略论私买公房作为夫妻共同财产的分割——ERIEF PROBE INTO THE DIVISION OF BUYING PUBLIC HOUSES——PRIVATELY AS THE PROPERTY OF BOTH HUSBAND AND WIFE，本文主要内容关键词为：公房论文,共同财产论文,夫妻论文,PROBE论文,DIVISION论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
单位公有住宅补贴出售给职工，即私买公房，为城镇家庭注入了一项最重要的财产内容。目前，涉及私买公房的离婚案件日益增多，有必要在审判实践中对此项夫妻共同财产的分割予以明确化、具体化。笔者就私买公房作为夫妻共同财产的处理，略陈管见。
一、私买公房的特点及处理其作为夫妻共同财产应注意的问题
私买公房是指职工根据国家现行房改政策和有关规定与单位签订公有住宅买卖合同，按国家规定的标准价格、优惠条件向单位支付公有住宅价款，而取得私有产权的房屋。私买公房是房改政策的产物，具有以下特点：1、公有住宅买卖合同主体的特定性。 公房买卖的双方当事人必须是单位和单位职工，且对职工有一定资格限制，如必须在本单位工作一定年限，已经婚配、具备一定职务或职级等。2、售房的福利性、 补贴性、优惠性。单位售房对象是特定的内部职工，售房时给予了职工诸多优惠。而且，为了鼓励职工购房，国家所定标准价也偏低，职工购买公房的实际付出远远低于房屋本身价值，反映出明显的福利性、补贴性。既体现一种住房福利，也体现出现有条件下职工长期劳动的价值未得到应有回报而给予的补偿。双方是基于特定的劳动关系、行政关系等而发生的特殊买卖行为。3、非完全产权性。 职工购买住宅后可以继承、转让、买卖，但五年内不得进入市场交易。假若需要转让，如职工调离本市，必须按原买售价款转让给单位，五年后方可进入市场交易，单位享有优先购买权，卖售所得纯利益中的一定比例数额属单位产权份额，必须归单位所有。
我国婚姻法和最高人民法院有关司法解释规定，在婚姻关系存续期间，一方或双方的劳动收入、接受的赠与、继承的遗产，其它的合法收入均属夫妻共同财产。根据这一规定，结合私买公房的特点，在处理私买公房作为夫妻共同财产进行分割时，应注意以下几个问题：
第一，私买公房作为夫妻共同财产分割时的价值价款认定问题。私买公房系购房五年后发生夫妻共同财产分割，且离婚双方同意变卖房产的，应以房产进入市场交易的实际成交价款减去单位一定比例数额纯利的所得，认定为夫妻共同财产，审判实践对此没有分歧意见。但对购房后五年内或购房五年后不进入市场实际交易而发生财产分割的私买公房价值价款认定，存有明显而对立的不同看法。一种观点认为，应以当初优惠售房的实际价款作为夫妻共同财产。其理由是：私买公房在五年内买主、卖主都不能使其进行市场交易，买主拥有的只是经过多种优惠层次后的购房价值价款，客观上不可能在买售价的基础上发生增值，认定作夫妻共同财产的只能是该买售价款。
第二种观点认为，应以私买公房的实有价值价款认定作夫妻共同财产。其理由是：单位优惠出售的公房客观存在的实有价值始终无法否定，离婚双方拥有的是这些实有价值，至于一定比例数额的纯利返归问题，只有在实际进行交易分割时才会发生，在五年内处理该种房产无需虑及。
第三种观点认为，对购房五年内发生夫妻共同财产分割的，应以私买公房模拟成交的价值价款减去单位比例数额的纯利即产权份额，余下价款即为夫妻共同财产。所谓模拟成交，是指把私买公房与在结构、面积、区段、楼层诸方面相同或相似的商品房相比较，由房产及物价部门进行评估，但不实际发生交易行为的价款确定方法。如一套二室一厅私买公房与其相类似商品房比较，如果商品房进入市场交易的价格为6 万元，则私买公房亦应作价6万元。笔者持第三种观点。
1991年12月31日国务院住房制度改革领导小组公布的《关于全面推行住房制度改革的意见》对城镇公房出售的有关政策、问题作了规定，该《意见》强调优惠售房中职工购买的只是部分产权，职工处理私买公房时必须按产权比例顾及单位利益。事实上，由于私买公房的实际价值远远大于优惠售房价款，不论实际成交，还是模拟成交所得纯利中的一定比例数额都理所当然应归单位所有，属单位产权份额，它不以是否进行市场交易而改变其属性。以能否交易作为私买公房在原买售价基础上能否增值的唯一标准，违背了实事求是原则。诚然，私买公房五年内不能进行交易，但其实有的远远大于买售价的价值不能因此而否定。五年时间限制否定的是交易行为，不是否定私买公房的实有价值。离婚双方拥有的是这些实有价值份额。如果单纯以原买售价认定作夫妻共同财产，则是对由私买公房的优惠性、福利性、补贴性所产生的隐性价值视而不见，与事实相脱离，于法于理不通。认为单位职工购房后拥有房产全额产权，与有关政策相悖，而且也会导入以市场交易作为衡量私买公房价值价款量的怪圈。如果不能或不愿进入市场交易，私买公房作为夫妻共同财产分割时无需减去单位份额，其量则大；反之，如果进入市场交易分割，那么，根据公有住宅买卖合同约定，需减去单位纯利份额，其量则小。这样导致同一私买公房因是否交易而产生两个不同的价款认定，显属不妥。
第二，私买公房的属性转化问题。我国婚姻法和最高人民法院有关司法解释规定，对结婚时间不长的，离婚时各有的婚前财产一般情况归各自所有。显然，一方婚前财产包括存款在内应归其所有。用婚前存款在婚后所购公房，即货币物化，那么，作为物资形态的房产应认定为夫妻共同财产，作为货币形态的婚前个人存款虽已物化，但在分割夫妻共有房产时，可通过价值补偿的方式使之得到置换返归，故在依法分割财产时，应考虑到财产来源的情况。双方有约定的应按约定办理。在婚姻关系存续期间，复员、转业军人用所得的复员费、转业费、医药补助费、回乡生活补助费优惠购得的公房，同样认定为夫妻共同财产。
一方通过登记结婚优惠购得公房，双方尚未共同生活的，所购公房仍应认定为夫妻共同财产。一方通过继承、受赠与等方式在婚前即取得的私买公房，根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定，须由夫妻双方共同使用、经营、管理该房产达8年以上，方可转化为夫妻共同财产。但婚后8年内双方对房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分，扩建部分应按夫妻共同财产处理。
实践中，对婚前财产在婚后所产生的孳息应如何处理，目前尚无明文规定。特别是房产增值性大，有的可能数倍甚至十数倍于最初的投资，对获利部分如何处理？笔者认为：就一方在婚前所得的私买公房产生的孳息而言，主要指出租房屋的租金、转卖的获利部分等，它们已改变婚前财产属性，系婚姻关系存续期间一方或双方的合法收入，应当认定为夫妻共同财产，纳入夫妻共同财产分割范围，但分割时对资产来源方可适当偏重。
第三，私买公房的分割归向问题。毋庸置疑，私买公房系夫妻共同财产，可以依法分割给夫妻任何一方。但实践中，有观点认为只能分割给单位职工方，其理由是：公房是基于特定的劳动关系、行政关系等而出售，只有单位职工才能享受这种福利住房。其实，购房时的种种优惠内容，包括偏低的国家标准价等等都应视为婚姻关系存续期间夫妻一方或双方特殊的合法收入，系夫妻共同财产，夫妻双方拥有平等的所有权和分割权。
第四，关于一方私自转让房产问题。立案时，发现可能涉及私买公房处理，应防止一方私自转让房产或作其它处理，并通知房地部门停止办理转让手续，要求单位制止转让行为。诉讼期间，一方当事人通过非法形式转让的，仍应认定为夫妻共同财产。对法院立案前已转让的房产，应根据不同情况，区别对待。如系家庭共同生活、经营需要、夫妻双方均无异议，可不再认定为夫妻共同财产；如果单方为转移、隐匿财产而变卖房产，属恶意转让，仍应认定为夫妻共同财产。
二、分割作为夫妻共同财产的私买公房时应遵循的原则
私买公房作为夫妻共同财产分割时，与处理其它夫妻共同财产的原则一致，但亦应从实际出发。一般地，须坚持以下几个原则：
1、坚持男女平等并适当照顾妇女儿童权益的原则。 夫妻对共同财产享有平等的所有权，因此，享有平等的分割权。但由于目前我国妇女的经济能力与男子尚有一定差距，应特别保护妇女儿童的权益，绝不允许把私买公房作为离婚的筹码。
2、坚持有利于未成年子女健康成长的原则。 为保障未成年女子健康成长，必须赋予其舒适、安全、稳定、健康的生活环境，而首当其冲的应该是供给必要而合适的住所。因此，分割私买公房时必须予以充分考虑。一般应遵循谁抚养未成年子女谁就分割得到住房的普遍原则。
3、坚持兼顾单位利益的原则。鉴于私买公房的特殊属性， 必须依法充分考虑单位产权利益，以转让、转卖形式处理房产的，应注意保护单位的优先受让权、优先购买权。以拍卖、变卖、竞价、模拟交易分割形式处理私买公房的，对单位一定比例数量纯利份额的产权都不能有任何侵占。
4、坚持有利稳定和生活需要的原则。 分割私买公房不应损害房产整体效用和价值，不能搞简单的房屋分配，特别是私买公房一般不宜进行实体分割，应从有利于房产效用发挥，有利于防止矛盾激化的原则进行处理，避免给当事人造成财产损失，给社会造成不稳定。
三、夫妻离婚时分割私买公房的具体方法
在遵循上述原则分割私买公房时，应导入可操作性的内容，便于更好更快地处理涉及该类房产的离婚案件。根据法律规定和审判实践经验及对有关案件的调查研究，分割作为夫妻共同财产的私买公房时，可采取如下方法：
1、模拟成交分割法，也就是模拟定价的经济补偿法， 即采用委托房地部门、物价部门评估的模拟成交作价法，确定房屋的实有价值价款，再以该价款减去单位纯利份额产权，余下价款即为夫妻共同财产，然后由分割到房屋一方等分该“余下价款”后补偿予对方。实践中，下列情形可采用此方法进行分割：（1 ）夫妻双方两地分居而在一地购置的私买公房，离婚时，一般由房屋所在地一方取得产权，给另一方以相应补偿。（2）对不宜分割使用的夫妻共有的私买公房， 根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则分给一方所有。具体而言，应照顾实际解决住房困难大的一方；双方都有困难的，应优先照顾抚养子女的一方。双方都有困难且都抚养子女的，应优先照顾无过错的一方。另一方则得到相应补偿。（3）一方自愿放弃私买公房另找住房， 另一方给予相应补偿的。
2、变卖分割法。 也就是把私买公房置入市场进行实体交易分割。交易所得减去单位份额即兑变为货币形态的夫妻共同财产，然后由离婚双方等分该货币总额即可。但适用此法分割必须是在购房五年后，夫妻双方自原变卖或双方均有其它房屋可供居住，变卖后不会产生居住困难的情形。
3、竞价分割法。鉴于私买公房所处地理位置好， 双方经济条件优越等原因，离婚双方自愿竞价处理的，一般应予允许。竞价必须在房屋实有价值的基础上进行，以竞定的最高价款减去单位份额的所得确定为夫妻共同财产，最高价出价方即为得房方。然后由得房方等分确定的共同财产份额后补偿予对方。
4、间隔分割法。对房屋面积较大的私买公房， 根据房屋结构可以打间隔的，离婚时，如双方都需要住房。可间隔相等的两个部分，分别居住。这样分割的必须以双方尚适宜相邻居住为前提。
5、拍卖分割法。 适用上述方法都难以解决私买公房的分割问题，对购房五年后，发生离婚纠纷的，可采取拍卖法。既可由双方自愿选择拍卖，也可由法院强制进行迫卖。拍卖所得减去单位份额等于双方共有财产，可予平分分割。
适用上述方法分割私买公房时，应充分考虑到意思自治原则，如果双方合法自愿协商处理私买公房，一般应予准许；如果夫妻不在同一单位，且双方条件相当。因为顾及私买公房系单位施之于单位职工的特殊福利，一般应将房屋分割给福利来源方即单位职工一方。如果这样分割违背有关原则，亦可分割给非单位职工方；如果私买公房系一方或双方借款所购置，该借款应认定为夫妻共同债务；如果一方分割得到住房，暂时不能付清对方补偿款，或虽能付清，但付清后会造成生活困难的，可允许分期分批付款；如果未分割到住房一方确实无房居住，租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予适当经济帮助。
总之，每件离婚案件的私买公房分割问题千差万别，很难用一个尺度、一个标准统一起来，应根据需要、可能及具体案情，实事求是，依法合情合理地解决。