市开始颁布楼市调控措施，限购、限售、限贷的条件越来越苛刻，也引发了房地产企业经营风险的扩大，开始出现房地产项目被搁置、烂尾的现象。因此，对房地产开发项目做好风险管理工作，就显得尤为必要。
1.房地产发开项目风险应对的方法
1.1风险回避
风险回避主要是经过风险识别和风险分析后，综合考虑，通过放弃或者终止项目的开发来有效的回避风险的产生。这种风险应对的措施一般常用在没有有效的风险管控措施可用，不得已而采取的最强有力的措施。这种方法能够完全的规避风险，但由于项目的终止和放弃，会给企业带来一定的损失，是一种被动的风险应对方法。同时，应该注意到，一些社会风险和自然风险，无法通过这种方式来规避。
1.2风险控制
风险控制的方法是在风险没有发生，或者发生过程中采取的预防和抑制措施，这种方法是为了减少风险概率，降低风险损失。作为一种主动防范措施，这种风险应对能够取得较好的成效，一般分为事前、事中和事后的风险控制。在实际应用中，这种风险控制方法在房地产开发项目中得到了广泛的使用。
1.3风险转移
风险转移是与风险回避不同，这种方法没有放弃或终止项目，而是主动的将风险转嫁。它与风险控制也有不同，风险控制是降低损失程度，减少损失概率，而风险转移是有意识的转移风险。风险转移的方式主要有合同、出售、保险等，这种方式成本低，得到了广泛的应用。
1.4风险缓解
风险缓解就是尽最大程度降低或者减少风险，并没有消除风险。这是一种应急措施，适合在没有办法消除风险的情况下采取的应对策略。这种风险控制的方式，一般只是作为辅助措施。
1.5风险自留
风险自留是房地产开发项目中，风险预估发生的概率较低、代价较小、损失较少的情况下，综合平衡，顾全大局而自行承担风险的方式。它又可以分为主动和被动风险自留，主要区别是被动风险自留，这是不得已而采取的措施，主动风险是掌握了风险后果之后做出的选择。
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2.房地产开发项目风险的的对策
2.1科学充分的可行性研宄
房地产开发项目的方方面面是否可行，需要在前期做一个系统的可行性研究，而正是因为该研究的随意性导致了风险的普遍存在。对此，需要严格对项目的可行性研究，特别是对项目建设周期内的政策多角度地做预案，对项目周边环境、当地的政府规划、客户群体的变化等作出充分的分析，对可能遇到的资金问题提前做好预案，最大程度上对房地产开发的项目风险进行控制。在可行性研宄中，需要包括施工各个阶段的设计方案，可以先不出设计图纸，但一定要得出整体的设计方案，并进一步得出投资的相对精确的预算，使得风险得到识别和提前规避、控制。
2.2拓宽融资渠道
多元化融资是企业规避资金风险的有效途径。对此，在商业银行压缩针对房地产开发项目贷款的背景下，房地产企业应当更多地采用其他途径来进行融资，比如：发放债券、股权融资，也可以通过员工内部集资的方式，在获得资金的同时，也激发内部员工的工作积极性。
2.3加强内控管理
无论是销售端还是建设端，房地产开发项目都需要精英人才。对此，需要构建科学的内部控制系统，对人员实施绩效考核制度，提升员工的使命感。同时，也应当整合多部门的资源，构建标准化成本管理机制，加强对成本的控制，减少资金压力。
2.4房地产开发项目决策阶段的应对措施
在房地产开发投资决策阶段，主要应对措施是进行详尽的市场调研，获取大量真实、准确的信息，为决策提供可靠的依据，确保将风险降到最低。要对项目准确的定位市场，在建设开发差异化产品上下功夫，消除同质化竞争激烈的弊端。要密切的留意宏观政策的变化，由于房地产行业的特殊属性，受国家宏观调控的影响很大，尤其是信贷、金融、土地拍卖等方向性的调控，会给房地产项目的开发产生造成直接的影响。
2.5房地产项目开发建设阶段的应对措施
这个阶段的风险应对主要是成本、质量、工期上的风险。成本风险是在房地产开发建设阶段最为主要的风险，房地产企业要加大前期的管理，采取有效措施管控成本，在设计上，既要重视建筑安全又要兼顾项目的经济合理。在总量上采取限额设计，减少浪费现象的发生。严控和减少不必要的设计变更，由于设计变更会给项目的开发造成很大的浪费，产生返工的现象，使成本加大，由此必须要严格控制设计变更，以便加大成本控制。同时，要制定科学的成本计划，对建设成本进行合理的评估和测算，通过对比分析，使用成本最低的方案来进行建筑。健全监理制度，通过聘用监理，在专业上规范施工行为。要防范好工期风险，避免因工期延误等原因，造成成本加大。要与相关部门和单位建立好良好的沟通和协调，保证建筑按期进行。
2.6房地产开发项目获取土地阶段的应对措施
这个阶段的应对主要是融资风险上的控制和防范。房地产开发对资金需求的要求很高，企业的自有资金往往不能满足开发的需求，这个时候就拓展融资渠道，以多种投资方式来保证项目开发的进度。要充分合理的利用好银行贷款，发挥银行贷款弹性大，具有抵税功能等优点。要做好融通民间资金的准备，在项目进度上要加快，尽早取得售房许可证，通过销售来回笼资金，弥补资金短缺，减少负债。要通过合作等方式，进行开发融资，在资金缺口较大时，采取多种融资组合，寻找合作伙伴，通过外部资金来解决内部问题。同时，在可能的情况下进行企业债券发行，向社会进行融资，为项目提供资金上的保障。
2.7房地产开发项目销售阶段的应对措施
这个阶段主要在销售价格和渠道上作为重点的风险应对措施。在销售价格上，通过差别定价和折让等策略来进行商品销售。差别定价可以为项目销售打下良好的基础。折让策略能够确保企业加快资金回笼，减少利息支出。同时，还可以采取团体购买等方式，促进销售，提升项目的知名度。必要时可以采用代理等销售模式，加快项目的变现时间和速度。
结束语
总而言之，房地产开发项目是一个复杂的工程，所面临的风险也是多方面的、长期的。应当正视这些风险，并通过做好可行性研究、建立信息化系统、拓宽融资渠道等方式来应对，以达到尽量规避和控制风险的目的，保障房地产项目的完成。
参考文献
[1]鲁藴华.基于Multi-agent的房产开发项目风险预警[J].城乡建设，2017(04)
[2]刘晓军.企业全面预算管理风险识别分析及对策[J].中国乡镇企业会计，2017(10)
论文作者:郝春冬
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年7期
论文发表时间:2019/7/29
标签：风险论文; 开发项目论文; 项目论文; 房地产论文; 资金论文; 阶段论文; 成本论文; 《建筑学研究前沿》2019年7期论文;