摘要：由于改革开放以来经济的发展和城市化的加速，集体建设用地流转在外部性潜在收入的激励下成为农村经济发展的客观要求。集体建设用地流转广泛存在既成事实，各地试点如火如荼，其间存在不可忽视的问题。
关键词：城市；集体建设用地；流转
引言
在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，为集体经营性建设用地入市流转改革指明了方向。在推动集体经营性建设用地入市流转改革的过程中，始终伴随着农村相关土地产权权能的拓展和丰富，以确保农村土地产权权益在经济上充分实现。
1集体建设用地流转现状分析
自改革开放后解除建设用地流转绝对禁止以来，以出让、出租、入股等形式进行土地流转已成广泛存在之事实。在庞大的建设用地流转中，由于缺乏法律法规的规制，出现大量违法现象和相关案件。一是建设用地使用权人突破现有流转许可情形，以合作、入股等方式流转土地使用权的违法行为已经具有普遍性，且单笔流转涉及土地面积愈发增大；二是由于此类自发的土地流转市场极不规范，且涉及村集体经济组织和农民个人等多方利益，相关纠纷案件多发。目前，活跃的建设用地流转市场中，存在大量不规范因素，严重影响我国土地产权稳定。
在工业化、市场化、城镇化的背景下，农村集体经营性建设用地入市，拓展其权能，具有必然性和重要意义。实践效果来看，集体经营性建设用地入市有利于农村经济发展，缩小城乡差距；增加农民收入，保障农民的土地财产权利；兼顾和改进效率和公平。同时，集体经营性建设用地同权同价入市，有利于城乡统一的建设用地市场的构建和真正反映市场需求的土地价格的形成。基于科斯定理，集体经营性建设用地入市交易有助于降低交易过程中的成本，优化资源配置和改进效率，达到帕累托改进。一是，集体经营性建设用地权能的拓展和可入市交易，这种产权的保护和优化会极大激励集体经济组织的经济动力，增强其未来预期和收益的确定性。这不仅为集体及成员带来经济利益，而且也会强化其集体责任，约束和激励集体成员合理利用和配置经营性建设用地，避免破坏和浪费闲置，否则，就会付出经济代价，造成集体福利的资产性损伤和机会成本。二是，通过对集体经营性建设用地入市和产权拓展，有利于将因共有产权产生的外部性内在化。
2城市中集体建设用地的流转模式
2.1城中村改造模式
城中村是指虽然被纳入城市建设规划范围内，农业用地很少甚至没有，居民的生产、生活均已向城市转型，但基础设施、建筑景观以及居民文化习俗仍然缺乏城市文明的内涵特征，建立在集体所有土地上的居民聚落，这些地区在习惯上一般仍以“村”来命名。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆实施城中村改造是实现集体建设用地使用权流转的一种典型模式，在实施城中村改造的过程中，应该依据城中村的位置、类型和发展情况，采取不同的集体建设用地使用权流转形式。在位于市中心的城中村改造中，主要通过市场运作机制，采取转权流转的形式；在位于郊区的城中村改造中，主要通过村集体自主开发机制，采取保权流转的形式；在位于城乡结合部的城中村改造中，则主要通过政府主导机制，采取混合流转的产权处置形式。
2.2集体建设用地流转有形市场模式
通过构建土地流转的有形市场，可以有效利用产权交易机构规范成熟的交易流程以及技术、人力等资源，一定时间内形成土地流转开放式交易平台，由于信息能够及时发布，可以最大限度实现土地流转交易，从而实现城市的资金、人才、技术等要素流向乡村。促成农村土地流转的有形市场，其思路的实质在于“两种产权、一个市场”，即允许集体建设用地入市后继续保留集体所有的产权性质，设立独立排他的集体建设用地使用权，以此实现集体和国有建设用地使用权同时存在，二者同时存在于市场之中，互相独立又相互依存。在流转有形市场平台上，土地供应方与用地需求方直接就流转期限、价格、条件等因素进行协商、谈判和交易，有利于保障农民的土地财产收益，增加土地资产性收益。城乡统筹发展，保障农村土地流转有序进行，用发展的理念与眼光来推进市场作用，发挥其在土地流转过程中的决定性作用。
2.3城乡建设用地增减挂钩模式
该模式主要是指将规划为农村土地流转的地块和未来用于示范小城镇建设的区域合为一体，共同组建为新开发的项目区，通过对土地的复垦，以保障土地面积平衡，最终实现在耕地数量不减少的情况下，使得提高其质量并完成土地集约利用的目标。城乡建设用地增减挂钩政策的正式出台，源于国务院于2004年下发的28号文，其中明确指出：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。”农村土地流转资金的短缺是一个很现实的问题，如何破除这一困境专家学者正在进行讨论。农村土地流转增减挂钩机制的建立，在一定程度上解决了上述困境，通过该机制的实施，能够进一步促进城乡结构的平稳过渡，同时，可以最大限度地帮助农民享受城市化带来的“福利”，实现其居住环境、资金收益等方面的改进。尽管实施城乡建设用地增减挂钩并没有直接实现集体建设用地的流转，但该机制的建立，仍能保证农村土地流转时耕地数量不变，就在实质上等同于将一部分农村集体建设用地转变为城镇国有建设用地，从而实现了集体建设用地转权形式的流转。
3结语
我国正处于深化改革阶段，农村势必有所突破，土地流转理所当然成为焦点，这关系到社会转型的成败。我国对于建设用地使用权流转尚处于探索阶段，相关研究有待进一步的完善，比如对其使用权权益及价值的研究、流转风险控制研究及建设用地流转隐形市场改进问题都有待完善，针对农村集体建设用地隐性流转的多种形态和多重诱因，需要进行多层面、多系统的综合结构改革，引导农村集体建设用地流转向公平、公正、高效、透明的方向转变，以推进建设用地市场城乡一体化建设。
参考文献：
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[2]江伟，郭宇.面临的主要问题及对策研究当前我国农村集体经营性建设用地入市[J].农业与技术.2015（11）
论文作者:秦佼,孟勇
论文发表刊物:《基层建设》2017年第16期
论文发表时间:2017/10/12
标签：建设用地论文; 集体论文; 土地论文; 经营性论文; 城乡论文; 市场论文; 产权论文; 《基层建设》2017年第16期论文;