摘要：在社会经济发展过程中，房地产行业是重要的构成部分，对经济发展有很大的促进作用。由于房地产业的建设周期长，投入资金大，受政策、市场等不稳定因素的影响大，又是一个高风险、高回报行业，要在高风险和激烈的市场竞争中实现经济效益最大化，就必须对开发项目的成本进行有效管控，实施集约与效益并重开发。
关键词：房地产；成本造价全；过程控制与管理
引言
想要做好房地产开发企业的成本管理与控制工作，不光要靠财务部门，还要涉及到其他的一系列部门，如拆迁、开发、建筑、销售等部门。在企业生产经营的过程中，成本一直都在产生，这不光发生在项目决策、征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售等环节，只要涉及到费用支出，就会存在成本管理与控制问题。要想企业达到经济效益的最大化，就要让成本管理与控制成为企业文化建设的有机组成部分。
1房地产成本造价管理中存在的问题
1.1没有整套限定本金的方案
很多房地产公司将工程分散交给其他小包工头，以为这是让材料得到更好的利用，实际上却是使得工程更加零散，更加不好集中控制本金，本金消费得更多。有部分房地产公司领导还天真地认为是施工造成的本金消费过多，却疏漏了计划安排时的用度，导致开工前就有大批材料未得以利用。
1.2没有良好的协议约束
如今中国房地产公司大都没有制定良好的协议进行管制，还没有全方位的管制想法。真实操作时，由于项目的进行愈发繁冗，致使协议分割时工程进行速度，材料花费，资金周转等麻烦相继冒出，同时，有部分协议没有详细规范该工程的品质、建造该工程各种费用的结算办法等问题，使得该工程不能顺利经过考察，各项工作进行耽搁，施工人员动工延期，各项消费增加，资金管制愈加困难。
1.3设计变更管控不力
开发项目的设计环节是成本管理的“事前控制”，很多房地产企业在设计阶段成本部门介入较少，而设计人员在设计过程中会存在轻经济数据，重技术数据，随意调高设计标准、安全系数的行为，所以当方案设计出来后，发现预算成本已经超标。据统计，因设计变更导致开发成本增加的比例在5%-25%之间，设计阶段的成本管控直接关系到工程造价及企业的盈利水平。
1.4工程招标、工程签证、工程变更管控不力
工程招标、工程签证是项目成本管理的重要内容，有不少房地产企业在进行工程施工、工程材料采购公开招标或邀请招标过程中不符合招投标规定，存在暗箱操作、商业贿赂等问题。造成工程材料质量差、价格高，施工过程中工程签证、工程变更把关不严，监理不到位，最终建成“豆腐渣”工程。
2房地产成本造价全过程控制与管理措施
2.1强化项目成本控制观念，完善管控体系
提升房地产开发企业成本管控观念，做好项目开发成本定位，充分考虑各种成本风险因素。树立全面控制成本观念，重视重点阶段（如设计与施工阶段）的成本管控，加强项目开发前的组织控制与成本预测，提高开发项目成本管控的可操作性，大力倡导全员与全过程的成本控制方法，将不同类型专业人员的智慧凝聚到技术层面的决策中。
2.2立项阶段，做好可行性研究与投资预算
项目立项阶段，要做好详尽的市场调研，充分考虑影响房地产价格的因素，如最佳区位、环境配套、市场竞争力与购买力等，同时要考虑政府与金融部门的政策变化。在目标定位上充分考虑各种因素，根据市场价格拟订项目的目标利润，并在此基础上推算出项目的目标成本，再对目标成本及费用进行分解，并拟定开支范围及费用标准，使目标成本具有预见性和可控性。
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2.3强化招标投标的监管，科学掌握工程造价
招标投标环节对工程成本造价有着巨大的影响，持续地规范招标投标监管体系，制定相关文件，规范招标、投标行为，强化对招标企业文件的审核，对招标投标环节全程监控。工程施工的每一个环节都要秉持减少工程成本的理念，首要一点就是招标的过程应该不存在任何黑幕，保证公平公正的原则；再者，在招标时，要详细了解参与招标的每一家公司的实力、口碑、技术等，综合进行评选，最后择出最优的一家公司；最后，要合理定价，在施工过程中，不仅要保证工程的质量和施工进度，还要注意掌控成本造价，最好将成本造价低于施工花费的价格，通过这样的控制，才能获得最低的工程成本造价。
2.4规划设计阶段，有效预控规划设计成本
在这一阶段，实施限额设计和设计质量奖罚制度可有效预控规划设计成本。
限额设计即要求设计单位在工程设计中将经济与技术相结合，在设计时应充分考虑技术的可能性和经济的合理性，采用标准化的设计，各专业设计严格遵循建筑标准、建筑模数、设计规范、技术规程等，严格控制技术和施工图设计方面的不合理变更，保证总投资额不被突破。
实施设计质量奖罚制度就是在原有设计计费的基础上，对因设计而节约投资的，按节约部分给予提成奖励；因设计变更而增加投资的，按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费方法，这样有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，从而达到于设计中控制工程造价的目的。
2.5施工阶段，加强合同管理，严控施工现场
施工阶段在项目建设全过程中占用的时间较长，施工成本在整个成本构造中占比也较大，因此，这一阶段的成本管控较为重要，不仅要加强合同管理，还要加强施工现场管控。
首先，在拟写施工合同时要用严密的文字明确合同的内容、范围以及合同文件的组成，避免出现含糊其辞和前后矛盾的情况，预防合同纠纷，避免施工索赔，减少工程费用。在合同实施过程中严格合同变更确认批准程序，健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，及时纠正合同履约过程中出现的问题，从而更有效地控制工程造价。
其次，在施工现场管控时，选择技术先进、经济合理的施工方案，尽可能减少设计变更，并严格控制现场工程量变更签证。
2.6项目检验环节要以合同规定条目为参照
工程成本造价的审核工作者要严格遵守国家法律法规和相关文件规定，依法对项目进行验收审查，保证项目的质量和安全，对工程进行验收交接，为房地产成本造价把关，保证房价的稳定和住房的质量，为人民的生命安全保驾护航。
2.7工程交付后，制定有效的销售方案，综合分析各项经济指标
工程交付预售时，密切关注房地产市场的变化，制定切实有效的销售方案，提高销售增长率和市场占有率，增强项目回款能力，及时回笼资金，同时对该工程的各项经济技术指标进行剖析，以此检验整个项目的盈利情况，对照目标计划以及房地产开发项目各环节的实际控制水平，总结经验教训，并按照市场惯例完善对相关人员的激励机制。
结语
房地产公司要想获得更大的利益，实现最大化的盈利，就要有懂成本造价控制的专业人才，从项目确立开始一直到项目竣工验收，都要严格对工程成本造价进行控制，争取将成本维持在最低水平，这就需要房地产公司在工程的每个环节都要严格的监管和控制，防止出现漏洞和误差，不断改善招标监管体系，将责任落实到个人，这样才能最大程度控制工程成本，用最小的成本，获得更大的经济效益，使房地产公司增强竞争力，同时，也对我国经济全面协调可持续发展起到了推动作用，完成经济结构转型升级，使人民生活水平更上一层楼。
参考文献：
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[3] 朱树灿.房地产成本造价管理探讨[J].住宅与房地产，2016（06）：8.
论文作者:王晓鑫
论文发表刊物:《基层建设》2019年第2期
论文发表时间:2019/4/11
标签：成本论文; 工程论文; 造价论文; 项目论文; 阶段论文; 过程中论文; 环节论文; 《基层建设》2019年第2期论文;