个人住房贷款：国外如何做法？我国怎样借鉴？，本文主要内容关键词为：个人住房贷款论文,做法论文,国外论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中国的住房消费具有巨大的潜在市场需求，如何把这种潜在需求转换为有效需求，使住房消费成为一个新的消费热点，从而带动住房建设的繁荣，乃至整个经济的增长，是目前理论界及相关决策部门正在积极研究的一个问题。本文试图在对国外（或地区）个人住房贷款制度比较研究的基础上，分析探讨拓展我国个人住房金融市场的背景环境和政策措施。
国外个人住房贷款制度
贷款期限、贷款利率、贷款额度与个人收入、抵押物价值的比例，政府在个人住房贷款市场中的作用，贷款违约情况下的处置措施，个人住房贷款的流动性问题，构成了个人住房贷款制度的基本要素。
（一）贷款期限、利率
纵观世界各国（地区）的情况，个人住房贷款的期限一般都比较长。如美国、新加坡、丹麦最长可达30年；香港地区最长也达30年，1994年抵押贷款合同平均期限是15.2年；法国、英国一般为15—20年；德国的储蓄银行为6—18年（抵押贷款平均合同期限为11年），抵押银行为25—30年；马来西亚是20—25年。
在市场经济国家中，个人住房贷款利率一般由市场自由决定，商业银行在最后决定贷款利率时，还要综合考虑融资成本、贷款条件、贷款额度与抵押物价值的比率、借贷双方的信贷关系等因素。至于在贷款利率方式上，选择固定利率还是浮动利率，取决于一国宏观经济的状况及长期利率水平的稳定程度。法国、瑞典、德国、加拿大、丹麦、荷兰等国更多地采用固定利率。但为了及时跟进和反映市场利率，降低利率风险，越来越多的商业银行采用浮动利率。目前香港96%的个人住房贷款采用浮动利率。
为了降低个人住房贷款成本，不少国家的政府试图降低贷款利率，采取的方式主要有：（1）贷款机构按低于市场的利率水平提供个人住房贷款，其间产生的利息损失由政府贴补。（2）个人自愿选择参加如否的存贷计划，贷款利率一般低于市场利率。
（二）个人还款方式、额度、比率
还贷／收入之比是评估借款者还款能力的基本指标。该比率越低，说明个人的还贷能力越强，银行贷款的安全系数越高。银行为了保证贷款的安全，通常确定还贷／收入率的基本比例，作为进行贷款决策的重要参考变量。例如，美国月住房支出与收入的比率一般不超过28%，如果加上其它的债务支出，则支出与收入的比率不得超过33%；英国的贷款者用收入乘数（贷款较之收入的倍数）考察借款者的还款能力，一般贷款为年收入的3倍，有时为3.5—4倍。
西欧国家个人住房贷款一般用所购住房作为抵押物，在借款人无力还款时，抵押物的价值高低成为保障银行贷款权益的最后一道屏障，因而成为银行进行贷款评估的重要变量。
美国在无贷款保险情况下，贷款／房价的比率一般不超过80%，在有私人抵押贷款保险的情况下，这一比率一般不超过95%，在政府担保的情况下，这一比率可达100%；法国一般为60—80%；丹麦抵押贷款信贷机构仅仅依赖住房价值，贷款／房价比率最高不超过80%，而不考虑借款者的还款能力，而商业银行或储蓄银行却十分注重借款者的经济能力；在新加坡，贷款额可达购房市场价或购价的80%，以低者为准。
（三）政府在个人住房贷款中的作用
政府的作用主要表现在两个方面：对个人住房贷款市场的发展提供必要的支持，通过中央银行对商业银行的经营行为进行监管。
让公民拥有体面的住宅，是稳定经济、发展经济的需要。西方发达国家都比较重视居住质量和住房自有化程度的提高，因而采取种种措施促使个人住房贷款市场的发展。主要的做法有：（1）税收优惠，如美国联邦政府规定个人收入用于购房支出的免交收入所得税，购房人借到的抵押贷款也免交收入所得税，于是，美国人自己即使有足够的钱，也采取申请抵押贷款的方式购房；德国的住房储蓄银行法规定，住房储蓄存款、国家奖励及利息都予以免税；（2）政府贴息，贷款机构以低于市场水平的利率对借款者提供贷款，收益损失由政府予以补偿，如法国的PAP计划，贷款利率由政府确定，通常低于市场利率的2—3%。（3）由政府机构为抵押贷款提供保险和二级市场便利，给私人金融机构的抵押贷款业务提供一种安全、可靠、流动性强的环境。例如，美国联邦政府责成“联邦住宅管理局”、“退伍军人管理局”，向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险，从而大大降低了信息成本，减少了交易费用，活跃了抵押贷款一级市场；（4）政府对住房储蓄存款提供奖励。如德国的住房储蓄银行法规定，住房储蓄存款可从国家那里得到奖金，能获取奖励的最高存款额为8000马克（最低存款时间为7年），奖励系数为25%，奥地利能得到奖励的最高存款额为10000先令（最低存款时间为6年），奖励系数为8%。
一些国家和地区中央银行对商业银行发放个人住房贷款进行监管，确定一些指导性的原则。如香港金融管理局规定，按揭贷款与抵押物的比例维持在70%的谨慎水平，并要求商业银行将其房地产贷款维持在其贷款组合的40%左右；新加坡金融管理局要求银行和金融公司放贷时，不能超过房地产价格的80%；1990年4月，日本大藏省发布政令，要求商业银行房地产贷款增长率不得超过其贷款增长率，如不遵守，则要受到“提醒”。1991年12月，大藏省发布政令，进一步明确规定，如果商业银行的房地产贷款增长率超过其贷款增长率的3%，必须加以注意；如果超过5%，则要受到惩治。
中国个人住房金融市场的发展
从近几年的运作实践看，中国的住房金融市场结构存在着严重的失衡问题，银行对个人住房贷款不足全部房地产贷款总余额的10%，这是目前我国个人住房抵押贷款市场欠发达、住房贷款的有效需求不足、住房供给相对过剩的原因之一。
住房供给在很大程度上依赖于银行贷款，而不是有效需求。当经济出现不景气、银行收缩银根时，住房供给的表面繁荣即刻崩溃；当经济繁荣、银行放松银根时，银行信贷将会对住房供给起到一种放大效应。因为市场的这种结构，住房供给与需求是割裂的，住房供给在银行信贷支撑下不断放大，而住房的需求意愿因需求能力的不足而不能转换为有效需求，因此，发展个人住房抵押贷款市场，将对个人的住房需求起着一种实现和放大效应，使之转换为有效需求，在居民个人、贷款银行、开发商之间建立一种有效的循环系统。
个人住房贷款市场的发展速度与规模取决于多重因素，目前还存在着下述阻碍个人住房贷款市场发展的一些问题：（1）住房价格与普通消费者的收入水平不成比例。商品房销售价格与居民实际承受能力的巨大反差是商品住宅长期有价无市的主要原因。（2）住房制度改革的深度不足。个人住房贷款市场的发展与住房制度改革是一种相互依赖、相辅相成的关系，人们是否愿意进入住房贷款市场，取决于住房制度改革的深度。而目前我国住房制度改革的深度不足，主要表现在住房商品化程度和租金的提高速度上。（3）虽然随着《担保法》的颁布，贷款银行对抵押物的处置已有了法律依据，但这个问题不仅是一个法律意义的问题，社会体制、人文观念还是其中一个重要的变量，银行在借款人不能履约还款时，难以对抵押物进行有效处置，在法律的执行上缺乏力度，交易成本太高。（4）个人住房抵押贷款的流动性风险与贷款期限问题。资产和负债期限对称是资产负债管理的基本原理，个人住房抵押贷款的期限较长，而资金来源期限大多较短，用短期负债发放长期贷款，银行面临着较高的流动性风险。为了化解这一风险，银行往往缩短贷款期限，而这又与个人的偿还能力发生矛盾。（5）担保问题难以落实。
拓展我国市场的政策建议
1、中央银行应该根据住房市场的供求状况适时调整住房金融市场的信贷投放结构。当住房市场供求平衡、住房供给大于需求时，应扩大个人住房贷款的信贷计划，鼓励商业银行扩大个人住房贷款的供给。
2、建立合理的房地产价格结构，将房价降到合理的价格水平上。
3、加大住房制度改革的进度，加快住房商品化和租金的改革力度，扩大个人住房贷款市场的有效需求。（1）必须改变将住房作为实物性福利进行无偿分配的制度，割断工作单位与个人之间住房联系的脐带，加速住房的商品化。（2）进一步加大住房租金的改革力度。认真贯彻落实国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》的精神，到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。有条件的地区，应结合实际情况，较快实现向成本租金和市场租金的过渡。
4、分散和降低个人住房贷款的信贷风险、流动性风险和操作成本，扩大住房贷款市场的有效供给。
5、完善个人住房贷款市场的法律基础。明晰个人住房产权，并且在《担保法》的基础上，研究可具操作性的抵押物处置制度，完善抵押物的处置程序，提高抵押物处置效率和力度，降低交易成本。
6、着手研究将中国长期化的资金通过二级抵押市场证券化的形式融入住房领域的可行性和路径。
7、政府应直接出资设立或发起设立住房抵押贷款担保机构，为商业银行发放个人住房贷款提供担保，并实行坚定不移反通胀政策，为抵押市场的长期发展提供必要的经济金融环境。
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