摘要：房地产工程管理主要是结合预先的建筑设计，将其变为具体建筑实体的整个管理过程。由于房地产工程管理的专业性、系统性要求较高，对于整个工程质量起着至关重要的作用。因此，就需要加强房地产工程管理，以确保工程质量，推动整个建筑行业的健康、稳定发展。本文主要分析了房地产工程管理主要流程的优化措施，以供广大同行参考。
关键词：房地产；工程管理；有效途径
引言
科学有效的房地产工程管理不仅可以有效提高房地产投资效益，而且能够确保工程质量，并提升房地产企业的口碑，使其在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，从而更好的推动社会经济的发展。从当前我国房地产工程管理现状看，还存在诸多缺陷，且管理力度不足，容易导致成本得不到有效控制，项目投资规模加大，对于施工过程中存在的违规操作、偷工减料等现象无法进行有效管理，进而威胁到建筑施工质量。因此，才需要制定出针对性的解决措施，以提高房地产工程管理质量。
1.房地产工程管理内容分析
房地产工程管理涉及的内容较广，且流程较多，需要从工程设计、工程建设、协商、质量监管、工程验收等多方面着手。其中，工程设计是整个房地产管理的重要阶段，其重要的技术性文件对于整个工程项目都具有总体规划的作用，并对实际工程细节进行了规定，是工程项目建设的蓝本，也是建设的标尺。而在实际工程建设中，还需要对各方进行统筹协调，结合工程建设计划，对于工期长，投入多，牵扯部门多的工程，要进行积极的协调，实现资源的有效整合，最大限度发挥人力、物力、财力的作用，避免各部门在项目建筑施工过程中出现冲突而影响到施工的正常开展。同时，为了确保房地产建筑质量，还需要对实际施工状况进行监督和检查，并细分至各个环节，包括施工材料质量、施工工艺、施工管理等。而在整个工程项目施工完成之后，还需要对工程质量进行验收，在确保其符合国家的相关质量标准，并满足设计方案之后才能够予以验收，并进行竣工结算。
2房产工程管理的特点
2.1 管理的复杂性
在工程管理中，不仅包括项目选择、论证、决策、项目设计、招标投标、建筑安装和运营后的评价，还包括安全、质量、进度、投资成本的控制、项目组织的建立与管理、合同管理和信息管理等多个方面。
2.2 责任的明确性
工程项目包括两部分：一是签订的工程建设合同，明确项目管理各方的责任和义务，并且在项目实施过程中，相互监督和促进对合同的履行；二是当事人在组建自己的项目管理组织机构时，根据实现目标任务的需要，设置的部门和岗位，并明确各自的权利、义务、职责。
2.3 目标的明确性
任何工程项目都有明确的建设目的，有明确的工期和投资限额要求，有明确的质量和功能标准。工程项目管理所追求的目标，就是在工程项目的限制条件的约束下，将工程项目顺利完成。
2.4 管理的科学性
工程项目管理以系统理论作为管理的理论基础，为实现系统目标，应对系统运行进行动态的调整控制，应建立现代化的、科学的项目管理组织，能够合理确定组织功能和目标，能够有效组织协调系统内部和外部的各种关系。
3.房地产工程管理途径分析
3.1加强招投标管理
在房地产工程管理中，企业首先要完善规划管理，结合国家的相关政策规定，在政策保护前提下，确保该项工作的顺利进行。当前，由于我国人地矛盾较为突出，国家为了缓解这方面的矛盾，开始颁布了限购令，并且保障房配置率得到了不断提升。因此，这就要求房地产企业要明确国家的相关政策，并确保施工前各手续的完整，在经过相关部门严格的审核之后才能够投入施工。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆而在建筑项目审批之前，房地产企业还需要做好前期的相关规划管理工作，并结合当地地段、地价、周边环境、房地产行情、居民购买力、市场竞争状况等，进行统筹规划，从各个方面综合考虑，进而提高前期规划质量。另外，还需要加强招投标管理工作。在传统项目工程招投标中，其招投标方式较为单一，而在新形势下，企业要注意结合统一招标及个别招标等形式，在关注竞标价格的同时，对各项指标进行综合性的评估，包括竞标企业经营资格、资金周转能力、施工技术、诚信度等，从中选出最佳单位。而招标文件编制要尽量做到详尽、完善、严格，并在合同生效之后，严格按照合同内容执行。
3.2加强施工成本控制
在房地产工程项目管理中，企业的盈利状况与施工成本管理有着较大的联系。因此，就需要做好施工成本管理，结合目标成本及不同的施工阶段，制定出可行性、合理性的管理措施，从材料、资本、技术、规划等多方面着手，对各个施工环节进行严格的成本控制。其中，在投资决策过程中，首先要对项目定位、地价、市场信息等进行有效分析与管理，并在立项时对各工作进行认真审查，通过对各项数据的有效分析，来预估工程建筑成本。而在工程项目设计中，要做好项目预算工作，对于各种材料的损耗、使用状况进行严格的控制，在包装结构安全的前提下，减少不必要的环节。在实际施工过程中，需要对预算金额进行严格的控制，并对工程进度款进行审核，针对施工中出现的各种临时状况，要及时进行工程预算调整，并加大施工管理的力度，以免出现不必要的资金损耗。最后，在竣工结算过程中，施工企业需要严格按照合同中规定的各项内容，对施工进行审核，在确保施工质量符合验收标准后，要对结算资料完整度进行检查。此外，还需要对施工中存在的变更内容、索赔内容等进行严格的审核，以免由于维权问题，而对各方利益造成较大的影响。
3.3完善工程管理机制
在房地产工程管理中，要注意完善质量管理体系、安全管理体系，并结合自身的实际状况，制定出科学、有效的考核机制。其中，安全管理与质量管理的关系必不可分，具有相互影响、相互制约的作用。所以，在房地产工程管理时，需要将质量管理跟安全管理统一起来，以质量来推动安全，又以安全来保证质量。同时，还需要制定出可行性、系统性的保障体系，以确保工程项目建筑质量，让施工得以安全、高效的进行。当然，确保工程质量、施工安全的前提下，可以通过有效措施，来缩短工期，进而提升经济效益。同时，要注意建立一个科学、有效的考核机制，将绩效考评引入到具体的工程管理中，进而提升施工人员的工作积极性，并确保施工质量，让施工得以顺利的进行。
3.4有效开展竣工验收
在工程竣工后，要对工程质量进行验收，并在验收过程中，结合国家的相关质量标准，合同要求、设计要求等进行。针对工程验收中，实际工程与工程报建方案相悖的内容，还需要查明原因，并按照程序严格进行验收管理。为了确保竣工后工程验收标准与前期报建相符合，在验收具体标准中，要体现出报建时的相关建筑要求，特别是一些基础性、关键性的内容，以保证工程建设按照既定方案进行。另外，还要对前期报建规定的工程质量问题进行重点检查，对于未达到质量要求的内容进行科学的处理，以确保工程项目建筑质量。
4.结束语
房地产工程管理直接关系到房地产企业的经济效益，并对工程施工进度、施工质量，施工成本等起到至关重要的作用。因此，为了提升工程建设质量，并提高房地产企业的竞争实力，就需要房地产企业清楚的认识到该项工作的重要性，通过有效途径，促进企业健康发展。
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作者简介：
黎健聪（1989.05-），男，广东东莞人，本科，助理工程师，主要从事房地产工程计划管理工作
论文作者:黎健聪
论文发表刊物:《基层建设》2018年第17期
论文发表时间:2018/7/23
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