同海投资咨询有限公司 上海 200123
摘要：随着自然环境不断恶化，世界能源日渐枯竭，低碳经济已经成为全球各国家各领域重视的焦点。房地产作为我国的支柱产业，重视并予以引导低碳经济的发展至关重要。鉴于此，本文围绕我国低碳房地产发展现状以及探讨了房地产行业发展低碳经济的相应措施，最后以自身参与的低碳综合开发项目为实证研究分析了房地产发展低碳经济践行的路径与发展策略。
关键词：低碳经济；低碳房地产；节能减排；实证分析
1.前言
随着自然环境的不断恶化及世界能源危机的日益加深，低碳经济已经成为社会各界普遍关注的焦点。随着我国目前已经成为世界上第二大能源消费国和生产国，二氧化碳的排放量也位居首位。从中国碳排放数据分析，房地产占了全社会碳排放总量30%以上，且城市中碳排放60%来源于建筑维持功能，我国建筑耗能占全社会总耗能的40%。房地产业作为国民经济支柱产业，其低碳发展必将为化解中国经济发展与环境污染矛盾的重要突破口。发展低碳房地产对拉动上游绿色生产、推动下游绿色消费，促进房地产产业结构调整，实现国家宏观经济调控目标具有重要意义。
2.我国低碳房地产经济发展现状
低碳经济是一种政府、公众、市场三方共同参与、相互作用、相互影响的发展模式。低碳房地产发展需要经过三个阶段：（1）学术界通过科学研究和探索，达成低碳经济理念共识，制定相关技术标准；（2）政府形成低碳发展模式的政治意愿，出台相关扶持政策，协助市场做出相关战略决策；（3）在各级政府积极推广下，尽可能促进市场行为。整体而言，我国低碳房地产是一项系统工程，发展低碳房地产尚需一定的政府扶持、社会基础与技术支撑，同时整合市场与公共参与的力量积极推进。
2.1 国家低碳发展扶持政策滞后
英国、日本等相关国家已经开展了以低碳社会和低碳消费理念为目标的实践活动，已将交通、商业和公用建筑以及住宅能源消费等问题作为低碳城市的三大重点领域。众观世界低碳发展历程，发达国家为实现其低碳经济战略目标，采取了各种有效的低碳政策措施，主要表现在重视利用市场机制激烈企业节能减排，综合运用征税、补贴、基金、市场交易等政府工具，借助“中间力量”促进政府、企业、行业协会、咨询公司、投资公司、科研机构及媒体等多方面力量综合参与合作，促进企业决策者与公众关于低碳经济发展与低碳消费理念的转变。而我国目前相关低碳发展政策正处于起步发展与探索阶段。
2.2低碳房地产建设推行缓慢
随着《循环经济促进法》、《民用建筑节能条例》等法规的相继施行，近年来政府先后批准颁布了《公共建筑节能设计标准》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《民用建筑节能条例》、《绿色建筑评价标准》等数十项重要的国家标准和行业标准。我国开始了绿色住宅体系研究，提出了“环保建筑”、“健康住宅”、“生态建筑”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等理念，节能减排已经成为房地产发展的风向标，但相关践行较为缓慢。
2.3低碳房地产技术研发落后
由于缺少成本优势及新型技术，我国房地产行业低碳技术的研发难度系数较大， 低碳房地产在和普通房地产竞争时通常处于劣势，这就使得有些房企在追求利润最大化前提下，放弃了研发低碳技术。同时，低碳我国房地产行业低碳技术研发也较晚，一方面，低碳技术研发及产品转化过程存在问题，研发费用投入不够，没有相对成熟的技术，同时地产建筑产品水平不一致，缺少较为合理科学的低碳建筑技术标准制度及相应的监督体系。
2.4低碳房地产需求有限
整体社会关于低碳消费的意识薄弱，根据有关调查显示，较为落后地区居民尚不知道低碳消费与低碳经济，更不说房地产行业低碳经济了，而消费者这种薄弱的低碳意识大大削弱了低碳住宅消费选择，这就直接影响低碳建筑及低碳产品的推广，因此在低碳消费推广宣传方面尚有很长的路要走。
3.房地产行业发展低碳经济的措施对策
3.1制定绿色低碳房地产法律政策环境
低碳房地产体系构建中，主要挑战主要是制度和体系问题，而非低碳技术问题。首先需要建立设计科学的制度，跳出单体建筑思维，站在区域和城市发展的角度进行设计规划，同时明确责权利主体，加大研究构建低碳建筑碳排放指标体系，创建运用新的设计规划工具方法，将宏观指标转化成法定规划指导，推动低碳房地产践行发展。同时加大鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托投资基金，通过各种融资形式为开发低碳绿色房地产提供充足的发展资金。
3.2积极推动住宅产业化发展
采用工业化模式进行住宅的建造，推动住在产业化发展，可以大幅度提高房地产住宅建筑质量得同时，能够明显降低能耗。在低碳经济时代，我国房地产企业若想获得可持续发展，必须加快产业化建设，为房地产行业创造理想的节约效益，积极全面的实现资源的优化配置，降低碳排放。
3.3加强国际合作，积极应用环保材料和节能技术
目前我国与发达国家在低碳技术方面还存在较大差距，应加强与各国政府、国际组织等在建筑节能减排领域的科技交流与合作。如采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略，加速发展核电、太阳能、水能、地热能以及生物质能等可再生能源在房地产开发中的应用，改变建筑社区用能及能耗结构。同时还可以整体优化设计，提高能源转化率，在建筑全生命周期内尽可能利用自然能源和废气能源等，降低二氧化碳排放。第三，研发新型建筑材料，在墙体、门窗、屋面、地面等方位实现节能保温隔热技术，保障建筑节能减排的实现。
3.4加强绿色消费宣传，倡导低碳生活方式
相比普通住宅，低碳住宅可节约用电50%，节水20%以上，但多数低碳住宅都是以增加一定成本为代价，由于我国购房者过度关注初始房价而忽略建筑后期的运营维护成本，但其实从全寿命周期来看，低碳建筑整体的使用成本比普通建筑低很多，绝大多数消费者尚未形成这种认识。在低碳经济时代中，大到国家，行业，小到个人更应该积极的将低碳消费理念落实到宣传行动中，加大宣传力度，让广大消费者更深刻的认识低碳建筑的优势，提高消费者的环保意识，进而得到他们的支持与认同，以扩大低碳房地产的市场空间。
4.低碳经济背景下房地产综合开发模式实证分析
4.1项目开发背景环境
武汉“两型社会”新型城市发展模式的指导下，借助城市发展转型、区域规划高度，为低碳房地产项目创造了基本环境支撑及宏观发展机遇。但是，这样一个具备国际高度及完全创造性的项目，未来的发展落实需要整合多方资源及多项绿色技术，需要立足传统市场发展注入绿色低碳科技，带来武汉甚至全国的新发展时代。
4.2项目自身条件特征
项目位于武汉市武昌滨江商务区核心区，东南紧邻武昌区的主干道——和平大道，西北毗邻武昌江滩。规划范围总用地面积为25公顷，其中城市道路面积为6.81公顷，净用地面积为16.79公顷。项目容积率约为5.0左右，公建比例不低于50%。
项目开发主体为中节能集团，其作为中国节能环保领域最大的科技型服务型产业集团具备低碳环保的完整产业链条、各项资质、多类型低碳项目经验及专业技术，无论是技术还是资质都是项目的天然开发主体。
4.3项目整体定位研究
4.3.1项目发展关键提示
通过对项目的背景、资源、市场等要素进行综合研究分析之后， 同时借鉴国际知名绿色低碳项目开发案例经验，如英国BedZed 太阳城、阿联酋马斯达Masdar、斯德哥尔摩汉莫比低碳生态示范区等项目，梳理出本项目发展战略与定位方向。
4.3.3项目定位构想
（1）整体定位：引领中部、辐射全国、具有国际影响力的低碳发展综合示范区。
国际节能建筑示范的聚焦中心、中国中部可持续发展的新窗口、跻身国际商务区行列的绿色名片。低碳商业、绿色办公、环保居住、科技展示为一体的国际“最佳零碳实践区”，打造零碳生活样板区、低碳节能建筑国家示范区。汇聚低碳产业链条，践行中节能企业战略，提升武汉城市名片。
（2）功能体系：从业态筛选开始就将低碳理念体现出来，尽量选择碳排放低的业态，在生产与生活两个方面均实现低碳、绿色，具备低碳特色的商务、商业、居住、酒店会展复合功能集于一体的综合体范本：
商务定位：华中、乃至全国一流的低碳商务示范区，整合低碳经济产业链，践行绿色低碳办公理念，实现微碳办公，主要产品体系由中节能总部大厦、武汉碳交易平台、低碳产业创意研发基地、依托产业制成的标准企业办公等组成。
商业定位：绿色低碳的高尚商业休闲目的地，融合现代低碳生活休闲理念和绿色生态建筑理念，充分彰显区域低碳商业特色，打造华中地区甚至全国低碳消费休闲娱乐商业的示范窗口。主要产品体系由科技环保博览中心、低碳儿童主题游乐园、特色低碳主题休闲街、生态低碳购物中心、滨江文化休闲带等组成。
居住定位：智慧国际低碳栖居区，在规划、设计、建设和管理的各环节，充分体现节约资源与能源，减少环境负荷，创造健康舒适的居住环境，与周围生态环境相协调的住宅小区。打造成为鲜明的社区特征、功能混合的复合型社区、低碳邻里发展、完善的社区配套服务、低碳交通与一体的综合国际低碳栖居社区。
酒店会展定位：碳主题未来畅想体验区，以低碳展览馆为核心，配备主题特色碳中性酒店和五星级商务酒店为标杆，打造城市中心区商务区酒店服务配套，满足商务会议旅游市场需求。
4.4项目低碳策略研究
4.4.1本项目整体低碳专项策略
基于低碳生态指标相关要求，提出低碳发展理念，根据不同的建筑策略, 将各指标落实到建筑、交通、景观、生态环境等专项，制定低碳专项规划。主要技术体现如下渠道：
规划布局：实现居住与工作单元的融合，产居一体，减少出行，生活行为上实现低碳。
建筑设计：通过朝向、街道间距以及新能源、环保材料在建筑上的利用，减少对不可再生能源的需求。
交通运输：全城禁止汽车通行，长途以有轨电车为交通工具，城内利用轨道或磁浮或绿色电车，短途鼓励步行。
废料回收：通过回收再利用的机制，减少废弃物的产生。
循环用水：建立广泛的雨水收集和污水回用系统，建立良好的水生态环境。
电力供应：发电方式可以以风力、水力、太阳能与氢气发电并行，同时通过建筑设计，降低对电力的需求。
生活方式：鼓励人们健康低碳的生活方式的引导，尽可能主动节约能源。
4.4.2本项目低碳关键技术应用
（1）预模拟工具应用
CarbonFIT基于 GIS，SketchUp, CommunityViz 平台，计算土地利用、交通、能源等不同方案的温室气体排放，从而选择优化方案，为可持续规划提供依据。 规划者可以不断地调试不同土地利用、交通和能源方案， CarbonFIT 可以快速地计算出每个方案的碳足迹，并且以图表形式直观地表达结果，评估不同方案的碳足迹，以期选择切实可行的低碳方案。
（2）节能与新能源利用
区域高效能源系统：采用分布式能源 -冷热电三联供对区域建筑进行集中供暖，制冷和热水， 适用于商业中心与高档写字楼。
基地内，住宅以太阳能光热利用为主，低碳展馆以太阳能光电利用为主，其他可再生能源技术应用于基地内的景观、照明、交通等方面。
低碳科技展馆具有占地面积大，冷热平衡的特点，适合使用地源热泵或者江水源热泵。
商业办公建筑低碳策略以设计为主，高科技辅助。打造智慧社区，将基于物联网的创新项目融入社区，包括智能楼宇系统、智能家居志愿者服务平台、GIS社管平台等。
（3）节水与水资源利用
尊重自然水循环，实行雨洪管理——武汉地属北亚热带季风性湿润气候区，具有雨量充沛，因此采取雨洪管理，保证雨水的自然循环，可以采用绿色屋顶、渗透路面及低影响开发等技术收集雨水；
倡导重复利用，实行中水回用技术——住宅用地会产生大量的优质杂排水，建立住宅与办公之间的中水回用系统，将住宅产生的多余中水经处理后回用于商业用地的冲厕、景观灌溉和冷却塔用水，提高水资源回用率.因此主要技术有节水器具及水资源梯级利用等；
打造生态绿色社区，打造微生态系统——地处临江，具有天然的生态优势，通过人工湿地实现水质净化、植被的合栽培与布置实现户外遮阴降温，从而调节微气候，具体技术有高效垂直潜流人工湿地、垂直绿化等；
（4）节材与材料资源利用
在建设过程中，70%使用3R材料，采用本地或周边附近的建材。
在运营过程中，基于对住宅和办公两类业态功能和产生固体废弃物类型特点的考虑，分别在住宅和办公区内部设置两处垃圾回收站。
论文作者:左巧芝
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/20
标签：低碳论文; 建筑论文; 房地产论文; 项目论文; 住宅论文; 技术论文; 经济论文; 《基层建设》2017年5期论文;