摘要：房地产行业一直以来都是我国的支柱型产业，随着社会经济的不断发展，房地产行业也进入了快速发展的阶段，无论是市民还是政府部门，都对房产测绘提出了更高的要求。但就目前的实际情况来看，我国的房产测绘，尤其是面积测绘中依旧存在着很大的问题。本文主要研究的是房产测绘面积中存在的问题及质量控制。
关键词：房产测绘面积；问题；质量控制；对策
随着城镇化建设的不断深入，城市人口急剧增加，城市住房紧张成为了一个严重的问题。这种大环境也在不断推动着房地产行业和房地产管理的发展，尤其在与城市住房问题息息相关的房产测绘方面，社会各界给予了很高的关注度。但就目前的实际情况来看，在房产面积测绘中依旧存在着很大的问题，这对房地产行业的发展造成了极大的影响。
1、房产测绘面积现状
1.1 测绘标准不完善
房产面积测绘工作是一项比较复杂的，对精准度要求极高的工作，它不仅要符合开发商以及客户的相关需求，更要接受政府相关部门的监督和检查，确保房产面积符合相关的规定标准。但就目前的实际情况来看，我国的房产面积测绘缺乏一个统一完善的测绘标准，在开展测绘工作的过程中无法获得明确的参考数据和依据。造成这一问题的原因主要有以下几点：首先，我国的房产面积测绘工作还处于初期发展的阶段，相关的部门对房产面积测绘工作还不够了解，一应约束和规范也在逐步建立过程中，统一的规范标准还没有形成；其次，房产面积测绘方面的相关经验不足，参考资料也比较少，在实际测绘的过程中无法获得可靠的参考依据，遇到测绘纠纷时只能通过个人经验对测绘纠纷进行判断和解决，测绘结果与标准存在一定的偏差，再后续的测绘工作中无法获取完善统一的测绘标准。
1.2 对复杂建筑的测绘存在问题
房产面积测绘工作的复杂程度和建筑工程的规模是成正比的，规模越大的建筑工程测绘工作越复杂。就目前的实际情况来看，大多数测绘工作人员对这种大型、复杂的工程测绘没有足够的经验，在测绘的过程中处理突发情况的能力也不足，测绘出错的几率比较大，测绘质量难以得到保障。
1.3 公用面积分摊不准确
在进行房产面积测绘的过程中，对业主告知测绘面积的由来是必须的，但是在实际操作的过程中，某些开发商为了自身利益会误导测绘人员对公用部分面积进行错误的测绘，降不需要公摊的公用建筑部分计算到面积分摊之中，导致公用面积分摊数据不准确；还有些楼盘户型比较特殊，阳台、飘窗等突出部位比较多，测绘人员无法进行准确的判断，往往会将公摊面积测绘错误。
1.4 工作人员专业水平较低
作为一项严谨的测绘工作，房产面积测绘对工作人员专业性的要求是很高的。但就目前的实际情况来看，大部分的测绘人员并不具备较高的专业素养，测绘理念落后，对新技术、新设备不熟悉，测绘操作极不规范，对测绘结果的准确性造成了巨大的影响。相关的测绘单位对测绘人员的员工素质也并不重视，在招聘人员时不进行专业资格的审查，上岗后也没有做好相应的培训工作，对提高测绘人员的整体水平造成了一定的阻碍。
2、房产测绘面积的质量控制对策
2.1 控制前期测绘资料及图纸质量
测绘资料和图纸是开展测绘工作的重要依据，因此控制好前期测绘资料和图纸质量是十分关键的。首先，在进行测绘工作之前，相应的施工图纸一定要先交由相关规划部门审核，测回单位只接受已经通过审核的施工图纸，确保测绘面积的合法性；其次，在测绘过程中，因为某些因素必须进行事项变更时，测绘单位需要接收到委托方详细的变更单才能够根据要求对测绘内容进行变更，以确保测绘面积的准确性；最后，测绘人员在开展测绘工作的过程中需要对测绘资料进行全面的收集，一般来说包括有建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台和飘台大样图、建筑详细的功能部位的位置和相关说明等，只有确保资料齐全才能够为测绘工作打下坚实的基础。
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2.2 面积计算部位和公用分摊的合理性
关于面积计算部位的确定和公用面积分摊的计算应该严格按照《房产测绘规范》的规定来进行，将测绘中需要全面积、半面积和不需要计算面积的部位标注出来，防止测绘总面积发生偏差。
在开展公用面积测算的工作时，要根据实际情况来进行区分。如果公用面积是全封闭状态的，要计算全面积；如果公用面积是敞开状态的额，要根据公用面积是否在建筑主体结构以内，分情况开展测绘工作。
在实际测绘时，测绘工作人员应该要求委托方提供详细的说明书和资料，确定阳台、飘窗和花坛等面积表示正确，以提高测绘面积的准确性。
公摊面积的测绘工作不仅关系到开发商的利益，更关系到业主的利益，一旦公摊面积计算错误，会到导致业主的利益受到较大的影响，引发关于房产面积的纠纷。因此，在进行公摊面积测绘时，一定要严格按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。对于不能明确的公摊面积，要与相关测绘、技术和质检人员进行商讨，在计算完成以后要将公摊面积和之前获得的资料进行比对，确保其准确性。
2.3 对外业测绘质量的有效控制
控制外业测绘的质量主要从以下几个方面入手：首先，对需要进行测绘的工程进行实地考察，绘制相应的房产范围图，图纸中所示的范围应该与房产的设计图是一致的；其次，在进行测绘的过程中要对测绘数据和内容进行记录，确保测绘结果的准确性和内容的完整性；最后，对测绘对象的层次、幢号和室号、结构以及用途等房产要素要进行相应的调查，在确保其符合《房产测量规范》的有关规定的基础上才能展开工作。
2.4 对内业数据进行有效管理
房产面积测绘的内业数据体量比较庞大，涉及范围也很广，需要测绘人员对其进行有效的控制和管理。首先，对房产图绘制的规格、尺寸和标准要进行相应的核准检查，确保其符合国家相关规定，并且相应设计图上所表达的内容是清晰完整的；其次，在测绘的过程中要对测绘面积进行反复的确认，确保方法和技术的准确性，杜绝出现技术性错误；最后，在测绘结束后要根据相关规定编写测绘报告，内容要清晰明了，格式要准确规范，并且对编写好的测绘报告要进行妥善保管。
2.5 采用工作流程技术实现生产过程控制
工作流程技术能够对房产面积测绘工作的整个流程进行有效的监督、协调和控制，再加上现代化技术的辅助，我国的房产面积测绘工作将会向着流程化、数字化和网络化不断的前景和发展。
该技术通过计算机网络对岗位进行了明确区分和规定，真正做到了“责任到人，责任到岗”，并且通过计算机技术对岗位权限进行了设置，对在岗人员信息进行了详细的记录，加强了对整个测绘工作的监控力度，确保了数据和图文的真实性和完整性。
2.6 提高工作人员的专业素养
作为测绘工作的主体，工作人员的工作素养对测绘结果的准确性有着十分重要的影响。测绘企业在招聘测绘人员时一定要对其专业资质以及专业素养进行相应的考核，提高招聘标准，淘汰水平低劣的从业者；对在岗的测绘人员要定期开展业务培训工作，提高他们对新技术、新设备的熟练程度，使他们的专业素养能够与时俱进，满足市场发展所需。
结束语
综上所述，房产面积测绘问题与开发商、业主等各方利益都有着十分密切的联系。要向提高房屋测绘面积的准确性和完整性，不仅需要测绘人员具有一定的专业素养和工作经验，更重要的是要拥有可靠统一的标准规定，齐全准确的前期资料和强有力的现场监管，只有这样才能够使房屋测绘技术对我国房产测绘管理的发展提供有效的帮助。
参考文献：
[1]冯宇华.房产测绘中测绘面积的质量控制分析[J].四川水泥，2016，01：65.
[2]北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房产测绘管理工作的通知[J].北京市人民政府公报，2015（02）.
论文作者:吴婵娟
论文发表刊物:《基层建设》2019年第13期
论文发表时间:2019/7/23
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