摘要：我国经济的快速发展离不开房产行业的推动，房产问题在很大程度上改变了整体的社会结构。如今，越来越多的人开始关注房产测量中面积测算状况，有时候人们为购买房子花费了非常多的金钱，可是在实际入住时房屋实际的面积通常会比之前销售的预测面积要少。鉴于此，本文主要就房产测量中的面积测算问题进行了深入的研究，以供参考。
关键词：房产测量；面积测算；措施
如今，我国房产还有很多不成熟的地方，经常会出现实际房产面积小于合同面积的状况，这方面的消费者维权案件非常的多，很多人由于房产面积方面的原因而蒙受巨大的经济损失，如今社会上有很多人都受到了房产面积不足这一现象的侵害，因此有关部门需要对这方面的问题重视起来，制定相关规范来保障人们的合法权益。
1.房屋建筑面积的实测方式
如果想要做好房产测量工作，观测人员需要运用先进的设备以及优秀的技术来完成测量，应用比较多的测量设备有测距仪、全站仪等等，观测人员一定要认真的遵循相关条例以及准则来完成测绘，而且需要安排具有非常丰富经验的观测人员灵活的运用先进的设备来完成观测，不过这其中还是有着相当大的误差。
对于房屋面积测量工作来说，这里面的误差不仅指的是仪器误差，还是指由于人为方面的因素而产生误差。房屋在施工的时候不可能做到无误差。就算在图纸上要求两面墙完全平行，可是在实际测量的过程中还是会出现某种程度的误差。因此我们说，实际测量的误差值绝对不能忽视。工作人员在完成相对应边长实际校核的过程中，一定限差的差值通常会按照图纸尺寸完成测算，进行测绘并不算特别的复杂，通常都要根据实测尺寸完成计算，但实际的工作却相当的复杂，如今我国绝大多数的测绘单位都认为房屋实测无法进行下去，其最关键的目标就是确保测量现状满足竣工图纸要求，而非存在一致性。例如说实际测量的区域长度差不超过5厘米，就能够把它当做最终的测绘报告数据依据，从竣工图面积方面来看，测绘单位通常要担负起法律方面的责任。
2.面积测算的基本规则
如果想要做好房产面积方面的测量工作，测绘单位就需要认真的遵循相关规范，对各方面的问题与情况要进行及时妥善的处理，不过其结果通常会和竣工验收建筑面积有着非常大的不同。其测算通常要遵循下面几点：
①层高小于等于二点二米或净高小于二点一米的房屋不对其面积进行计算。
②针对全封闭的阳台、挑廊展开全面积测算；针对没有封闭的阳台、挑廊，则要参考其百分之五十的面积进行测算，没有必要对露台的面积进行测算。
③针对多柱雨篷，工作人员就要参考柱外围的投影面积完成其面积的测算；针对无柱雨篷，没有必要对其面积展开测算。
④具有永久性结构的有顶盖室外楼梯，工作人员就要参考各层的水平投影展开面积的测算；而具有永久性结构的无顶盖室外楼梯，工作人员就要进行百分之五十的面积计算；而室外直跑楼梯，其建筑面积相当于一次性水平投影的面积。
⑤若是房屋顶盖是通过高架桥、引桥进行建造的，没必要对其面积进行计算。
⑥如果飘窗净空高超过二点一米、窗台台面和房屋地面距离小于零点三米、窗户凸出房屋外墙零点五米的时候，就应该根据凸出区域的投影面积来对凸出区域的面积进行计算。
⑦一旦门廊、门斗选择围护结构或有柱体进行支撑，工作人员就要按照围护结构外围、柱体的水平投影面积来对门廊、门斗的面积进行测算；若是门廊选用独立柱或单排柱时，就要根据百分之五十的面积进行计算。
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3.房产与合同规定面积少的原因
3.1不具备科学的制度
因为我国在这方面的制度存在缺陷，使得房屋面积方面的问题有着法律上的空白，正是由于缺乏可以起到制约效果的法律规范，很多开发商就会为了赚取更多的利润而动一些手脚，在房地产合同上以套为单位进行销售，而非面积，这也就造成了消费者维权之路困难重重，由于缺乏证据从而没有办法维护自己正当的权益。
3.2测绘企业与房地产同流合污
如今，有关部门对于我国房地产市场的监管工作还没有做到位，这也就造成了很多房地产开发商和测绘企业暗中勾结，在测量的结果上动手脚，从而就会导致房屋实际使用面积要比合同上的面积小很多。因为我国测绘才刚刚起步，测绘公司不需要很高的门槛，也不需要很多的资金储备，因此，就算有关部门对测绘公司的不当行为作出惩罚，企业先倒闭避人耳目，之后更换新法人改头换面，继续赚取不义之财。
除此之外，有很多的测绘企业为了获取更多的经济效益，对待测绘缺乏基本的责任心，测绘工作脱离了施工图以及实际面积来完成，为了节约成本只是随意的进行估算，这就极大地影响了其工作质量，造成数据虚假，有相当多的测绘公司和开发商互相勾结，篡改测绘结果，导致消费者权益受到损害。
3.3监察部门在处罚上做得不够
我国房地产监察部门对于房地产开发商以及测绘企业在测量面积上动手脚的行为的处罚力度过于微弱，通常来说测绘企业都会与房地产企业有着非常稳固的合作关系，相当多的测绘企业为了赚取更多的利润，会帮助开发商在房屋面积测量上动手脚，有关单位没有对这方面的问题进行严肃处理，造成房屋面积测绘领域极其混乱。
3.4房产局的工作没有做到位
如今，我国绝大多数的房产局对于自己需要承担的工作没有足够的了解，没有意识到测绘公司和房地产企业之间的联系，房产局在监管上没有做到位，这就造成了相当一部分的测绘企业为所欲为。
2.5测绘工具和人员素质导致房屋面积出现误差
对于房屋面积测绘工作而言，最关键的因素应该是测绘人员，测绘人员是否具备优秀的专业技能以及工作经验，会在很大程度上左右着房屋面积的误差，有一些结构复杂的房屋，测绘人员本身的能力难以应对，这就会造成房屋面积测绘工作出现问题。
3从测绘企业的角度上管理面积不足的问题
3.1由于时间过长而导致测绘企业不存在
因为房屋建设需要耗费大量的时间，通常来说消费者发现问题的时候，房屋测量工作已经结束了很长一段时间，这就给消费者的维权带来了很大的困难，经常会出现这样的情况：相关单位进行调查的时候负责测量的企业已经不在了。若是业主想要得到精准的测绘结果，就应该聘请其他测绘公司来重新测绘建筑面积，这需要花费大量的时间，而且要用到非常多的金钱，超出了大部分业主的承受能力。如果想要处理好这方面的问题，有关部门务必要确保测绘公司各方面的证件以及资质足够齐全，这样才可以杜绝皮包公司，而且还应该加强测绘师的考核力度。
3.2构建科学的处罚机制
有关部门要构建科学严谨的处罚机制，而且要确保处罚机制得到贯彻与落实，处罚力度一定要足够的大，这样才可以很好地进行约束。处罚金额一定要大于房地产开发商说赚取的非法利润，这么做才可以很好的杜绝这方面的现象，扼杀测绘公司的非法利润空间，确保测绘工作可以顺利的完成。有关部门要在这方面制定严格的标准，如果测绘企业违背相关规范，需要撤销其执照，从而可以让测绘公司足够公平公正。
4加强房产面积测量准确度的重要方案
4.1进行全民监督
因为房产测绘计算涉及到很多复杂的内容，如果没有经过系统学习是无法做好相应计算的，我国缺乏这方面的规范，笔者建议有关部门可以要求房产测绘图必须具备标记和说明，如果面积有问题可以很轻松的被人发现，这样每个人都能够组好监督工作，全民监督得以实现。
4.2运用计算机成图和测算技术
如今时代在飞速的进步，科技水平也比此前有了很大提高，计算机技术以及信息技术有了非常大的进步，在此背景下，若想要做好房屋面积测绘工作就需要将计算机技术以及信息技术进行结合，这样做不仅可以提升测绘工作的质量，还可以让房产测绘成果更加精确。计算机技术能够给房产测绘带来非常大的影响，有着非常多的优势，例如说可以提升工作的质量和效率，减少工作量等等，测绘结果会更加的精准。除此之外，计算机可以给测绘技术带来非常大的变革，给房地产行业带来很大的影响。
5.结语
综合全文所述，现阶段中，我国房产测绘行业的很多地方还不够成熟，有着非常大的进步空间，有关部门需要进行规范与整改，引进先进的技术以及设备，提高房产测量中的面积测算的准确性，从而起到保护消费者权益以及推动我国建筑行业发展的目的。
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论文作者:岳蒙京
论文发表刊物:《防护工程》2017年第32期
论文发表时间:2018/3/23
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