摘要：随着我国经济的飞速发展，人们的生活水平日益提高，对住宅的要求也不断提升，这一变化加速了我国房地产企业的发展。然而，地产企业的高速发展也必然带来行业内激烈的市场竞争。在这种大环境下，房地产企业不仅要确立自己的市场定位并开发质量精良，还要保证环境的宜居性。本文根据当前新经济形势下房地产现状进行分析，针对房地产企业成本的管控提出如下建议，以保证房地产企业稳健发展。
关键词：新经济形势；房地产；成本管控
一、房地产成本管理控制的涵义
成本管理与控制是房地产项目管理中的核心部分，他是通过相应的方法对企业的生产经营活动产生的成本、费用进行估测、决策、规划、计算、调控、分析及考核等相关措施来减少企业成本，以此达到提高企业经济效益的目的，加强企业的市场竞争力，保证企业持续，健康，稳定的发展。但目前我国多数房地产企业仍存在运作过程不合理，成本管控不规范，成本超支等问题，也有部分开发商在进行投资决策时只注重经济利益而不考虑对成本的管控[1]。
二、新经济下的房地产成本管控存在的问题
(一)缺乏独立的系统性成本管控组织体系
现如今，我国仍存在一些地产企业并没有同步设置专门的部门来进行成本管理与控制，仍然划分到财务部负责，成本管控意识薄弱，不具备独立的成本管控组织体系，财务人员无法准确了解施工进度情况，从而导致管理控制与实际施工相脱节，无法保证成本管控的准确性。还存在一些房地产公司为了优化资源配置，将部分工程外包，导致施工过于分散化，成本控制标准不一致，无法更好的统计成本，还易产生资源的浪费。还有一些企业决策者认为成本的管控主要在于施工阶段，忽略了决策，规划阶段的费用，导致前期资源的大量浪费。
(二)项目成本核算依据获取不及时
项目在进行投资和建设的过程中，需要进行成本内容的核算和应用，因此，在进行项目成本核算的过程中，需要对相关依据进行及时的获取和记录。简言之，地产企业在进行竣工结算时，需要施工单位提供有效的发票作为票据凭证。但有时仍存在竣工项目，但投资尚未付清款项的情况，导致施工单位无法出示正式发票交付房地产企业。项目成本核算的依据不能及时获取，从而导致成本核算结果与实际的结果存在偏差，致使结果不够准确，可靠性低。
(三)成本核算对象的设立没有依据
成本核算是地产企业进行成本管控的最基本也是最为核心的工作，对保障项目的开发和运行有着积极的作用。一般会在项目开发之前根据相关规则对核算对象进行确立，并对其进行全面科学的分析，为成本的管控打下良好基础。但是在实际的操作中，房地产企业在进行核算时往往目标不明确，没有进行全面科学的分析，而是随意设定目标，从而导致成本失控，延误整体成本管控进程。
三、针对以上问题对房地产成本管控提出以下建议
（一）建立健全专门的成本管控体系
房地产开发企业应强化成本管控意识，结合自身发展的特点，并根据自身发展阶段设立相应的成本管控组织构架及运营模式，在框架的设计上尽量使流程中的核心环节交由专业部门、准也岗位完成，尽量减少架构，减少管理层级，提高管理绩效。企业要根据自身经营情况，合理选择经营模式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆企业在处于单项目开发环节时，公司应该从成本管控角度选择采用职能制的运营方式；在处于同城多个项目同时开发的环节时，应采用灵活的矩阵制运营方式，提高管理绩效；在处于异地开发环节时，可采取项目公司运营制的运营方式，成立项目法人，组建项目分公司，按分公司的组织架构方式组建。与此同时，成本管控组织构架应按照企业的发展情况设立[2]。
（二）采用科学的成本管控方式
针对成本核算依据获取不及时导致成本结构存在偏差，准确性低的情况，房地产企业应该建立科学的成本管控方式。
动态控制方式。该方法是指将整体项目分化成几个模块，在考虑各个模块及其相互影响的基础上建一个模型得出总预测成本。在模型的实际运营过程中，如果其中一个模块的成本变化，则可以根据其变化对总预测成本的影响，判断出变化是否在可控的范围。
静态控制方式。该方法与前者不同之处是将划分出的每个模块成本做出合理范围和市场成本的预测。实际运营中，保证成本在设定范围内就可以认定成本是可控的。在进行成本管控过程中，对预测成本的核算应避免资源的浪费，以及预测成本与实际成本标准的统一性[3]。
（三）建立目标成本管控制度
投资估算与预算是房地产企业上层决策的重要依据，但是仅仅根据投资预算是不够的，还要在预测的基础上编制项目的目标成本。并且，为了避免成本失控的发生，地产企业要在项目生产和销售的过程也能够随时将目标成本与实际成本对比。设立成本核算对象的重心要确立正确的核算目标。所以，企业要建立健全一套完整的目标管理制度，应该根据最先由成本部门参照各个明细部门制定出目标成本，再交由决策部门审核，审核通过后，成本部门将目标成本划分至各个部门执行。对实行过程中不规范的行为及时制止并警告，并根据实际情况将预测成本与实际成本进行实时的修改与对比，及时发现并解决问题，避免成本失控情况的发生。项目竣工后，成本部门应该与财务部门进行整合与汇总，得出最终分析结果，并做出总结，为后续工作提供宝贵经验[4]。
（四）提高成本管控人员素质
企业间的竞争，归结根源是技术与人才的竞争，人才是企业新鲜的血液，宝贵的财富。在新经济形势下，想要做好成本管控，专业的知识与职业素养是重中之重，与此同时，还要具有风险意识，能够及时预测风险、应对风险、分析处理风险。所以，企业发展时要注重要培养采用全面型人才，并对一般员工普及成本管控重要性，开展知识、技能的讲座和相关培训，提高人员的专业素质，保证项目工作人员，人人参与，相互合作。建立奖励机制，将减低成本与提高员工薪金挂钩，加大员工的工作积极性，以便更好服务于企业，为企业长足发展提供人才保障。
四、结束语
近年来，我国房地产企业虽蓬勃发展，但却并不完全成熟完善。但在国家宏观调控的作用下，已经朝着好的方向的稳定发展。在新经济形势下，房地产企业要从自身做起，强化成本管控意识，改善企业的成本管控机制，在机构、体系、流程、人员、手段等多方面做出相应的调整，提高成本管控水平。房地产的成本管控要注意全员、全程参与，并实时调整。使管控数据能够为企业营销发展提供数据支持，使企业经济效益最大化。
参考文献
[1]石邵刚.透析房地产成本管理[J].财务与审计，2016（9）
[2]董斌艺.房地产建设项目成本管理存在的问题及控制措施探析[J].中国集体经济，2017,06：38-39
[3]王志健,曾启贤,杨柳.中国房地产企业产业展望[J].中国经济报告，2017，（1）：46-48
[4]张军,韩鑫,马志旺.基于层次分析法的公寓式住宅成本控制[J].沈阳工业大学学报,2017,39(06):716-720.
[5]王犀.房地产住宅项目成本管理分析[J].住宅与房地产,2016(30):122+174.
论文作者:吴国辉
论文发表刊物:《知识-力量》2019年10月42期
论文发表时间:2019/9/27
标签：成本论文; 项目论文; 企业论文; 房地产企业论文; 房地产论文; 成本核算论文; 目标论文; 《知识-力量》2019年10月42期论文;