摘要：在房地产开发中，一定会产生一定的资源消耗与环境破坏，这是无法避免的现象。如何在房地产开发中降低资源消耗，保护环境是城市能否可持续发展的关键点。如何从经济学对房地产开发中造成的资源消耗以及环境保护进行分析，是保证房地产开发中保持可持续发展的重要途径。本文通过对房地产开发中出现环境问题原因进行分析，并对房地产开发中所包括的经济学进行解析，对提出如何从房地产开发中解决环境问题的经济学对策。
关键词：房地产开发；资源环境经济学；可持续发展
前言
房地产开发中造成资源消耗以及环境破坏是不可逆的现象，但是如何在破坏环境，消耗资源的同时，将房地产开发的经济效益最大化。是房地产开发商需要探索的问题，要求开发商主动地进行环境治理，并适当地采用一定的经济手段，将资源消耗发挥最大作用。房地产的开发实际上就是以经济效益为目的的一项经济活动，从经济学角度分析，房地产开发资源环境问题，实质上是一种外部不经济性。当前地方政府与开发商为了使经济最大化，往往会忽视对环境的保护。这不符合我国可持续发展战略的要求，想要解决这一矛盾，就需要从经济学的角度对环境保护与可持续的经济效益之间的关系入手，利用多种经济手段，引导房地产开发更为合理化。
一、房地产开发中出现环境问题的必然性以及治理的必要性
房地产开发中一定会伴随着环境问题，因为房地产实际上是一个对土地进行加工利用的过程。在这个过程中所产生的环境问题，并不仅仅是指由于开发所造成的污染，同时也指由于土地征用对当地的生态环境造成的破坏。比如说在房屋建造过程中，一定会对当地的土地进行征用，在土地上建造建筑会破坏当地的生态环境，同时也会导致水土流失的现象发生。在房屋建造中，施工期会造成粉尘污染以及噪音污染等表面上可以观察到的污染，在房屋建造完成后，给排水问题也会对当地的水环境造成破坏。由于开发前没有做好相对应的规划，过度开发会造成对当地农用资源的占用，破坏当地的环境生态系统。
对一个地区来说，生态系统是一个具有环境容量的生态系统，可以在一定时间内对外部环境造成的破坏自我恢复，但是超过环境容量之后，若不进行人工干预，则生态环境自身无法对其进行恢复。房地产开发所需要的资源以及对环境的破坏，往往是超出该环境的环境容量，如果在这个过程中不加以干预，会造成更大的生态环境破坏，但是，如果将自然资源的开发限制在一起，很自然的环境容量之内，房地产自身想要获得经济最大化是不可能实现的。因此将两者之间进行有效的统一，是房地产开发与当地生态环境之间共同协调的事件。
从上述描述我们可以了解到房地产在开发过程中一定会出现的环境问题，对生态环境造成破坏是必然的，但是想要保持可持续发展战略，就一定要对环境破坏进行人工干预，房地产开发应该在保证房地产工程开发中与生态环境和谐相处中，将经济效益最大化。
二、房地产开发活动外部不经济学
1.外部性定义
外部性是指在实际的经济活动中，相关生产者与消费者的活动，对其他生产者和消费者产生超越活动主体之外的利害影响。从传统的经济学观点中来看，外部性是一种经济力量对另外一种经济力量产生的非市场性影响。从资源配置角度来看，是指不在相关决策者考虑范围之内所产生的一种低效率现象。外部性往往分为两种，一种是外部经济性，一种是外部不经济性。生产者与消费者在其相关活动中，一定会对其他活动者造成一定影响，但是又不对其做相应的补偿，从此为外部不经济性。房地产开发归根结底是一种经济性活动，也称之为外部性。通过对土地资源的开发，会带动当地就业以及相关产业的发展，就是指外部经济性。同时也会对外部环境造成一定的破坏，对当地的生态系统有一定的损害，但是又没有做出相应的补偿措施，这称之为外部不经济性。
2.外部不经济性定义
从经济学上定义房地产开发中的外部不经济性来讲，就是指房地产开发商在开发过程中不愿意在环境保护中做出一定的投资，最终造成对环境污染以及环境破坏的结果。大部分的外部不经济性都具有公共性，即其密度与强度不会因为部分人员的消耗减轻对他人的作用。举例来说，噪音污染是指对该地区所有范围内的影响，不会因为该地区人口增加就降低对单个个体的噪音影响。在商品的生产过程中会存在着社会成本与私人成本不一致的现象发生，这两种成本之间构成的差则称为外部性。
3.房地产活动外部不经济型分析
任何的经济性活动都要追求成本最低，利益最大，房地产作为一项经济活动也不例外。从理论上来讲，只要经济效应大于活动所承担的成本，则该项经济活动就会发生。开发商在房地产开发过程中，为了获得更高的利益，往往不会主动去对环境进行治理。因为环境治理势必会耗费一定的人力物力，最终会增加房地产开发商的私人成本。因此对开发商来讲，周围的环境破坏是被忽视的一个环节。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆则本应该由开发商所承担的环境保护以及环境治理费用则转嫁为社会，社会就承担了由于私人成本而产生的沉重治理负担。在实践中发现，由于环境损害所造成的社会成本要远远高于所造成的私人成本。
从开发商私人的角度来说，自然是价格最低，利益最大才是其期望的。但是从经济学角度来看，开发商的利润增加，往往是建立在社会总利润减少的基础上。因此在房地产开发中，实际上很多资源的真正价格并没有体现出来，造成资源的浪费。开发商在进行房地产开发中，往往是以牺牲资源，环境以及社会其他人的利益为代价来获得自身的私人收益，这就是典型的外部不经济性。
三、如何解决房地产开发中环境问题的相关对策
想要实现房地产开发的区域达到可持续发展，在不破坏当地生态环境的情况下，保证地方经济的增长，可以从以下几点入手。合理选择开发规模，将开发与生态环境相结合；企业主动采取治理措施，从私人入手，降低对环境的破坏程度；政府加强环境管理，制定相关制度约束企业行为。简而言之，就是从开发商与政府两个方面入手，通过相关制度建立以及人为控制，将对环境的损害降到最低。
1.健全管理机制
关于房地产开发中的环境问题，房地产开发商自身应该将本来由其所承担的环境问题担负起来，从更为先进的施工工艺以及相对环保的材料入手，降低由于开发施工过程中对周围环境及人群造成的影响。同时在开发前要对当地的生态环境进行判断，对房地产开发中可能出现的环境问题进行策划[1]。房地产开发商自身应该建立完善的管理机制，对在整个开发过程中可能出现的问题，制定相应的策略，从企业内部入手，有效地解决房地产开发时，对环境造成的极大影响。
2.建立完善的法规、法律体系
房地产开发中造成的外部不经济性，多是由于房地产开发商为了私人利益最大化，将所产生的问题转嫁给社会造成的，因此，地方政府需要建立起健全的法律法规体系，对在该区域内进行房地产开发时，所造成的环境危害进行一定的弥补和保护。从管理上降低由于房地产开发商不重视而造成的环境问题。因为很多房地产开发所造成的资源环境问题，都是由于没有法律法规约束所产生的。因此，政府需要建立起完善的法律法规体系，对开发商自身所造成的环境问题进行解决，避免开发商将私人问题转嫁给社会，增加社会成本。
3.制定长期发展规划
在一定区域内环境的承载量是有限的，自我修复能力也是有限的，因此在开展区域房地产开发时，相关单位及房地产开发商应从长期可持续发展中出发。制定长期的发展规划，降低由于短期房地产开发对周围环境不断地造成的损坏。对同一区域内的房地产开发工作，最好是可以同步进行，在环境可承载量的范围内，尽可能的快速完成相关房地产活动。房地产开发商想要对一定区域进行开发时，需要寻求多方的勘测，对当前生态环境的可承载力进行预判，之后制定详细的长期发展规划。房地产开发并不是一个在短时间内可以完成的事情，因此，在施工过程中一定要遵循当地生态环境发展，在尽可能降低对生态环境的破坏中，快速的完成房地产建设[2]。
4.外部成本内部化
外部成本内部化是一种从经济学出发对房地产环境问题解决的一个对策。外部成本内部化有非常多的途径与方法，最重要的途径就是利用经济手段对外部不经济进行补偿。通过对外部不经济进行补偿，将原有的外部不经济变为外部经济。首先对土地购买者增加附加的资源保护费，比如说噪音费，环境污染费用等。另一种就是通过对购买者收取额外的资源环境费用，向开发商征收税收。也可以有效地促使土地资源开发数量从不合理状态下降为合理环境中。
总结
通过以上从经济学角度对房地产开发的资源与环境问题进行分析。可以了解到房地产开发资源环境问题，实质上来讲，属于房地产开发活动中的外部不经济性及开发商从私人利益最大化角度出发，对周围环境以及社会造成较大的利益损害。对地方政府来说，由于房地产开发所造成的环境破坏，需要一定的时间才可以体现出来，具有滞后性。因此，在房地产开发过程中造成的资源损害，政府也往往难以重视。多方因素造成房地产在开发过程中对资源与环境造成破坏没有得到治理，从经济学角度来看，想要有效地改变当前的开发资源环境问题，就需要房地产开发商承担起房地产开发所造成的环境破坏的治理。就需要从开发商角度出发治理，私人承担起所要承担的社会责任。
参考文献：
[1] 李永东. 景观资源与人居环境经济学：环境经济学教学内容的重要拓展[J]. 开封大学学报，2017，31（1）：72-74.
[2] 李咪. 资源环境经济学的国内研究现状综述[J]. 中国环境管理干部学院学报，2017，27（3）：13-16.
作者简介：钟梦琦，1993.3.2，女，2015年本科毕业于东北财经大学津桥商学院（现大连财经学院），四川省，在职研究生专业：房地产经纪与管理，北京戴德梁行物业管理有限公司。
论文作者:钟梦琦
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/16
标签：房地产开发论文; 环境论文; 经济论文; 环境问题论文; 资源论文; 经济学论文; 生态环境论文; 《基层建设》2019年第18期论文;