摘要：房地产开发项目是一个系统性工程，即分为工程项目的决策期、设计期、实施期三个方面。房地产开发项目是在土地和地上建筑物进行的投资开发项目，高投入，高风险是它的特点。房地产项目管理解决的是时间、人力与技术三者之间的协调性，确保高效保质完成工程项目的建设任务。为保证房地产开发项目发挥其应有的经济效益和社会效益，需要对这些项目进行必要的管理。本文针对房地产开发项目中线目前存在的一些问题进行研究分析，提出解决问题的科学化对策，以期望提高房地产项目管理的水平。
关键词：房地产；项目管理；问题；对策
前言
房地产业已经成为当今我国社会经济系统的重要组成部分，作为房地产项目管理的开发商是管理主体，是整个房地产项目的组织者，对房地产项目开展完整项目管理。房地产项目的重点工作是协调好时间、性能指标与经费之间的关系，确保房地产建设项目能否顺利开展。因此房地产项目管理在房地产项目建设中起着至关重要的作用。
一、新形势下房地产开发项目管理中存在的问题
1市场决策机制存在短板
决策对企业有重大影响，有时甚至会危及到房地产企业的存亡，通过市场调研，能够对项目的情况有一个全面而且准确的了解和认识，有助于提高决策质量，然而很多房地产开发商往往只关注项目的经济价值和建设速度，忽视对房地产项目的调研工作，对消费者的需求未能深入了解，个别错误的决策甚至会将企业带入很危险的境地。此外，房地产项目基本前提是房地产项目前期的可行性研究，只有在工程项目的方案确定之后，才能开展接下来的投资建设项目，然而某些房地产开发商在拿到工程之后，就匆忙进行开工建设，并没有进行深入展开可行性方面的研究，最后房地产项目管理决策机制上存在一定的缺陷，尤其是在那些中小型的开发商，一般是从原先的施工建筑队或者施工建设单位转制来的，其负责人缺乏房地产管理方面的知识，在项目的决策方面实行一元化领导，很容易出现盲目决策，特别那些前期未投入足够的人力、物力与财力的房地产开发商，只是借助多年的经验进行判断，导致工程项目建设的市场定位不明确，错失商机。因为没有周全的可行性工程项目研究报告，很多决策只是匆忙拍板，导致工程项目建设很不科学。
2重营销请设计现象严重
开发房地产项目的最终目的是获得经济利益，因此重营销就成了一种必然情况，然而在项目设计方面存在明显的不足，在项目设计上应该对项目所需的各种条件进行综合考量，然而很多开发商只重视项目的投资方面的控制，却往往忽略了项目在技术环境等方面的要求。导致项目的设计不够科学合理，不能适应现代化的要求，多种户型的设计不能很好的满足住户需求，导致房子去化速度缓慢。
3计划运营方面存在缺陷
某一个项目工程向正常的前进，需要制定有预见性的进程行计划，这就是运营计划。通过制定合理的运营计划，可以很好的观察运营效果，适当调整运营计划，才能合理的利用各种资源，节约成本。然而很多项目的运营计划的计划性不强，预见性不足，导致实施过程中时常出现需要进行调整，对项目缺乏指导性。此外很多企业对营销费用的控制管理不够完善，营销费用支出大大超出了预期，对营销费用效比的评估不严谨，各种通路优化依据不足。
4项目合同方案存在漏洞
签署的工程施工合同不严谨，房地产开发项目在刚开始的施工阶段，房地产施工项目的管理相对比较简单，所有的内容都包括在总合同之下的分包内，工程监理方和业主管理人员很容易完成这些工作，但是在工程施工的分包阶段，尤其是在工程配合以及接口的确定方面则不是很详细，签署的工程施工合同的相对来讲不严谨，团队合作意识相对差的总承包商对那些分承包商关于工程配合方面的关系理不清，导致工程的延期。分包商分包的工程需要分包商与总承包商之间进行有效的协调与沟通，在出了问题之后，及时找业主进行协商，业主这时就变相的成为了承包单位，并且业主在现场负责管理方面的人员就成为了工程的总调度。但是到了工程项目的收尾期，则需要花费大量的时间与精力在工程协调上面，导致工程施工建设往往遗留下许多个问题，假如出现了工程施工质量方面的问题，就会让各方互相推卸责任，特别是在工程项目竣工需要交付客户的时候，业主代表需要协调各方的意见，其工作压力与工作难度是很大的。
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二、新形势下解决房地产项目管理问题的对策
1加强工程项目投资前期的可行性研究
房地产开发项目在设计阶段和决策阶段存在着很多的问题，一般是因为现前期的房地产市场调查工作不够充分，房地产可行性方面的研究工作还不够到位导致的，在当前的房地产开发过程中，房地产开发商为了获得更多的经济利益，需要掌握一手的商业信息，比如当前消费者的基本需求，市场当前的供应状况等，并且还应该充分重视房地产项目建设的可行性分析，也就是房地产正式开发之前，投入一定的人力、物力、财力展开全方位的可行性研究，切实做好房地产开发市场的前期调研工作。与此同时，在房地产开发项目决策阶段所开展的可行性研究中，房地产开发商应该积极引导相关的专业人员对房地产项目的技术可行性、经济、项目规划方案的合理性等相关事项提出具体指导意见，通过这种方式来提升开发商的工程项目决策质量，提升房地产开发项目的成功率。
2强化设计阶段的投资控制
房地产开发项目投资控制的重点是项目工程的设计阶段，应该坚决克服只重视施工而轻视设计的传统理念，对当前的房地产销售市场来讲，项目设计比较新颖，并能满足广大购房者，基本需求的开发商就能获得成功，不仅可以让房地产开发商能够在较短的时间内回收资金，还能有效解决资金链的连续性问题，提升企业的社会效益，为企业为企业今后的持续发展奠定良好的基础，购房难是当前绝大数购房者需要面对的问题，当前的买房也成为了生活中的大事儿，甚至买房会涉及到两代人或三代人的事。所以作为房地产开发商应该充分考虑购房者的实际生活需要。
3抓好房地产开发项目的基础管理与动态管理
因为房地产开发项目属于一次性的开发任务，这实际也决定了房地产开发项目管理的独特性。在管理方法的运用方面不能对管理方法不加分析而就地照抄照搬，应该找准项目管理本身的一些特点，抓好项目管理过程中的一些弱点，选择合适的现代化管理方法，提升工程项目管理水平，在采用量本利分析的方法来对项目目标的成本进行管理时，不能想当然的将成本、产量与利润间看成相互依存关系，应该使用数字模型来预测相关的数值，还应该按照企业本身生产管理的需求，创建目标成本方面的管理制度，对不同目标的分解，来对各个子系统实现全面跟踪与反馈的过程，加快推动成本管理，确保经济效益能够获得大幅度提升，另外进行现代化管理，还需要基础管理工作为依托，如监测手段，计量管理，信息管理，报表统计等，不管采用哪种管理方法，你都需要对这些基础性的工作，提供具体的数据，假如没有正确的监测手段和计量技术，也没有及时有效的信息反馈的话，再先进的项目管理方法也不会起到很好的作用，所以应该充分做好各个部门的基础管理方面的工作，多积累更为全面的基础性资料，为现代的管理方法提供支持，让项目管理方法在实践中更好的发挥其作用，抓好房地产开发项目的动态管理过程，并加以反复使用，才能让科学的管理方法变成项目本身的现实存在。在计划执行的过程中，过程比较复杂，并且还容易受到多种因素的制约，施工计划在实行的过程中，有时候和原来的情况有某些差别，导致施工进度提前或者滞后的情况，这时候就应该依据计划进行全方位的控制，以便取得更好的效果。
4打造过硬的管理队伍
高质量的项目管理源于高素质的管理人才，我国房地产项目管理的研究与行业实践起步较晚，又加之许多项目管理人员大多数半路出家，缺乏系统规范的专业知识学习，管理的综合素质偏低。因此需要提升管理人员的现代化管理水平，通过内部培训，增加工作人员外出学习培训的次数，加强学习交流等方式开展，提高员工的整体素质。尤其是要加强房地产项目专业知识的学习和多形式互动体验，通过逐步提高管理队伍结构和增强管理队伍的凝聚力，管理者是管理行为过程中的主体，在企业中起着核心作用，其管理技巧和理念要紧随时代步伐，与时俱进，只有提高项目管理队伍的综合素质，才能让项目管理向更高层次发展。
三、结语
房地产项目管理是一个复杂的过程，它的顺利完成不仅需要投入大量的人力、物力和资金等要素，更需要对项目进行高效运营管理，房地产项目管理要从人力资源管理、决策管理、计划管理、组织管理等方面加强提升，注重前期决策管理、强化设计营销管理、实现人力资源动态管理、重视营销控制成本，充分发挥管理优势，通过这些强化管理的手段不断提高房地产项目管理水平，只有这样才能实现房地产行业经济效益与社会效益的双赢。
参考文献
[1]晏昶,基于新形势下的房地产项目管理问题研究[J],《建材与装饰》, 2018(19)
[2]麦志辉,基于新时期背景下的项目管理问题研究[J],《房地产导刊》, 2014(5)
论文作者:李智宗
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/10/17
标签：项目管理论文; 房地产论文; 项目论文; 开发项目论文; 工程论文; 房地产项目论文; 工程项目论文; 《基层建设》2018年第27期论文;