（1.杭州市房地产开发集团有限公司 浙江 杭州 310000）
（2.浙江中设工程设计有限公司 浙江 杭州 310000）
【摘 要】和谐江和城项目由杭州市房地产开发集团有限公司下属项目公司和谐置业开发，总占地450亩，总建筑面积75万平方米。规划有高尚江景住宅、五星级酒店、商业街区、游艇码头及俱乐部及低密度住宅区。江和城和园就是区块中的高端排屋与江景住宅的组合，项目2014年设计，2016年下半年动工和完成样板区，目前130套一期排屋已经基本建成，进入市政及景观施工。本文回顾了目前作为建德市最高端排屋的设计特点及管控体会。
项目确立了立足建德市本市客群、兼顾杭州上海等周边地区辐射，高于建德市目前中低端品质的定位和确立居住为主、面积适中的产品定位，定制差异化和品质产品，自16年底开盘至今，130套主力180-260M2排屋去化70套， 在一个四线城市及较高的总价下取得这样的销售业绩实属不易。
【关键词】定位；江景排屋；主动型管控
【中图分类号】TU201 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）16-0046-02
1.规划及建筑设计
1.1 地理位置及技术指标
和园位于新安江洋溪街道洋安休闲度假城板块，杭新景高速公路以东，洋安大道以北，通过滨江路与新安江沿江城防、绿化公园相连。位于洋安新城的核心位置，与主城区和洋溪新城隔江对望，是建德市今后的门户和南大门。用地面积85153.6平方米。总建筑面积为182787.16平方米，其中地上建筑面积为122510.6平方米,地下建筑面积为60276.56平方米。容积率为1.44，建筑密度为35%，总户数777户，建筑密度34%，建筑限高80米。
1.2 总平面设计
和园由48幢排屋、9幢叠排多层及4幢高层及1幢配套公建（会所）组成。地块西侧靠近高速绿化带布置叠排及高层，其余布置了230套左右排屋。在北西侧及北侧主要入口处设置少量的配套商业及配套公建、会所。
主次入口分别设置在北侧和西侧，道路网布置顺应自然地形，以环状路网和枝状道路相结合。小区内单向车行道路宽≥5米，双向车行道路≥7米，消防车道≥4米，布置成环状，以此作为路网骨架。主要车行道局部地段利用地形适当放宽，有利于交会车辆可作临时停车。宅前道路成枝状，有利于形成宁静的氛围。
利用总体布局的空间结构，形成了“一轴、一中心”的景观布局 ，地块南侧的山林景观也形成对小区内部的渗透，与北侧渗透而来的江景遥相呼应，从而形成“前山后水”内景与外景的和谐交融；同时利用多层及高层建筑之间的间距，形成小区内部的公共绿地空间， 整个地块覆土≥1.0米。
1.3 建筑设计
本项目高层主力户型为“功能合理，居住舒适”的90m2左右至130m2左右户型，搭配设计了170m2和200m2两种跃层户型 。叠排户型以150m2至180m2为主， 集中布置于东四北路一侧，消减杭新景高速的影响。排屋户型包括180m2左右的小户型排屋，200m2至260m2的联排排屋，300m2左右的双拼排屋和 340m2左右类独栋。
为控制地下室成本及利于分区建设，本项目采用多个半地下集中车库，即保证人车分流，又结合采光大大降低了一般集中地下室的成本，园区主道路低于庭院地坪1~1.5米，有效控制噪声。本项目节能设计采用无机保温砂浆为外墙保温材料，挤塑苯板为屋面保温材料，并采用LOW-E节能门窗、优质环保管材及先进的智能化监控技术，保障产品品质和安静舒适的居住环境。
2.主动性设计管控工作的重要性
设计管控工作是涉及建筑品质及成本的最关键阶段。和园的主动型管控，及时和设计单位保持互动，即充分尊重设计的创造发挥又保证了设计不偏离正确定位，已达到保证品质、控制进度、严格成本的目的。主要包括三个方面：
（1）设计产品内容的主动性管控
结合阶段的时间节点，主动地与设计方协调核心内容。如本项目的设计中，设计任务书和设计进行了多次补充和删减形成；在地下室上，从一开始7万方整体地下室变为多个可分期开发的半地下室，即降低成本又是对当地人车混合的低端做法的提升；新亚洲建筑风格的确定，更是和设计单位多次考察决策的结果；排屋185~260m2的主力户型，面宽做到6.5~7.5米（边套9米），也是与设计多次沟通、结合同类产品比较的优化，提升了品质；通过限额设计有关标准，加强设计成本控制、方案优选意识，我司在设计评审环节再加以校核。
（2）设计管控流程细节的把握
开发部制定了《设计管理流程监控及图纸文件管理的若干规定》等细则文件，以保障设计管理工作的有效进展。主要如每周的工作例会制度，工作定人定时定量；方案、初步设计、施工图的设计评审制度；施工图阶段对技术参数、说明和装修做法等的审核规定，对节能设计及方案的论证；施工图图审过程中与审查单位及设计单位的互动；联系单管控制度；二次设计及深化设计的签证制度；设计评价和设计管控的年度总结要求等等。
（3）加强开发公司内部相关协作部门的合作监督。
项目管理需要相关工程部、成本及材料部门、销售部门等保持同步联系，这对保持前期工作高效是非常重要的。为此，开发部制定了《和谐置业管控部门协作细则》并执行，和园一年多的顺利建设和良好销售业绩证明了上述制度的必要性和有效性。
参考文献
[1]王向平.关于住宅小区规划设计实施影响因素的探讨[J].山西建筑,2014(06).
[2]王刚.关于县域住宅小区规划设计的体会[J].山西建筑, 2013(28).
[3]白世荣.住宅小区规划设计中存在的问题及措施[J].科技传播,2013(04).
作者简介：陈晔（1968年11月）男，籍贯浙江杭州，学历本科，毕业南京东南大学建筑系，专业建筑学，职称高级工程师，研究方向：建筑设计及理论、设计管理。
吴正群（1974年2月）男，籍贯浙江东阳，学历本科，毕业于浙江大学建筑系，专业建筑设计，职称高级工程师，研究方向：建筑设计及理论、设计管理。
论文作者:陈晔,吴正群,李成
论文发表刊物:《建筑知识》2017年16期
论文发表时间:2017/7/18
标签：建德市论文; 建筑论文; 地下室论文; 户型论文; 项目论文; 建筑设计论文; 浙江论文; 《建筑知识》2017年16期论文;