摘要：在社会经济的不断进步，科学技术的不断创新发展中，人们的生活生产水平在逐渐提高，对生活的品质提出了更高的要求。现阶段，房地产工程已经成为社会经济发展的关键所在，其管理模式除了在施工阶段建造目标、成本以及质量的控制之外，从业主的角度考虑仍然需要结合多种方面的管理因素。从业主的角度进行对房地产工程管理中的重点分析，有助于促进房地产工程的管理和发展，实现和谐发展的目标。基于此，本文就从业主角度看房地产工程管理重点进行科学有效的分析。
关键词：业主角度；房地产工程管理；重点的研究和分析
房地产工程管理本身就是一件极其复杂的工作，其质量问题对人们生活生产水平有着至关重要的作用。就目前的实际情况而言，很多研究都将重点放在施工阶段，对施工阶段中安全、质量和工期等方面进行了系统性的管理。然而从业主角度考虑的房地产管理比施工阶段要复杂的多，同时也扮演着重要的角色。从业主角度考虑房地产工程的整个寿命周期以及各个环节中参与的人员，还需要对工程施工中存在的各种风险进行有效的考虑。
一、房地产工程管理中背景
（一）工程管理的现状
房地产工程项目管理的内容、重点和方法都随着管理行为主体的不同发生变化。根据目前的情况来看，建筑施工单位的管理模式相对来说比较成熟，监管单位的工程管理也有了比较严格的规范制度和规范标准，而房地产企业的工程管理至今还没有成熟规范的管理模式，市场上房地产工程管理模式多种多样，没有较为规范的管理模式作为参考。所以，现阶段房地产项目的管理在学术界仍在进行研究和探讨中，其中涉及到业主工程管理的内容，这对我国房地产工程管理有着参考性的借鉴，同时对未来房地产工程的管理建设具有一定的促进作用。
（二）房地产分包管理模式对业主工程管理的影响
随着房地产开发的多样性来看，各种专业的公司逐渐成立开来，例如防水公司、智能化公司等，他们在发展中不断向房地产承包商开发进而承接工程的建设，据传统意义角度，建筑施工的总承包商逐渐弱化为主分包，房地产公司手中所控制的工程资源越来越多，使得工程管理的主导指挥控制中心也逐渐向房地产公司转移。我国的房地产建筑行业从80年代中期才开始逐渐走向正轨，而大多数的房地产企业都是自己控制资源，主要的分包工程还是由房地产企业自身分包或者是指定分包，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥中心，也是核心所在。由于房地产企业自己掌控着资源，其工程管理的作用就不是简单的监督检查工作了。另外，房地产工程分包管理模式发生变化，就使房地产企业作为业主方工程管理的重点成为必然。
二、承建单位、监理单位工作模式角度的房地产工程管理的重点
（一）承建单位、监理单位工作模式
根据我国相关建筑工程项目管理规范的要求来看，施工单位的工程管理一般可以归纳为“四控四管一协调”的管理模式，简单说就是进度控制、质量控制、安全控制、成本控制和现场管理、合同管理、信息管理、生产管理以及组织协调。而对于监理单位的工程管理工作则可以归纳为“三控二管一协调”的管理模式，即进度控制、质量控制、成本控制和合同管理、信息管理、以及组织协调的管理模式。
（二）房地产业主工程管理与承建单位、监理单位的区别
因为工程管理的行为主体有区别，房地产业主工程管理与施工单位、承建单位的工程管理模式肯定会有一定的区别，其关注的角度不同、采取的行为方式也不同，主要的表现方式有以下几点：工程进度的控制方面。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产企业计划安排的是施工企业等单位安排的依据，而房地产计划管理则是从业主的角度来进行控制的，在整个项目的实施过程中进行了全方位的布置，施工等单位部门只是局限在工程的本身，相对比较而言，就显得十分微观。工程的质量控制方面。施工等单位部门关心的只是施工的进度、其施工质量能够符合国家的检验标准，而房地产企业关注的是客户对建筑的质量标准的评判；施工等单位想的是怎样能够将工程的质量进行有效的控制，而房地产企业关注的是施工单位和监理部门对工程的建筑质量管理能否有所保证。工程技术管理方面。施工等单位关注的是施工方案是否合理、施工等构造以及施工的技术能否满足施工的要求。而房地产企业关注的是如何将营销模式转化为工程技术参数，并且根据其技术的标准进行招标。
三、业主角度看房地产工程管理中容易出现的问题及措施
（一）工程进度的控制
房地产企业的计划安排是依据施工单位和相关监理部门来进行的，而房地产计划管理则从业主的宏观角度对整个工程项目的实施进行较为全面系统的布置。房地产工程施工的进度计划中出现的一系列问题不是工程施工计划和施工单位施工计划的本身，而是在施工计划中出现的问题。另外，房地产工程中经常出现问题的就是施工工期拖延，例如：施工按照计划进行而工程施工的图纸尚未设计完毕；门窗安装按照原计划开始实施而施工队伍尚未到达施工现场等问题的出现，严重的造成了工程建设的施工进程。房地产工程在进行编制施工计划的过程中应该将出图计划、分包进度计划、材料进场计划以及资金使用计划等进行合理的编制，之后再将这些计划上交给相关部门，并且相关部门要在计划范围内把握好时间完成工作的进度。房地产工程中出现的施工问题要交给工程部来处理，若是有各部门之间的合作的情况，必须在事先打好招呼，才能够有效的按照计划的进行提出问题。在此期间，工程部门应该针对具体的时间来进行对计划的制定，只有这样，才可以促进各个部门的共同协作。
（二）工程质量的控制
在房地产工程质量的管理和控制中，出现最大的问题是中小型开发商对质量管理标准不能够进行合理的提出，而是要求施工等单位部门要按照国家的相关标准制度来进行对房地产工程的管理，其目的就是为了能够更好的保证工程的安全，在安全方面没有安全的出现，并且要求建筑工程单位必须达到要求的最低标准。但是就开发商而言，面对更多的就是客户关心的问题，根据对客户投诉质量的相关数据统计来看，最容易出现的问题就是防水工程、屋面工程、门窗工程等一系列问题，而这些问题按照国家的标准来看，根本就不是质量导致的问题，不在施工等单位部门的管理范围之内，但是对于客户的自身利益而言，这就是严重的问题，与此同时，还会使客户对房地产建筑的判断造成一定程度的影响。
（三）工程监理管理
开发商在进行签约时是和监理单位合作的，但是在现场管理的只有监理部门一个，开发商对监理单位并没有直接的管理关系，在一定程度上很难调动其对工作的积极性和主动性。另外，施工单位在进行施工的过程中很容易与监理部门打好关系，在问题出现时，监理部门就有了合理的理由帮助施工单位，这种情况的发生就导致了监理部门的管理工作受到阻碍。
结束语：
综上所述，随着时代的不断发展，房地产工程在建设中发生着翻天覆地的变化。在此基础上，房地产业主工程管理是在建筑施工管理和建筑监理管理之外的工程管理，而针对目前房地产工程管理的模式来看，其管理模式会对工程管理的空白进行弥补，可以为业主管理重点确定较为合理的方向以及清晰思路的提供。与此同时，对于房地产工程在实施的过程中房地产企业、施工单位以及建立机构之间进行科学有效的协调，从而可以规范房地产工程的管理工作。
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论文作者:杨勇
论文发表刊物:《基层建设》2016年35期
论文发表时间:2017/3/23
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