摘要：现阶段，随着经济的发展和人民生活水平的提高，我国房地产业的发展取得了前所未有的快速发展。然而，房地产开发是为了利润的目的，项目能否实现利润最大化，这与房地产企业的生存和发展有关。为此，如何继续实践和总结，探索成功控制房地产开发项目的道路，已成为房地产企业关注和迫切需要解决的关键问题。
关键词：房地产开发；项目成本；控制
引言：随着我国城市建设的不断发展，房地产开发项目已进入蓬勃发展阶段。在中国，由于国家对土地市场和房地产市场的一系列宏观调控，房地产开发企业必须按照市场经济要求通过招标投标获得土地使用权。一系列措施使房地产市场的竞争更加激烈，因此，加强房地产项目开发成本控制，提高企业经济效益，提高企业市场竞争力，合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫，避免国民经济损失具有重要意义。
1房地产开发项目成本控制概述
房地产开发项目的成本控制是指通过一定的组织和管理措施，确保实现房地产开发项目的成本控制目标。房地产开发项目的总成本主要主要包括项目准备阶段的土地出让金及契税，征地拆迁补偿费，前期费用，主体工程费用，基础设施费用及配套设施费用、管理费用、销售费用、财务费用以及税金及附加。房地产开发项目的成本控制是在房地产项目开发和实施过程中管理各种费用，以确保实现预先计划的成本目标，提高房地产企业的利润。
2房地产开发项目成本控制影响因素
2.1土地成本。房地产开发项目的土地成本主要是指土地出让金、契税、拆迁以及各种征地补偿费。随着城市土地资源的不断减少和国土红线的强力控制，土地成本上升已成为影响房地产开发项目的主要因素。据有关资料统计，四五线城市土地成本已达到房地产企业成本的30％以上，一二线城市土地成本占总成本70%-85%。因此，土地招拍挂时房地产企业必须根据项目整体定位及后期地区发展综合考虑。
2.2建筑安装工程成本。施工安装费用主要是指施工安装工程的总成本，包括建筑及安装工程费用，分包工程费用（桩基、基坑围护、人防设备、电梯等），室内外装修工程费用。在房地产开发项目中，建筑和安装工程的成本占总成本的很大一部分。随着国内建筑原材料价格的不断上涨，建筑安装成本也随之增加，因此，建筑安装工程的成本也是房地产开发项目的重要影响因素。
2.3基础设施及公共配套设施成本。基础设施和公共设施的成本是指房地产开发项目的辅助设施的成本，包括室外雨污、供电、供水、燃气、景观、电信、广电智能化等。
2.4财务以及管理费用。房地产开发项目的财务费用主要是指开发项目贷款的利息和手续，管理费用主要是指房地产企业开发项目的管理费用和经营活动的各项费用。由于房地产开发项目投资周期长，投资巨大，财务和行政费用也是房地产开发项目成本的重要组成部分，在制定成本控制目标时必须加以考虑。
2.5 销售费用。房地产开发项目的销售费用主要指开发过程中营销策划费用、各类广告费用（网络、单页、户外广告等）、以及其他为销售服务的相关费用。
2.6房地产开发项目期间的各项税费。我国房地产开发项目的主要税费包括增值税，城建税及附加，土地增值税，土地使用税，印花税、企业所得税等。因此，开发项目中的投资环节应充分考虑各种税费，并制定适当的税收筹划作为成本控制部分的一部分。
3 房地产开发项目成本控制中存在的问题
3.1房地产开发项目的成本控制缺乏全过程的关注。房地产企业普遍高度重视项目建设过程中的成本控制。一般情况下，有专门的工程部门或专业工程监理员直接监督项目的建设。由于成本决策，设计，招标等阶段成本不高，房地产公司往往不注意，决策阶段的可行性研究和投资估算不准确，投资决策过程影响后期成本控制，设计阶段缺乏成本约束，设计方案不够深入，招标工作的实施不严谨，公开招标未能发挥节约成本的作用，以上都会导致不必要的成本增加。
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3.2成本控制各个环节相互脱节，尚未形成完善的体系。房地产开发项目的成本控制是整个过程的成本控制。许多企业进行项目管理，通常是每个部门的一部分，项目最后企业将成本核算和分析工作集中在财务部门，而不是强调其他部门过程中的成本管理职责，缺乏有关成本控制的有效沟通，导致成本控制与项目隐性成本增加之间的脱节。
3.3成本管理的组织和制度设置不够科学，缺乏监督和激励机制。良好的组织安全和制度保障是实施成本控制管理的基础和前提，许多房地产开发公司在成本控制过程中没有专门的部门。他们通常将成本控制功能嵌入财务部门，这导致其他部门认为成本控制只是财务部门的责任，财务部门的最终报告通常是滞后成本。说明费用不能及时反映；系统中没有有效的成本监管体系和必要的激励机制，公司员工缺乏参与和提高成本管理能力的主动权。
3.4开发项目缺乏持续改进的成本控制机制。房地产企业的成本控制工作主要集中在项目期间，忽视事后的成本评估和分析，缺乏完善的成本控制指标体系，项目开发无法完成成本管理工作的自我总结和反馈及时，导致成本管理失败。
4 房地产开发项目成本控制策略
4.1更新观念，重视成本控制的全过程管理。房地产企业应充分重视成本控制的全过程：在决策过程中应进行准确的项目可行性研究和投资估算，进行项目开发和定位，确定严谨的投资决策过程。应充分考虑项目的可能风险因素，以改善项目决策。前瞻性；设计阶段要注重方案的优化，可以实施招标监督制度，并设定设计成本限额，严格设计方案审查工作，避免工程变更费用；严格执行招标制度，加强合同责任管理，真正实现成本节约，施工期严格按照设计计划进行，优化施工顺序，建立有效的市场信息机制，加强物资采购的标准成本控制，保证工程质量，加强合同管理，建立建设风险规避和补偿机制，建立高效的营销团队，运用灵活的营销方式，可以利用网络进行营销；在企业管理阶段加强闲置房地产管理，与消费者做好良好的关系管理，控制售后维护成本。
4.2加强各部门的沟通与协调，形成成本管理体系。在房地产企业内部，应建立互动成本管理组织体系，加强企业内各部门之间的沟通与协调。在保证工作质量的基础上，成本管理部门应加强与设计管理部门，营销策划部门和采购管理部门的沟通，分阶段参与项目开发过程，更好地实现成本信息的共享，以消除个别治理现象，及时发现管理中的问题，提高成本控制的效率。此外，加强企业信息化建设，利用当前信息技术优势，实现企业内部成本信息的共享，实现对经理成本的实时动态监控。
4.3完善组织与制度建设，强化成本管理的监督与激励机制。企业首先完善企业的组织体系，明确成本控制部门及其职责，不是简单地移交给财务部门，确保组织明确责任，防止重叠和浪费资源。其次，建立成本控制部门的监督机构，最好独立设立专门的监督部门，或者嵌入公司监督部门，更好地监督成本控制部门的工作。三是建立健全激励竞争机制和激励机制，落实各级目标责任，明确奖惩措施，形成良好的成本管理文化，充分发挥成本管理部门的积极性和创造性，提升企业的经济效益。
4.4建立完善的成本分析与考核标准，形成持续改进的成本管理模式。房地产企业发展项目是一个动态过程，因此成本控制应该是一个动态调整的过程。成本控制目标的设定必须合理和先进，在控制目标的基础上，随着开发项目的不断深入，企业应及时分析成本变化，并注重引进先进的成本分析和控制技术和方法。根据企业的实际情况，建立有效的成本控制效果评估指标体系，随时纠正偏差，不断完善，确保实现开发项目的投资控制目标，力求 实现人力，财力和物力资源的最大利益，并可以形成一个持续的企业成本竞争优势。
结束语
社会经济仍在迅速发展，为了提高房地产项目的成本控制，我们可以提高企业的市场竞争力和核心利益。目前，我国的工程在成本控制方面仍存在一些问题，这需要我们加强学习和工作的努力，以便更好地进行项目成本控制。
参考文献：
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[2]赵燕玲.张仕廉，房地产开发项目的成本管理[M]重庆建筑大学学报，2009，7
[3]王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制[J]中国房地产，2013，4
论文作者:赵兵
论文发表刊物:《基层建设》2018年第26期
论文发表时间:2018/10/1
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