探讨房地产企业财务风险管理问题及对策
刘瑞侠 临沂三阳置业集团有限公司
摘要： 随着国民经济的快速变革，人民大众生活水平渐渐提高，越来越多的人具备了购买房产的能力，国内房地产行业的发展也引来了新一轮的发展契机。可随着政府对房价暴涨问题的重视程度提高，房地产行业在各个方面都受到了来自政府的调控，此举虽然缓解了房价增长过快的趋势，但无疑会对房地产企业的发展造成阻碍。在当前时代背景下，我国众多房地产企业由于政府的干预，资金管理问题愈加显著，并随时面临着财务风险的威胁。为此，本文基于当前国内房地产行业市场下行背景，对房地产企业财务风险管理问题展开探究，并试图提出有效优化对策，期望有所帮助。
关键词： 房地产企业；财务风险；风险管理
一、引言
房地产企业的飞速发展虽然带动了当地的经济腾飞，但土地财政导致的房价过快增长也让民生受到困扰。作为资金密集型企业，房地产企业若在市场下行的背景下资金链出现问题，将很有可能引发财务风险，甚至造成企业破产。因此，基于政府的宏观调控下，房地产行业需要正视自身价值，积极面对政策带来的一系列影响，做好财务风险管理工作。
二、房地产企业于当前背景下面临的财务风险分析
(一)政府调控影响市场环境
由于房地产行业近年来近乎迅猛的发展，其经济地位在地区上已成为不可或缺的重要部分，甚至有些地区以“土地财政”支持房地产企业发展，最终促使政府发起了强有力的宏观调控措施。通过政策影响，国内房价趋于平稳状态，但对于房地产企业来说，政策调控使民众的买房热情下降，大多数民众对房价持保留态度，房地产市场产生了萧条的现象。市场下行的环境破坏了房地产企业发展的稳定性，使其更易受到财务风险的威胁。
(二)项目前期开发风险
当房地产企业在发起项目的开发和投资前，一般需要由财务管理部门结合内外环境进行评估与合理性分析，计算经济效益，而后再调配参与投资。出于其特殊性，房地产企业投资项目通常伴随较大资金额度，且开发建设周期漫长，在这期间如若市场环境出现变动，或内部资金周转不当，将很有可能引发财务风险。并且房地产企业投资不动产，一旦启动了项目投资，企划执行便难以停止，因此项目前期的财务风险管控相当重要。
(三)项目中期运营风险
上文提到，房地产企业的不动产项目开发无法中断重新开始且开发周期长，因此在项目中期的运营方面也需要企业多加注意。通常情况下，这种不动产的开发需要投入大量的人力、物力和财力，不论是土地购买和开发成本，还是后续的项目建设成本与销售成本，只要有一个阶段的资金链出问题，都会给整个项目的进行造成阻碍，甚至导致企业破产。而目前市场下行所带来的房地产企业发展“寒冬”期正影响着企业的资金稳定性，房地产企业随时可能遭受资金链断裂的危害。
随着高职院校创新创业教育改革不断深入，各校以创新创业学院为主体，开始创办各具特色的创客空间，为创新创业人才培养提供平台载体。在五四青年节李克强总理给清华大学学生创客们的回信中，总理充分肯定了大学生创客们所具有的勇于打破常规创新创业的开拓精神，希望他们要有钻研学问的精进态度，不仅要向书本学习，也要向实践学习；不断丰富创客文化，把创客种子在更大范围播撒开来。
(四)项目后期销售风险
在融资管理上，房地产企业首先应明确项目建设应达到怎样的目标，满足什么样的融资需求，企业可以依据财务部门以往成本预算结果和对项目的评估分析分阶段设计融资需求，拟出几条可行企划。其次，企业应根据现有几条可行的融资企划分析和评估各自的执行效果，通过筛选、比较决定最优实施企划。最后，企业要加强决策执行效率，严格按照既定方案进行项目建设，管理者可以充分结合市场环境适当作出调整，灵活应对突发状况。
三、房地产企业加强财务风险管理的建议
(一)于项目建设阶段
房地产企业项目投资的最终目的即销售盈利，若在房产销售环节圆满顺利，企业就可以利用所得填补项目建设投资款项，并在这基础上获利，形成完整的项目决策。可一旦房产销售情况达不到预期目标，房屋囤积出售受阻，企业不仅无法偿清用于投资项目的流动资金或银行贷款，积压房产的价值也会受到影响，最终资金链出现断裂，企业破产。所以在项目建设竣工后的销售阶段，企业财务管理要将中心向营销转移，防止销售风险使企业盈利性遭到破坏。
牛肉丁是我国的传统干制肉制品，因其具有营养丰富、风味独特、保存期长、食用方便等特点，长期以来受到广大消费者的欢迎。然而，随着生活水平的不断提高，人们对食品的要求也在不断地增强，比如口感、色泽、香气、食用方便性等。现有市场上的牛肉丁在煮制及烘烤环节、原辅料的配比、腌制和嫩化方式等方面还存在很多问题，比如牛肉干制硬化脱水严重，产品风味单一，市场消费受到一定的限制等[1,2]。
其次，房地产企业在界定信用期限时要充分考虑市场环境与客户需求。若限定期限过短，表明企业急于提升销售额，营销活动不够诱人，进而使客户流失；若限定期限过长，则会造成企业迟迟无法补齐垫付款项，维护成本增加，丧失企业经营利润。
(二)于项目销售阶段
首先，房地产企业可以采取一系列的营销活动吸引住客户注意力，以销售折扣等字眼提高客户购房欲望，当客户决定购置房产时，企业的销售额得到提升，建设成本也能够进行填补。在折扣力度的选择上，需要企业结合销售项目具体价值进行分析，计算税前收益，使销售所得大于建设成本。对于能够全款购房的客户，企业可以加大折扣力度，通过额外的销售服务使企业更快获得销售利润。
当项目建设竣工后，房地产企业将工作重心向销售阶段转移，为此，企业需要事先设计出一套合理完整的销售计划，加强销售管理，将经营利润最大化。
在预算管理上，房地产企业应把工作重点放在三个方面：项目执行和控制、项目执行与目标、项目执行与收支。房地产企业要严格按照既定预算方案执行各项经济活动中的预算管理工作，并设置专门机构监督预算控制情况，以便及时发现、解决问题。为提高执行效率，企业可以根据预期的企划执行结果与自身发展需求设立阶段性的目标成本指标，并将指标达成情况加入绩效考评，提高员工成本管控意识。此外，企业要充分意识到由资金链问题造成财务风险的危害，对于日常的资金流转以及项目投资情况要进行严格的监督和把控，在漫长的项目建设周期内做好资金收支平衡，保证资金链正常运转。
定植：棚内地温稳定在12℃以上，最低气温在10℃以上时定植。定植前，每亩施优质农家肥1500kg、三元复合肥25kg。选择晴天上午定植，每垄定植1行，行距100cm、株距50～60cm，每亩栽1000株左右。带土坨移栽，浇足稳苗水。
最后，房地产企业在合法合规的情况下，可以利用税务筹划合理避税，从而增加利润。一方面，企业可以根据营业税(增值税)相关规定，在营销方式的设置上充分考虑营销效果、企业税务以及经营利润之间的平衡，开具销售发票注明项目销售款与优惠款，利用销售折扣免除增值税；另一方面，企业要重视土地增值税的统筹规划，房屋转让前后增值部分以减免税的方式进行筹划。
四、结语
政府强有力的宏观调控导致房地产市场环境出现转变，房地产行业进入“寒冬”期，企业需要正视外界影响，充分研究此次市场下行所暴露出的诸多问题，积极采取措施加强财务风险管理，防止财务危机产生。
本次研究所得数据的分析处理均采用SPSS21.0统计学软件进行,采用百分比(%)表示计数资料,行卡方值(X2)检验;采用均数±标准差(±s)表示计量资料,行t检验。若检验结果为P<0.05,则说明组间差异存在统计学意义。
参考文献：
[1]刘清源．房地产企业财务风险管理问题及措施[J]．纳税，2019，13(8)：118．
[2]郭芃．房地产企业财务管理风险探索与防范[J]．财会学习，2019(6)：66+68．
中图分类号： F275
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)019-0279-01
标签：房地产企业论文; 财务风险论文; 风险管理论文; 临沂三阳置业集团有限公司论文;