山东日照 276807
摘要：近年来，随着人们对生活要求的不断提高，我国的房地产企业有了前所未有的发展。不可否认的是，企业有着繁荣前景的同时，也会迎来新一轮的挑战。本文以“营改增”背景下房地产行业的税收政策现状为突破口。首先，简单介绍了房地产行业的税收政策现状；其次，从多个角度分析了“营改增”对其产生的积极和消极影响；最后，根据影响中的突出问题提出了一系列的有效对策。总之，只要我们有效应对“营改增”中所遇到的困难，一定可以让房地产行业在发展中处于有利地位。
关键词：“营改增”；房地产企业；发展对策
1引言
“营改增”前因为产业链之间不完整的抵扣链条，商品容易在流通的过程中出现双重征税的现象。改革后，双重征税的问题在其推进中得到了逐步地解决，给房企的发展打开了一个新的天地。全方位推行“营改增”，不仅能够使不同行业间的抵扣链条打通，而且为解决双重征税给予了制度性的保障，更有助于创造出公开竞争的市场氛围。与此同时，“营改增”也公布了分红政策，通过减少财政收入来增加企业利润并提高其核心竞争力。虽然改革在房地产行业产生了一定性的突破，但是在其道路上依然任重而道远，还需要我们共同的努力。那么，“营改增”将会对房地产行业带来什么样的影响呢？我们又应该如何应对？本文根据“营改增”的税收政策，分析了这个问题。
2 营改增对房地产企业的影响
2.1 增值税发票获取困难
增值税是销售货物、提供劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。一般采购货物、接受劳务所取得的进项税发票都是可以抵扣销项税的，但是由于房地产这一行业的特殊性质，在其最初的那一阶段，自身的开发成本非常大，因为它与其他的企业发展不同，房地产企业是需要进行前期投资的，需要涉及到水泥、泥沙、砖瓦等施工建筑材料，我们的房地产开发商在采集这些建筑材料的时候一般都会选择在自然人那里进行采集，但是很多的自然人其实是没有发票提供的，这样就会导致我们的房地产企业所提前选购的材料进项税没有办法实现抵扣。
2.2 “营改增”对接困难
这一点在房地产企业中体现的非常明显，由于房地产企业本身行业的特殊性，使得我国的房地产企业固定资产和最初存货普遍较多，而在“营改增”这一政策实施之后，房地产企业的固有资产和存货都是实现不了抵扣进项税的，这样一来就又会造成销售项的大量增加。再加上没有与之相对应的进项税来进行抵扣，而且在房地产企业运行过程中，还有一个非常重要的组成部分，那就是劳务成本，由于劳务成本都是直接支付给个人的，因此也是不能提供增值税专用发票的，再加上我国劳动力的成本逐年增加，这也会导致房地产企业的税负出现大幅度的提升。
2.3 “营改增”使房地产企业开发成本上升
材料、劳动力和施工费用是使得房地产企业建设成本上升的三大因素。第一，在材料因素上，改革后建筑业实际税负大有可能增加。再有，建筑业处于房企的上游，能够对其进行税负转嫁，导致了房企的成本不断上升。同时，由于材料的来源广泛，企业接受的项目分散，再加上有些地方还较偏僻，材料的供应商和种类一般都有着的零星、杂乱、小规模的特点。难以取得增值税专用发票。如此，进项税就不能获得足额的扣减，使得成本呈现出上升的趋势。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆第二，在人工因素这方面，工程的人工成本大约占价格总数的左右30%，这应该也算是一个不低的比重了。而且，用工的关键来源是农民工和劳务企业，他们提供的劳务所产生的费用是不能进行进项税抵扣；劳务企业提供的服务，却因为“营改增”，税率从原来的3%上升到了11%，自身却也没有可以抵扣的进项税，这将会增加劳务企业的税收负担。当然，它应该也会通过以高额的收费形式将税负转嫁给房企，这势必会使人工成本上升。
3 房地产企业有效应对“营改增”的对策
3.1 控制造成税负上升的因素，有效降低税负
首先，房地产企业应该结合市场经济的特征，在早期就对工程的开发做出必要的控制，提前评价这其中所涉及的方方面面是否符合常理，以便及时进行修正。同时，财务人员更应当尽自己所能，在不违背法律的前提下，进行税务筹划。其次，在房地产企业销售中，遇到混合经营的情况，应当采用单独的计算方法，比如可以采取分业或者分率核算的方式，房企的业务结算可以选择现金购买、赊销、分期这三种渠道。最后，在“营改增”的形势下，税额抵扣范畴有了一些扩大，企业更应学会优选材料供应商，努力使自己获得充分的税额抵扣。唯有如此才能顺应改革的潮流，切实地控制房地产企业的税负。
3.2 加大监督管理力度，明确职责
在营改增背景下，房地产行业增值税抵扣链条顺利构建，房地产企业税负方面已被提出全新的要求。在日常运营过程中，房地产企业要根据营改增多样化优势，结合内部控制方面存在的问题，优化完善监督管理制度，科学细化的基础上，将其落到实处，有效指导开展的经济活动。房地产企业要利用信息化手段，结合营改增内涵，构建合理化的监督管理系统，全方位动态监督日常开展的各类经济活动，及时发现并解决存在的隐患问题，加大内部控制力度，巧妙利用营改增优势，合理控制各方面支出的成本，有效降低自身税收压力，提高运营经济效益。
3.3 加强建设成本的增值税发票管理
首先，房企应该多与建筑业进行沟通和交流，将一般纳税人作为购销的对象，寻找机会与规模较大、资历较深的公司合作。因为只有这样，企业才能够获得较多的抵扣联。而在相同的前提下，企业所要交纳的税款与能够用来扣减的专用发票是呈正比例关系的。与此同时，在人工成本与费用方面，我们也要最大限度地对其进行抵扣，合理地减少成本支出。其次，让专门的工作人员来保管增值税发票也是必要的一个流程。企业应该对工作人员进行税务管理课程的培训，从自己本身做起，提高他们对会计制度的认知与理解，坚决杜绝虚开虚抵等违规行为，使企业能够顺利进行进项抵扣，合理降低成本。最后，企业可以建立完善的发票问责制度。一旦经济业务出现问题，出票人和审核人员应该接受相应的处罚，责任人必须为自己的行为付出同等代价，积极承担法律责任。
4 结束语
综上，“营改增”在房地产企业的发展中占据着举足轻重的地位，对其来说可以称得上是一种福祉。它促进了企业不断完善内部环境，激发着人们的购买需求，推动着企业的优胜劣汰。本文围绕其对房地产行业税收政策的现状和影响做了简要阐述。从税收政策看，“营改增”对房地产企业来说有利有弊，具体的结论还有待研究和探讨。但不可否认的是房地产企业只要调整好心态，积极地面对“营改增”中改所遇到的难题，努力从自身进行转变，终将顺应改革的潮流，让自己立于不败之地。
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论文作者:代燕燕
论文发表刊物:《建筑科技》2017年第17期
论文发表时间:2018/1/23
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